FACTEURS À
CONSIDÉRER LORS DU CHOIX D'UN PRÊTEUR
|
Lors du choix d'une hypothèque, on doit comparer les facteurs suivants.
(Lemprunteur doit chercher le maximum de flexibilité au meilleur prix. )
À la fin de ce texte, vous pouvez
télécharger la grille de magasinage |
Facteurs importants à considérer
- LES TAUX EN VIGUEUR, LES
PROMOTIONS DISPONIBLES
- LA DURÉE PENDANT LAQUELLE LE
PRÊTEUR GARANTIT UN TAUX
- LES FRAIS DE NOTAIRE,
D'ÉVALUATION, D'ENREGISTREMENT, SCHL, ETC.
- LA PÉRIODE
D'AMORTISSEMENT
- LA DURÉE (TERME) DU PRÊT (6
MOIS, 1 AN, 2 ANS,
, 10 ANS)
- LE REMBOURSEMENT ACCÉLÉRÉS SANS
PÉNALITÉS
- LA MAJORATION DES VERSEMENTS
MENSUELS
- LA POSSIBILITÉ DE SAUTER UN OU
PLUSIEURS PAIEMENTS
- LA POSSIBILITÉ D'AUGMENTER LE
PRÊT PENDANTLE TERME INITIAL
- HYPOTHÈQUE TRANSFÉRABLE
- METTRE FIN À
L'HYPOTHÈQUE : LES PÉNALITÉS
- LES FRAIS DE RENOUVELLEMENT
- LA DISPONIBILITÉ
D'ASSURANCE-VIE ET INVALIDITÉ (savoir si on se qualifie selon les informations obtenues, il est
maintenant possible d'obtenir la confirmation que l'assureur accepte notre demande ainsi
que le tarif demandé) ;
- LA QUITTANCE D'HYPOTHÈQUE OU LA
LIBÉRATION D'HYPOTHÈQUE
|
LES TAUX EN VIGUEUR, LES PROMOTIONS DISPONIBLES
Les taux affichés par
les institutions financières étaient auparavant des taux relativement peu
négociables
mais depuis, quelques années, les taux affichés ne veulent plus dire grand chose. La
majorité des institutions financières offre des bonis de signature qui peuvent
équivaloir à une baisse jusquà 1% pour un terme de 5 ans. Cest donc dire
quun taux affiché à 8,5 % peut s'obtenir à 7,5 %. Certaines institutions
financières offrent des ristournes en argent de lordre de 3% du prêt jusquà
un maximum établi (environ 3 000 $). Si on considère quun prêt
hypothécaire de 100 000 $, dune durée de 5 ans avec un taux de 7,50% rapporte
environ 35 000 $ dintérêt au prêteur, une ristourne de 3 000 $ représente
une réduction d'un peu moins de 1% dun taux dintérêt.
LA
DURÉE PENDANT LAQUELLE LE PRÊTEUR GARANTIT UN TAUX
Lorsque vient le temps
dacheter une première maison ou lorsque vient le temps de renouveler son
hypothèque, il faut magasiner. Comme il existe généralement un délai entre le moment de
faire une promesse d'achat et le moment ou on devient légalement propriétaire
(chez le notaire), les institutions financières doivent garantir les conditions
offertes pour une période de temps. Cette période varie selon qu'il
s'agisse d'un nouveau
prêt, d'un renouvellement de prêt ou d'un prêt pour une maison neuve. Cette garantie de
taux est obtenue par le biais d'une demande de prêt hypothécaire pré-approuvée qui
confirme le montant de lhypothèque et le taux auquel le prêteur est prêt à
consentir.
Par exemple plusieurs créanciers garantissent les taux pendant 30
jours à leurs clients existants et pendant 60, 90 jours ou même plus pour de nouveaux
clients. Cette réalité confirme ce qui est avancé dans la section " le
marché hypothécaire"
i.e. que les prêteurs prennent pour acquis leurs
clients existants en leur offrant généralement des conditions de prêts garantis pendant
une période plus courte que celle offerte à de nouveaux clients.
