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L'arrivée des mois de février
et mars signifie pour les propriétaires d'immeubles au Québec le temps du compte de
taxes. Cette dépense importante mérite une attention particulière. Par conséquent, il
est nécessaire de connaître les principales règles qui régissent l’établissement
de la valeur d’une propriété pour des fins de taxation.
Afin de se familiariser avec la taxation foncière au Québec, on fera
un survol des principaux articles de la Loi sur la fiscalité municipale, du processus
d'évaluation municipale et des étapes pour déposer une plainte relative à la valeur
apparaissant au compte de taxe.
Avant d'entrer dans la
théorie de l'évaluation nous allons essayer d'apprécier les impacts potentiels du
nouveau rôle d'évaluation sur les comptes de taxes.
LOIS ET DÉFINITIONS IMPORTANTES
Les articles et
définitions qui régissent la taxation au Québec proviennent de la "Loi sur la
fiscalité municipale" (LFM). Plusieurs amendements importants sont entrés en
vigueur le 1er janvier 1998. On y retrouve, entre autres, un nouveau processus
de contestation de la valeur. La LFM comme toutes les lois fiscales est sujette à des
modifications fréquentes (plus de 67 amendements depuis la réforme de 1980). Voici les
articles de lois les plus pertinents.
CONFECTION DU RÔLE (selon les art. 14 à 18 de la LFM )
L'organisme
municipal responsable de l'évaluation fait dresser par son évaluateur, tous les trois
ans et pour trois exercices financiers municipaux consécutifs, son rôle d'évaluation
foncière ou, selon le cas, celui de chaque municipalité locale à l'égard de laquelle
il a compétence. (LFM, art. 14)
UNITÉ D'ÉVALUATION (selon les art. 31 à 41 de la LFM )
Les immeubles situés sur le
territoire d'une municipalité locale sont portés au rôle d'évaluation foncière. (art.
31)
Un bâtiment est porté au rôle lorsqu'il est substantiellement
terminé ou substantiellement occupé aux fins de sa destination initiale ou d'une
nouvelle destination, ou lorsque deux ans se sont écoulés depuis le début des travaux.
Cependant ce délai cesse de courir dans un cas de force majeure. (art. 32)
Les immeubles portés au rôle y sont inscrits par des unités
d'évaluation. (art. 33)
Constitue une unité d'évaluation le plus grand ensemble possible
d'immeubles qui remplit les conditions suivantes : (art. 34)
le terrain ou le groupe de terrains appartient à un même propriétaire
ou à un même groupe de propriétaires par indivis;
les terrains sont contigus ou le seraient s'ils n'étaient pas séparés
par un cours d'eau, une voie de communication ou un réseau d'utilité publique;
si les immeubles sont utilisés, ils le sont à une même fin
prédominante; et
les immeubles ne peuvent normalement et à court terme être cédés que
globalement et non par parties, compte tenu de l'utilisation la plus probable à en être
faite.
Sont immeubles les fonds de
terre, les constructions et ouvrages à caractères permanents qui s'y trouvent et tout ce
qui en fait partie intégrante. Le sont aussi les végétaux et les minéraux, tant qu'ils
ne sont pas séparés ou extraits du fond. Toutefois, les fruits et autres produits du sol
peuvent être considérés comme des meubles dans les actes de disposition dont ils sont
l'objet. ( art. 900 du C.C.Q.)
VALEUR DES IMMEUBLES PORTÉS AU RÔLE (art. 43 à 46 de la LFM)
La valeur réelle d'une
unité d'évaluation est sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la
concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré
à gré dans les conditions suivantes : (art. 43)
- le vendeur et l'acheteur désirent respectivement vendre et acheter
l'unité d'évaluation, mais n'y sont pas obligés; et
- le vendeur et l'acheteur sont raisonnablement informés de l'état de
l'unité d'évaluation, de l'utilisation qui peut le plus probablement en être faite et
des conditions du marché immobilier.
Le prix de vente le plus
probable d'une unité d'évaluation qui n'est pas susceptible de faire l'objet d'une
vente de gré à gré est établi en tenant compte du prix que son propriétaire serait
justifié de payer et d'exiger s'il était à la fois l'acheteur et le vendeur, dans les
conditions prévues par l'article 43. (art. 44)
Pour établir la valeur réelle d'une unité d'évaluation, il faut
notamment tenir compte de l'incidence que peut avoir sur son prix de vente le plus
probable la considération des avantages ou désavantages qu'elle peut apporter, en les
considérant de façon objective. (art. 45)
Aux fins d'établir la valeur réelle qui sert de base à la valeur
inscrite au rôle, on tient compte de l'état de l'unité d'évaluation et des conditions
du marché immobilier tels qu'ils existent le 1 er juillet du deuxième
exercice financier qui précède le premier de ceux pour lesquels le rôle est fait, ainsi
que de l'utilisation qui, à cette date, est la plus probable quant à l'unité.(art. 46)
DATE
DU DÉPÔT DU RÔLE
L'évaluateur signe le rôle
et, au plus tôt le 15 août qui précède le premier des exercices pour lesquels il est
fait et au plus tard le 15 septembre suivant, le dépose au bureau du greffier de la
municipalité locale. (partie de l'art. 70)
Dans les 15 jours du dépôt du rôle, le greffier de la municipalité
locale donne avis que le rôle est déposé à son bureau et que toute personne peut en
prendre connaissance à cet endroit. (art. 73)
En résumé, le rôle d’évaluation inclut toutes les
propriétés résidentielles, commerciales, industrielles, institutionnelles et agricoles.
