Page Principale Nous rejoindre Nos services Plan du site

CONTESTER SON ÉVALUATION FONCIÈRE (RÉVISION ADMINISTRATIVE ET PLAINTE)


LES POINTS IMPORTANTS

Le compte de taxes ou l'avis d'évaluation vient d’arriver et on est d’avis que la valeur foncière uniformisée (réelle) inscrite est surévaluée, que faire ? On reçoit son compte de taxes et on est en désaccord avec le traitement fiscal d’un terrain vacant, que faire ?

Il existe une multitude de raisons pour lesquelles un contribuable peut déposer une demande de révision à l’égard d’un avis d’évaluation foncière ou un compte de taxes. Toutes les personnes morales ou physiques qui ont un intérêt dans la propriété (locataires, créanciers et autres) peuvent déposer une demande de révision à l'égard du rôle d'évaluation foncière d'une propriété. Attention, le dossier municipal n'est accessible qu'avec l'autorisation du propriétaire. Sans accès au dossier municipal il peut être plus difficile de savoir ce qui n'est pas correct dans le dossier.

Il faut noter qu'une propriété sous évalué peut également faire l'objet d'une plainte (oui, oui certains propriétaires qui pensent vendre leur maison, font des demandes pour augmenter leur évaluation). Avant d'entreprendre une telle démarche il faut plutôt comprendre que propriété avec une évaluation municipale plus basse paie moins de taxes et par conséquent représente un avantage pour un acheteur éventuel. Tout dépend de la façon de présenter la situation.

DÉMARCHES POUR CONTESTER SON ÉVALUATION MUNICIPALE

Depuis le premier janvier 1998, le contribuable doit déposer une demande de révision (au lieu d’une plainte) la première année d’un rôle triennal ou avant le 61e jour suivant l’émission d’un certificat de modification. La ville de Montréal comme plusieurs municipalités déposent les valeurs du rôle 2004 au mois de septembre 2003. Ces valeurs serviront au compte de taxes de 2004, 2005 et 2006.

L'avis prévu par l'article 130 mentionne, que toute demande de révision concernant une unité d’évaluation doit être déposée avant le 1er mai suivant l’entrée en vigueur du rôle ou le 61e jour suivant l’émission d’un certificat, au moyen du formulaire prescrit, " DEMANDE DE RÉVISION DU RÔLE D’ÉVALUATION FONCIÈRE ". Ce formulaire est disponible au bureau de l’organisme responsable de la confection du rôle ou à l’Hôtel de ville. Des frais modérateurs sont exigés pour loger une demande de révision. Ces frais sont établis par les villes ou les communautés urbaines en vertu d’un règlement municipal. Par exemple, sur le territoire de la ville de Montréal les frais varient de 20 $ pour un immeuble ayant une valeur de moins de 100 000 $ à 500 $ pour un immeuble ayant une valeur de plus de 5 M $. La demande de révision doit faire état des motifs justifiant la démarche. Le contribuable doit donc procéder à une analyse de la valeur de son immeuble pour être en mesure d’expliquer clairement ses motifs de contestation. Des exemples de motifs sont le vice de construction, des travaux majeurs requis, des nuisances, des problèmes de vacances chroniques, des pertes de loyers, des ventes de propriétés comparables, etc.

L’évaluateur saisi d’une demande de révision doit vérifier le bien-fondé de la contestation. Il doit, avant l’expiration du délai de quatre mois, dans certains cas cinq mois, faire au contestataire une proposition écrite de modification au rôle ou l’informer par écrit qu’il n’a aucune modification à proposer. Lorsqu’il s’agit d’un avis d’évaluation émis dans le cadre d’un nouveau rôle, l’évaluateur doit répondre avant le 1er septembre de la même année. Si le demandeur n’est pas satisfait de la réponse de l’évaluateur il peut par la suite déposer une requête devant le TAQ .

MISE EN GARDE : La demande de révision devra être libellée avec beaucoup d’attention, particulièrement en ce qui concerne les motifs invoqués pour faire réviser l’inscription, ne serait-ce qu’à cause du risque non négligeable, de se voir refuser le droit d’invoquer de nouveaux motifs à l’étape de la requête au TAQ. Il est à noter que l’étape de révision est obligatoire pour avoir droit à la deuxième étape.

SURÉVALUATION DE LA PROPRIÉTÉ

Avant de déposer une demande de révision ayant pour motif la surévaluation, on doit procéder à une analyse de la valeur réelle, à la date de référence du rôle d’évaluation. Cette analyse est nécessaire car le contribuable doit inscrire les motifs de la demande de révision sur son formulaire et de plus les frais de rattachés à cette demande ne sont pas remboursables.