Il faut comprendre que plus la période de garantie de taux est longue,
plus les chances du client de bénéficier d'un taux avantageux sont accrues. Par exemple,
si un client se fait confirmer un taux d'intérêt au mois de février et qu'il obtient
d'une garantie du taux proposé jusqu'au mois de juillet, ce dernier bénéficie d'une
plus grande période pendant laquelle il peut voir les taux diminuer et ainsi faire
ajuster le taux garanti.
À titre d'exemple, le taux est généralement garanti 30 jours pour un
renouvellement et 90 jours pour un nouveau prêt, parfois davantage. Encore une fois, les
barèmes affichés sont discutables. Au mois d'août 2000, nous avons vu des taux être
garantis pour une période de 6 mois, soit jusqu'en février 2001. Une telle situation
offre une garantie incroyable pour un emprunteur qui pourra bénéficier des diminutions
de taux d'intérêt d'ici février 2001, ou au moment où il devient légalement
propriétaire. Dans le cas contraire, il est certain de ne pas subir de hausse de taux.
LES
FRAIS DE NOTAIRE, D'ÉVALUATION, D'ENREGISTREMENT, SCHL, ETC.
Ces frais peuvent
représenter plusieurs centaines de dollars. Depuis quelques temps, on remarque que les
institutions paient plusieurs ou tous ces frais. Quoi de plus normal quand on cherche une
entreprise à qui on veut verser 35 000 $ dintérêt en 5 ans, que de le
voir absorber les frais pour protéger sa créance. Il faut tenir compte de ces frais
lorsqu'on compare les conditions offertes par plusieurs institutions financières.
Nhésitez pas à négocier.
Il est certain que si le prêteur consent à une diminution très
importante de taux d'intérêt, disons 1,15%, l'emprunteur doive payer ces frais. C'est
pourquoi il est important de considérer les différentes conditions de prêt dans une vue
densemble.
LA
PÉRIODE D'AMORTISSEMENT
Cest la période
sur laquelle est amortie lhypothèque. Comme le montant impliqué dans
lacquisition dune propriété est substantiel, il est presque impossible pour
la plupart de le rembourser sur des périodes très courtes. Comme la valeur de
limmobilier a tendance à croître sur une grande période, il est possible pour les
prêteurs détirer la période sur laquelle ils acceptent de se faire rembourser,
tout en ayant une garantie qui saccroît.
À linverse, les prêteurs nacceptent généralement pas
damortir un prêt pour une voiture sur une période de plus de 5 ans car une voiture
a tendance à se déprécier au fil des ans.
La période damortissement varie généralement entre 10 ans et
25 ans: plus la période est longue, moins les paiements sont élevés. Par contre, plus la
période est longue, plus le coût des intérêts est élevé.
INCIDENCE DE LA PÉRIODE DAMORTISSEMENT
Montant du prêt : 100 000 $
Taux dintérêt : 8% |
Période
damortissement (années)
|
10 ans |
15 ans |
20 ans |
25 ans |
Versements mensuels (capital et intérêt)
|
1 206,41 $
|
948,15
$
|
828,36
$
|
763,21
$
|
Versements cumulés pendant la période damortissement
|
144 769 $
|
170
667 $
|
198
806 $
|
225
963 $
|
Total des intérêts payés durant cette période
|
44 769 $
|
70
668 $
|
98
806 $
|
128
964 $
|
Consulter nos calculateurs hypothécaires
LA DURÉE (TERME) DU PRÊT (6 MOIS, 1 AN, 2 ANS,
, 10 ANS)
Déterminer la durée du
prêt, cest choisir la période durant laquelle le contrat entre le prêteur et
l'emprunteur est en vigueur. Nécessairement, ce choix affecte le taux d'intérêt qui
s'appliquera au prêt car, généralement, les taux à court terme sont plus avantageux
que ceux à long terme. Ce choix devrait également tenir compte des anticipations de
variation des taux d'intérêt futurs. Si on anticipe une baisse à court terme, on
choisira un terme qui nous permettra de bénéficier de cette baisse soit environ 6 mois
ou 1 an; par contre, si on anticipe une hausse pour les prochaines années, il est
préférable de se protéger à long terme.