Les propriétés sont évaluées à leur valeur marchande en date du 1er
juillet, deux ans précédant l’entrée en vigueur du rôle. Le rôle d'évaluation
est, à moins d’exception, déposé entre le 15 août et le 15 septembre de l'année
précédant son entrée en vigueur. Le rôle d'évaluation est un rôle triennal,
c'est-à-dire que les valeurs déposées sont en vigueur pour trois ans. Une demande de
révision concernant le rôle d'évaluation doivent être déposée avant le 1er
mai de la première année du rôle triennal ou le 61e jour après
l'expédition de l'avis de modification.
La répartition du fardeau
fiscal se fait à partir du champ foncier dont dispose une Ville, soit la valeur totale
des immeubles situés sur son territoire. Chaque ville doit équilibrer son budget
(revenus = dépenses) annuel selon la loi. Afin de déterminer le montant qu’elle
doit retirer des taxes municipales, la ville budgétise ses dépenses pour l’année
à venir en prenant soin de soustraire les revenus provenant des sources autres que celle
de la taxation afin de déterminer les taux de taxes nécessaires pour balancer le budget.
L’administration établit les types de taxes qu’elle appliquera (taxe
générale, taxe d’affaires, taxe sur immeuble non résidentiel et toute autre forme
de taxe) et elle calcule le taux de taxes à partir des revenus nécessaires et de son
assiette fiscale (la valeur totale des propriétés sur son territoire).
Figure 1 :
Détermination d’un taux de taxe (exemple simplifié)
Voici certains éléments du
compte de taxes dont il faut vérifier l'exactitude :
- l'exercice financier qui concerne le compte de taxes;
- le nom et l’adresse de la personne ou l’entreprise à laquelle l'unité
d'évaluation est inscrite;
- l'adresse de l'immeuble visé, le cadastre (le numéro des lots) et la superficie du
terrain;
- Les taxes applicables à l’unité d’évaluation (taxes pour immeubles
non-résidentiels, surtaxes pour terrain vacant et les taxes d’infrastructures)
S'il existe une ou plusieurs erreurs sur le compte de taxes pour les
éléments mentionnés ci-dessus, il est important d’informer rapidement
l'évaluateur municipal responsable du dossier ou le service des finances de la ville afin
que les corrections nécessaires soit apportées.
Les termes apparaissant sur un compte de taxes peuvent porter à
confusion et c’est pourquoi on en fera un survol.
- la date du marché identifie celle de référence du rôle d’évaluation de la
municipalité. Les conditions du marché changent avec le temps et les évaluateurs
municipaux établissent une date de référence afin d’évaluer toutes les
propriétés à une même date;
- la valeur du terrain représente la valeur déposée au rôle d’évaluation et, par
conséquent, est la valeur sur laquelle le terrain est imposé;
- la valeur du bâtiment représente la valeur déposée au rôle d’évaluation et,
par conséquent, est la valeur sur laquelle le bâtiment est imposé;
- la proportion médiane est la relation qui existe entre l’ensemble des valeurs
réelles et l’ensemble des valeurs déposées. Si la proportion médiane est fixée
à 95%, c'est qu’en moyenne les valeurs inscrites au rôle représentent 95% de leur
valeur réelle. Elle est établie à partir des ventes qui ont lieu sur le territoire de
la municipalité, plus ou moins 6 mois avant et après la date de référence;
Figure 2 : Exemple de
calcul de la proportion médiane
le facteur comparatif représente l’inverse mathématique de la
proportion médiane (1 / médiane);
la valeur uniformisée devrait représenter la valeur réelle de
l’unité d’évaluation en tenant compte des règles de la Loi sur la fiscalité
municipale. Cette valeur est celle à considérer lorsqu'on veut contester la valeur
déposée. Elle doit représenter la valeur marchande au 1er juillet de la
deuxième année précédent l’entrée en vigueur de la première année du rôle.
Par exemple sur le territoire de la CUM on est en présence d’un rôle triennal 1995
donc la date de référence pour déterminer la valeur de l’immeuble est le 1er
juillet 1993.
Il est à noter que depuis 1992 la plupart des rôles d’évaluation
ont une proportion médiane égale à un, ce qui signifie que la valeur imposable est
égale à la valeur marchande.
On retrouve également sur le compte de taxes l’organisme qui a
confectionné le rôle et à qui on doit s’adresser en cas de différend, les dates
auxquelles les versements doivent être effectués, le numéro de matricule qui identifie
de façon unique la propriété, le cadastre qui sert à situer géographiquement la
propriété. Au verso d’un compte de taxes on informe les contribuables sur les
procédures à suivre pour déposer une demande de révision et les frais rattachés.
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