VALEUR GLOBALE

Il est important de mentionner que lorsqu’il est question de surévaluation (valeur apparaissant au compte de taxe), on doit tenir compte de la valeur globale de l’unité d’évaluation et non des valeurs individuelles du terrain et du bâtiment. Par exemple, si la valeur du terrain d’une propriété est surévaluée de 20 000 $ mais qu’en contrepartie la valeur du bâtiment est sous-évaluée de 20 000 $, on ne peut déposer de plainte ayant pour motif la surévaluation. C’est la valeur totale qui est déterminante.

ÉTAPES À FRANCHIR DANS LE PROCESSUS DE CONTESTATION

Étapes

Délai

Action à prendre

1o

Dès la réception de l’avis d’évaluation ou du compte de taxes

Il faut établir la valeur de sa propriété à la date de référence du rôle et à partir des méthodes du revenu et de parité (dans le cas des immeubles à revenus tels ceux à logements multiples). Pour ce faire, on doit identifier des ventes de propriétés comparables transigées dans le secteur et à la date de référence, voir la section ÉVALUATION de cet ouvrage. Si on croit qu’il existe une surévaluation, on doit estimer les économies et remboursements de taxes potentielles pour connaître l’enjeu réel. Pour calculer l’économie annuelle de taxes, on n’a qu’à multiplier l’écart de valeur imposable par le taux de taxe. Il faut porter une attention particulière au calcul d’économie lorsque la Ville a recours à l’étalement des valeurs ou au plancher et plafond. Si le facteur comparatif est différent de 1 il faut ajuster la valeur imposable pour calculer les économies de taxes. Par suite, on doit déterminer si les économies valent le temps et l’énergie qu’on aura à y consacrer. Si les montants en jeu sont considérables, il est préférable de faire appel à un évaluateur agréé afin d’être bien conseillé.

1o suite  

Dans le cadre de son analyse le contribuable devrait consulter son dossier municipal. Pour ce faire il faut contacter l’organisme responsable et s’informer comment faire pour consulter et obtenir une copie de son dossier municipal. Le propriétaire peut devoir présenter une demande écrite. Au moment de consulter le dossier, il est suggéré de s’informer sur la façon dont la valeur au rôle a été établie. Le service d’évaluation peut avoir établi la valeur au rôle selon l’une des trois méthodes d’évaluation reconnues (méthodes de revenu, parité ou du coût), selon une pondération de deux de ces méthodes ou selon une indexation générale (hausse moyenne des valeurs dans le marché) à partir de la valeur du rôle précédent.

2o

Avant le 1er mai ou le 61e jour suivant le certificat

Si l’enjeu est significatif, on doit déposer une demande de révision avant la date limite en prenant soin de bien indiquer les motifs de la plainte.

3o

Dans les semaines suivantes

Maintenant que la demande de révision est pendante dans le système, il est important de rassembler les éléments nécessaires à la négociation avec l’évaluateur municipal. Il faut rassembler les informations sur les ventes de propriétés comparables; les revenus et dépenses, taux de vacance, conditions particulières des propriétés comparables et procéder à une visite.

4o

Avant le 1er sept. ou 4 mois après la date limite pour le dépôt de la demande

Réponse de l’évaluateur : L’évaluateur saisi d’une demande de révision doit vérifier le bien-fondé de la contestation. Il doit, avant l’expiration du délai de quatre mois, dans certains cas cinq mois, faire au contestataire une proposition écrite de modification au rôle ou l’informer par écrit qu’il n’a aucune modification à proposer. Lorsqu’il s’agit d’un avis d’évaluation émis dans le cadre d’un nouveau rôle, l’évaluateur doit répondre avant le 1er septembre de la même année.

5o

Dans les 30 jours suivant la réponse de l’évaluateur ou après le délai de réponse de ce dernier

Toute personne qui a fait une demande de révision et qui n’a pas conclu d’entente avec l’évaluateur municipal peut déposer une requête devant la Section des affaires immobilières du Tribunal administratif du Québec, portant sur les mêmes objets (motifs) que la demande de révision. Pour être valide, un tel recours doit être exercé :

par le dépôt d’une requête au secrétariat du Tribunal ou dans toute greffe de la Cour du Québec;

dans un délai de 30 jours à compter de la date d’expédition de la réponse de l’évaluateur ou, si l’évaluateur n’a produit aucune réponse, dans un délai de 30 jours après la date limite fixée par la loi.

6o

Dans les mois qui suivent

Le moment de vérité arrive lorsqu’on reçoit l’avis d’audition. Cet avis parvient à la partie plaignante au moins 1 mois d’avance et généralement 2 ou 3 mois d’avance. Cependant pour les propriétés ayant des valeurs plus importantes le Tribunal peut convoquer à un appel du rôle. Cette démarche sert principalement à fixer une date d’audition avec le tribunal et l’intimé (la Ville).