Un emprunteur qui choisirait 25 prêts dune durée dun an
serait généralement gagnant par rapport à celui qui choisirait 5 prêts dune
durée de 5 ans. Par contre, celui qui choisit des échéances très courtes se protège
moins bien contre les fluctuations du marché. Donc, pour ceux qui sont plus restreints
financièrement, il est préférable de choisir la stabilité dune durée plus
longue. Selon des informations obtenues de diverses sources, les prêts à taux
d'intérêt fixe, pour une durée de plus de 3 ans, demeurent le choix le plus populaire.
Le choix de léchéance doit également tenir compte de la
période de détention anticipée de limmeuble et de la situation financière du
propriétaire. Si on pense vendre la propriété, il est préférable d'opter pour un
terme plus court et un prêt ouvert, quitte à devoir payer un peu plus.
LE REMBOURSEMENT ACCÉLÉRÉS SANS
PÉNALITÉS
Il est peut être
avantageux davoir la possibilité de faire des remboursements accélérés et de
bien en connaître les conditions. Il faut se renseigner auprès de son prêteur et
sassurer de comprendre les règles du jeu des remboursements anticipés. La
majorité des institutions financières permette de verser un apport supplémentaire de
lordre de 10% par année (non cumulatif). Certaines institutions ou certains
individus sont plus généreux et permettent un remboursement accéléré jusqu'à 15% ou
même 20% du montant initial de lemprunt et ce, toujours une seule fois par année.
Pour certaines institutions financières, ce montant doit être versé en une seule
tranche alors que pour dautres, le montant peut être versé en plusieurs tranches.
LA
MAJORATION
DES VERSEMENTS MENSUELS
En plus des
remboursements anticipés, la majorité des prêteurs hypothécaires permettent
daccroître les versements périodiques dans lannée. Par exemple, le
versement peut être augmenté de 10%, 20% ou même 100% du versement périodique habituel
et ce, une seule fois par année. La banque HSBC permet, quant à elle, d'augmenter le
versement à tous les mois de 20%.
Ces possibilités de remboursement anticipé sont intéressantes car
elles permettent de diminuer le solde de lhypothèque sans pour autant changer le
versement périodique: il en résulte une diminution importante des frais d'intérêts.
LA
POSSIBILITÉ DE SAUTER UN OU PLUSIEURS PAIEMENTS
Plusieurs institutions
financières offrent la possibilité à l'emprunteur qui n'est pas en défaut, de
" sauter " un paiement dans l'année pour des raisons personnelles.
Il y a même une institution financière qui offre la possibilité de manquer trois ou
quatre versements si l'emprunteur a un nouveau-né|
LA
POSSIBILITÉ D'AUGMENTER LE PRÊT PENDANT LE TERME INITIAL
Les contrats
hypothécaires actuels offrent, pour la plupart, la possibilité d'accroître le prêt
hypothécaire jusqu'à l'équivalent du montant initial de l'emprunt. Cette option est
donc intéressante pour un emprunteur qui a remboursé une partie du capital de son prêt
hypothécaire et qui a maintenant besoin de sommes additionnelles. Il suffit de poser la
question au moment de négocier. Dans le cas d'un transfert de prêt (subrogation), il
faudra référer au contrat hypothécaire initial.
L'HYPOTHÈQUE
TRANSFÉRABLE
Les hypothèques peuvent
généralement être transférées à un acquéreur éventuel. Voici deux situations qui
peuvent démontrer lutilité dune telle possibilité.
Exemple : M. X est propriétaire dune maison unifamiliale de
150 000 $ financée par une hypothèque de 100 000 $ à 6,30 % en
vigueur encore pour 3 ans. M. X veut vendre sa maison pour habiter un logement à
Montréal. Les taux dintérêt en vigueur dans le marché, pour une période de trois
ans, sont à 7,5%. Lhypothèque de M. X offre un avantage financier intéressant
(3 000 $) pour un acquéreur éventuel et elle peut représenter une plus-value pour
M. X. Il faut que le prêteur autorise le transfert dhypothèque.
Exemple : M. Y est marié et contracte une hypothèque de 100 000 $
à 7,75 %, dune durée de 5 ans, pour sa maison de 150 000 $. Cette hypothèque offre
la possibilité à M. Y de transférer lhypothèque dans le cas de la vente de la
maison. Après 1 an, le couple divorce et doit vendre la maison. Le taux en vigueur
pour un prêt de quatre ans est de 7,5%. Si M. Y vend sa propriété et met fin à son
entente hypothécaire, il devra payer une pénalité de près de 2 500 $. En contre
partie, le désavantage financier dû à son hypothèque est de 629 $. Si M. Y vend sa
propriété tout en transférant lhypothèque, il pourra économiser la pénalité
de 2 500 $ mais devra possiblement consentir une diminution de prix pour compenser le
désavantage financier.
Attention ! Il est important de sinformer des clauses qui
régissent le cas où lacheteur veut assumer lhypothèque. Dans la plupart des
cas, le vendeur (soit celui qui a contracté le prêt à lorigine) demeure garant
du prêt, donc de lacheteur, jusquà ce que le prêt soit quittancé ou
remboursé en entier. Si le nouvel acheteur ne paie pas lhypothèque, le prêteur
peut tenir le vendeur (lemprunteur initial) responsable du prêt et le poursuivre
dans le cas où il subit des pertes. Le transfert dhypothèque doit être fait de
façon à ce que lemprunteur original ne demeure pas garant du prêt en cas de
défaut du nouvel emprunteur.
Généralement, les prêteurs qui acceptent le transfert complet des
responsabilités de lemprunteur exigeront que le nouvel emprunteur ait une capacité
de crédit égale ou supérieure à celle de lemprunteur original. Les institutions
financières se réservent un droit de regard pour accepter ou refuser le nouvel
emprunteur et cest normal.
Cest au moment de la signature du prêt quil faut se
renseigner sur les termes et conditions dun transfert de lhypothèque à un
acheteur éventuel. Il est préférable de se renseigner auprès du responsable des prêts
hypothécaires; il ne faut pas avoir peur de poser des questions.
METTRE
FIN À L'HYPOTHÈQUE : LES PÉNALITÉS
Il est important de bien
comprendre les clauses concernant le bris du contrat hypothécaire. Si pour une raison ou
lautre (divorce, changement d'emploi, raison de santé, etc.), lemprunteur doit
vendre sa propriété et mettre fin à son contrat hypothécaire, il devra payer une
pénalité au prêteur. Ce montant varie dune institution à lautre,
selon que le taux contractuel est inférieur ou supérieur au taux du marché et
selon la durée restante du prêt.
Si une personne vend sa maison pour en racheter une autre et
quelle emprunte un montant égal ou supérieur à celui du contrat initial, le
prêteur annulera le premier prêt pour en faire un nouveau. Ce qui importe au prêteur,
cest de prêter un montant déterminé pour une durée déterminée. Dans le cas
dun changement de propriété, lemprunteur devra cependant payer des frais de
quittance hypothécaire et possiblement ceux pour enregistrer le nouveau prêt.
La pénalité généralement exigée pour mettre fin à un contrat
hypothécaire est le montant le plus élevé de 1) ou 2):
3 mois d'intérêt sur le montant remboursé et ne donnant pas droit
au remboursement anticipé annuel, le tout au taux contractuel ;
La perte des revenus d'intérêts du prêteur pour le reste du terme.
Ce montant est la différence entre l'intérêt généré par le taux contractuel pour le
terme restant et l'intérêt que générera un prêt consenti à ce moment. C'est donc
dire que si le taux contractuel est plus élevé que le taux offert pour un prêt
hypothécaire d'un terme semblable au terme restant, l'emprunteur doit compenser la perte
de revenu du prêteur.
Par exemple, M. X a une
hypothèque à 8% pour un terme restant de 3 ans et le taux marchand pour une hypothèque
de 3 ans est de 7 %. Le solde non admissible au remboursement anticipé est de 50 000 $.
Si on calcule approximativement l'écart, on procède comme suit:
Hypothèque contractuelle :
- Intérêt de 8% divisé par 12 mois: 8% /
12 mois = 0,67% par mois.