7o

Dans les jours suivant la réception de l’avis d’audition

On doit communiquer le plus rapidement possible avec l’évaluateur responsable du dossier pour savoir s’il y a moyen de se rencontrer pour discuter du dossier. Au moment de la rencontre, on doit avoir en main les arguments (données du marché et éléments ayant pour effet de diminuer la valeur du sujet) pour défendre sa valeur. Si on a rien de nouveau depuis la démarche de révision il est peut probable que l’évaluateur adopte une position différente. Cependant une rencontre peut servir à cerner les points sur lesquels les deux parties sont en désaccord afin de limiter le débat. Par exemple, si les deux parties s’entendent sur les revenus bruts, le taux de vacances et les dépenses et que le point sur lequel un désaccord subsiste est le taux global d’actualisation, on peut alors s’entendre avec l’évaluateur municipal pour faire des admissions.

8o a)

La préparation à l’audition

Lorsque les parties (plaignante et intimée) ne réussissent pas à fixer la valeur d’un immeuble d’un commun accord, elles doivent se présenter devant le Tribunal afin de défendre leur position. On doit être en mesure de produire une preuve soutenue, c’est-à-dire appuyer ses dires et prétentions avec des documents de supports (analyse de vente, listing de vente, soumission pour des travaux majeurs, états financiers de l’immeuble sujet, historique des vacances sur plusieurs années et toutes pièces utiles qui peut corroborer sa cause). Le contribuable qui se représente lui-même n’est pas tenu de présenter de rapport d’évaluation formel, mais il est préférable de préparer un dossier structuré qui pourra être facilement compris par les membres du tribunal (quelques pages de ventes comparables et d’analyse économique)

En plus de préparer sa preuve, le contribuable a certainement avantage à recueillir de l’information sur les comparables que l’évaluateur municipal compte présenter. Lors des négociations avec l’évaluateur municipal, on doit tenter de savoir quels comparables il retient et on doit lui demander de nous fournir un minimum d’information sur chacune.

8o a)

La préparation à l’audition (suite)

Il est important de vérifier ces informations et la condition physique de chaque comparable en procédant à une visite rapide des lieux, à une enquête rapide auprès de l’acheteur et/ou du vendeur et par un listing de vente ou une fiche MLS . Il est important de mentionner que le plaignant a généralement le fardeau de la preuve.

8o b)

Avant l’audition

Si suite à des discussions avec l’évaluateur municipal on en vient à une entente concernant la valeur, ce dernier suggérera habituellement que chaque partie confirme cette entente en complétant un formulaire de règlement (142.1). Cette entente devra être présentée au Tribunal le matin de l’audition afin qu’ils l’entérinent.

9o

L’audition

Il ne reste plus qu’à présenter le dossier devant les membres du Tribunal. Il suffit de demeurer calme, présenter ses arguments et répondre aux questions de l’intimé. Lorsqu’une question nous est posée concernant notre preuve il ne faut pas hésiter à demander des clarifications avant de répondre.

10o

L’appel de la décision

La décision qui est rendue par le Tribunal n’est pas un décision finale. Le plaignant ou l’intimé peut porter la décision en appel à la Cour du Québec. Il est à noter qu’une décision du Tribunal qui est portée en appel doit l’être sur la base d’une erreur de droit ou si l’on croit que les membres du Tribunal ont commis une erreur dans leur décision. Généralement, aucune nouvelle preuve n’est présentée en appel, et seul l’avocat prépare et présente un mémoire pour expliquer les motifs de l’appel de son client. La Cour du Québec a la compétence exclusive sur l’appel d’une décision du Tribunal en matière d’évaluation foncière.

Le contribuable doit également évaluer le danger que l’évaluateur fasse une recommandation à la hausse de la valeur. Si tel est le cas, il faut être prudent car l’expérience peut être coûteuse.

Plusieurs options s’offrent au contribuable pour défendre un dossier devant le tribunal. Il peut défendre son dossier lui-même ou être accompagné d’un évaluateur agréé qui présentera son rapport, ou bien mandater un avocat qui sera accompagné d’un évaluateur agréé; de toute évidence la première méthode étant la moins coûteuse et la dernière, la plus coûteuse. Également, le contribuable peut consulter un évaluateur agréé avant l’audition afin de préparer son dossier et se faire expliquer les points sur lesquels mettre l’emphase. L’envergure du dossier et l’importance des sommes en jeu dicteront la solution à retenir pour présenter le dossier devant le tribunal.

On retrouve aux pages suivantes un exemple de formulaire de demande de révision à l’égard du rôle d’évaluation foncière et un document publié par l’ancien BREF qui expliquent comment préparer l’audition.