- Montant remboursé: 50 000 $
- Revenu d'intérêt prévu par le prêteur: 50 000 $ x 0,0067 = 335 $
par mois x 36 mois = 12 060 $
- Taux d'intérêt marchand:
7% / 12 mois = 0,58% par mois
- Montant remboursé 50 000 $
- Revenu d'intérêt théorique 50 000 $ x 0,0058 = 290 $ par mois x 36
mois = 10 440 $
Perte de revenu d'intérêt du prêteur : 1 620 $
En comparaison, le calcul exact donne : 1 915 $
(On peut utiliser le calculateur de "calcul de l'avantage financier d'une hypothèque". On doit
seulement tenir compte de l'écart du coût de l'intérêt)
De toute évidence, si le taux
contractuel est inférieur au taux courant, la perte de revenu d'intérêt du prêteur est
de 0 $ et les 3 mois de pénalité prévaudront.
Deux aspects supplémentaires à considérer
Lorsqu'une personne décide de mettre fin à son contrat
hypothécaire, elle devrait au préalable se prévaloir de son droit de remboursement
anticipé, généralement au moins 10% du montant initial du prêt, avant d'effectuer le
calcul de la pénalité. Revenons à M. X, s'il avait emprunté initialement 100 000 $ et
qu'il lui restait un solde en capital de 50 000 $ au moment où il pensait mettre fin
à son prêt, il pourrait se prévaloir, s'il ne l'avait fait dans l'année courante, de son
droit de rembourser 10 000 $ par anticipation sans pénalité. Donc, la pénalité
serait calculée sur un montant de 40 000 $.
La majorité des contrats hypothécaires stipulent que, dans le cadre
du calcul du différentiel du taux d'intérêt (pénalité indiquée au point b dans
l'exemple ci-dessus), on doit tenir compte du taux offert par la banque pour des
hypothèques de terme équivalent au terme à courir sur le prêt en vigueur. Il y a donc
lieu de distinguer les taux affichés des taux offerts. Comme on peut le constater,
sur
le marché les prêteurs consentent à des réductions de taux. C'est donc à
l'emprunteur qui est pénalisé de "découvrir" le meilleur taux offert.
LES FRAIS
DE RENOUVELLEMENT
Les frais de
renouvellement sont généralement minimes, moins de 100 $, et dans plusieurs cas, ils
sont éliminés par le prêteur.
LA
DISPONIBILITÉ D'ASSURANCE-VIE ET INVALIDITÉ
La majorité des
prêteurs offrent un service d'assurance-vie et invalidité pour les prêts hypothécaires
qu'ils contractent. Advenant le décès de l'emprunteur, le solde du prêt hypothécaire
est automatiquement remboursé par l'assureur au prêteur.
Par contre, il pourrait être important de vérifier à priori si
l'assureur accepte d'assurer l'emprunteur. Dans le cas d'un refus, après avoir
contracté le prêt, il devient difficile, sinon impossible de faire marche arrière. Ceci
est un cas vécu par celui qui écrit ces lignes. À partir d'une simple déclaration
qu'un médecin avait été consulté dans le passé pour prendre des prises de sang et
qu'une mauvaise lecture avait été constatée au niveau du foie (lecture qui a été
corrigée rapidement), l'assureur a refusé l'assurance.
LA QUITTANCE D'HYPOTHÈQUE OU LA LIBÉRATION D'HYPOTHÈQUE
Cest en fait le
remboursement de la dette au prêteur. En retour de ce remboursement, le prêteur doit
faire radier le droit réel qui affectait limmeuble. Dans ce cas, le prêteur
informe le public que lemprunteur a remboursé son prêt et que cet immeuble ne sert
plus de garantie à lencontre dun prêt. Limmeuble est libre de dette.
La quittance doit généralement être payée par lemprunteur et non le prêteur.
Les frais peuvent varier entre 350 $ et 500 $.

Consulter
la
grille de magasinage des hypothèques (Le programme de visionnement
Adobe acrobat Reader est requis.)
|
|
|