Ligneinterparagraphe.gif

APPROCHE PRÉVENTIVE

De plus en plus, les évaluateurs municipaux optent pour une approche préventive dans l’établissement de la valeur des propriétés d’envergures. Ces derniers tentent d’obtenir le maximum d’informations susceptibles d’influencer la valeur des propriétés de façon à pouvoir en tenir compte dans la confection du rôle. Cette approche s’applique principalement pour des propriétés ayant des valeurs supérieures à un million. Cependant rien n’empêche le propriétaire d’un petit immeuble de contacter le service d’évaluation et de tenter de les informer d’une situation particulière. Ces informations doivent généralement être envoyées au moins 8 mois avant le dépôt du rôle.

Lorsqu’un contribuable désire effectuer des travaux sur un immeuble, il doit faire une demande de permis de construction ou de rénovation. Le permis a pour effet d’informer le service d’évaluation que des travaux sont en cours et qu’il devra vérifier, s’il y a lieu, de modifier la valeur au rôle en émettant un certificat de modification. Par exemple, un particulier fait construire un immeuble de 800 000 $ sur son terrain de 200 000 $. Lorsque les travaux seront à toutes fins complétés, et avant d’émettre un certificat de modification, le service d’évaluation fera probablement parvenir au contribuable une demande d’information concernant les coûts. On entend par modifications, une construction neuve, une rénovation, un agrandissement ou tout autre changement qui est susceptible d’avoir un impact sur la valeur.

L’approche préventive consiste à communiquer avec le service d’évaluation afin de suivre le dossier et d’informer l’évaluateur sur la situation au lieu de simplement retourner le formulaire avec les informations annexées. On pourra à ce moment lui demander quelle est la nouvelle valeur qu’il entend inscrire au certificat de modification et, dans le cas d’un désaccord, essayer d’en discuter avec lui. Il est généralement plus facile pour un évaluateur de changer d’opinion de valeur avant l’émission d’un certificat de modification.

Ligneinterparagraphe.gif

CERTIFICAT DE MODIFICATION

Le certificat de modification est émis par l’organisme responsable de l’évaluation municipale lorsqu’un changement affecte l’unité d’évaluation, par exemple, lorsqu’il y a un changement de propriétaire, un ajout ou un retrait de bâtiment, un changement de superficie de terrain, etc.

Lorsqu’un certificat est émis, le contribuable peut, dans certains cas, avoir un nouveau droit de plainte. Généralement, le droit de plainte ayant pour motif la surévaluation est permis seulement lorsqu’il y a des changements de valeurs au certificat. Par exemple, si un certificat de modification est émis suite à un changement de propriétaire, et que la valeur inscrite demeure la même avant et après modification, alors une plainte ayant pour motif une surévaluation ne serait pas valable. Le contribuable peut seulement se plaindre en regard au motif du certificat.

Ce n’est pas parce qu’on fait une demande de permis à la Ville qu’automatiquement l’évaluateur émettra un avis de modification. Si l’organisme responsable de l’évaluation juge que les changements apportés ne contribuent pas à modifier la valeur de l’immeuble en cause, il n’émettra pas de certificat de modification.

Ligneinterparagraphe.gif

IMPACT D'UNE TRANSACTION

Si l’on acquiert un immeuble à logements multiples le 1er septembre 2002 au prix de 500 000 $ et l’évaluation municipale pour le rôle triennal 2001-02-03 est de 750 000 $, peut-on faire quelque chose concernant la valeur ? Non, à moins que le propriétaire précédent ait une plainte en vigueur et qu’il transfère son droit de plainte au nouveau propriétaire. Si le nouveau propriétaire procède à des travaux sur son immeuble (démolition, rénovation ou addition) et qu’un certificat de modification est émis pour un changement de valeur, il pourra alors déposer une plainte ayant pour motif la surévaluation, s’il est d’avis qu’un tel préjudice subsiste.

Maintenant, si l’on acquiert un immeuble à logements multiples le 1er janvier 2003 au prix de 500 000 $ et que l’évaluation municipale pour le rôle triennal 2003-04-05 est de 750 000 $, peut-on prendre action ? Oui, mais attention, la vente pourrait s’avérer ne pas être une aussi bonne preuve que l’on croit. La date de référence du rôle triennal 2003-04-05 est le 1er juillet 2001 alors que la vente a lieu le 1er janvier 2003. Comme la vente s’est produite après la date limite de dépôt du rôle, soit le 15 septembre 2002, il est peu probable qu’elle puisse servir de preuve directe. On devra alors démontrer que le marché au 1er juillet 2003 reflétait des conditions semblables. Pour rencontrer et discuter avec l’évaluateur, la vente demeure un bon argument mais il ne faut pas la considérer comme le seul élément de preuve.

Ligneinterparagraphe.gif


Site optimisé - Responsabilité

© 2000-2010 Le carrefour immobilier virtuel (C.I.V.) inc. Tous droits réservés.