Déterminer la durée du prêt, c’est choisir la période durant laquelle le contrat entre le prêteur et l'emprunteur est en vigueur. Nécessairement, ce choix affecte le taux d'intérêt qui s'appliquera au prêt car, généralement, les taux à court terme sont plus avantageux que ceux à long terme. Ce choix devrait également tenir compte des anticipations de variation des taux d'intérêt futurs. Si on anticipe une baisse à court terme, on choisira un terme qui nous permettra de bénéficier de cette baisse soit environ 6 mois ou 1 an; par contre, si on anticipe une hausse pour les prochaines années, il est préférable de se protéger à long terme.

Un emprunteur qui choisirait 25 prêts d’une durée d’un an serait généralement gagnant par rapport à celui qui choisirait 5 prêts d’une durée de 5 ans. Par contre, celui qui choisit des échéances très courtes se protège moins bien contre les fluctuations du marché. Donc, pour ceux qui sont plus restreints financièrement, il est préférable de choisir la stabilité d’une durée plus longue. Selon des informations obtenues de diverses sources, les prêts à taux d'intérêt fixe, pour une durée de plus de 3 ans, demeurent le choix le plus populaire.

Le choix de l’échéance doit également tenir compte de la période de détention anticipée de l’immeuble et de la situation financière du propriétaire. Si on pense vendre la propriété, il est préférable d'opter pour un terme plus court et un prêt ouvert, quitte à devoir payer un peu plus.

Il est peut être avantageux d’avoir la possibilité de faire des remboursements accélérés et de bien en connaître les conditions. Il faut se renseigner auprès de son prêteur et s’assurer de comprendre les règles du jeu des remboursements anticipés. La majorité des institutions financières permette de verser un apport supplémentaire de l’ordre de 10% par année (non cumulatif). Certaines institutions ou certains individus sont plus généreux et permettent un remboursement accéléré jusqu'à 15% ou même 20% du montant initial de l’emprunt et ce, toujours une seule fois par année. Pour certaines institutions financières, ce montant doit être versé en une seule tranche alors que pour d’autres, le montant peut être versé en plusieurs tranches.

En plus des remboursements anticipés, la majorité des prêteurs hypothécaires permettent d’accroître les versements périodiques dans l’année. Par exemple, le versement peut être augmenté de 10%, 20% ou même 100% du versement périodique habituel et ce, une seule fois par année. La banque HSBC permet, quant à elle, d'augmenter le versement à tous les mois de 20%.

Ces possibilités de remboursement anticipé sont intéressantes car elles permettent de diminuer le solde de l’hypothèque sans pour autant changer le versement périodique: il en résulte une diminution importante des frais d'intérêts.

Plusieurs institutions financières offrent la possibilité à l'emprunteur qui n'est pas en défaut, de "  sauter " un paiement dans l'année pour des raisons personnelles. Il y a même une institution financière qui offre la possibilité de manquer trois ou quatre versements si l'emprunteur a un nouveau-né|

Les contrats hypothécaires actuels offrent, pour la plupart, la possibilité d'accroître le prêt hypothécaire jusqu'à l'équivalent du montant initial de l'emprunt. Cette option est donc intéressante pour un emprunteur qui a remboursé une partie du capital de son prêt hypothécaire et qui a maintenant besoin de sommes additionnelles. Il suffit de poser la question au moment de négocier. Dans le cas d'un transfert de prêt (subrogation), il faudra référer au contrat hypothécaire initial.

Les hypothèques peuvent généralement être transférées à un acquéreur éventuel. Voici deux situations qui peuvent démontrer l’utilité d’une telle possibilité.

Exemple : M. X est propriétaire d’une maison unifamiliale de 150 000 $ financée par une hypothèque de 100 000 $ à 6,30 % en vigueur encore pour 3 ans. M. X veut vendre sa maison pour habiter un logement à Montréal. Les taux d’intérêt en vigueur dans le marché, pour une période de trois ans, sont à 7,5%. L’hypothèque de M. X offre un avantage financier intéressant (3 000 $) pour un acquéreur éventuel et elle peut représenter une plus-value pour M. X. Il faut que le prêteur autorise le transfert d’hypothèque.

Exemple : M. Y est marié et contracte une hypothèque de 100 000 $ à 7,75 %, d’une durée de 5 ans, pour sa maison de 150 000 $. Cette hypothèque offre la possibilité à M. Y de transférer l’hypothèque dans le cas de la vente de la maison. Après 1 an, le couple divorce et doit vendre la maison. Le taux en vigueur pour un prêt de quatre ans est de 7,5%. Si M. Y vend sa propriété et met fin à son entente hypothécaire, il devra payer une pénalité de près de 2 500 $. En contre partie, le désavantage financier dû à son hypothèque est de 629 $. Si M. Y vend sa propriété tout en transférant l’hypothèque, il pourra économiser la pénalité de 2 500 $ mais devra possiblement consentir une diminution de prix pour compenser le désavantage financier.

Attention ! Il est important de s’informer des clauses qui régissent le cas où l’acheteur veut assumer l’hypothèque. Dans la plupart des cas, le vendeur (soit celui qui a contracté le prêt à l’origine) demeure garant du prêt, donc de l’acheteur, jusqu’à ce que le prêt soit quittancé ou remboursé en entier. Si le nouvel acheteur ne paie pas l’hypothèque, le prêteur peut tenir le vendeur (l’emprunteur initial) responsable du prêt et le poursuivre dans le cas où il subit des pertes. Le transfert d’hypothèque doit être fait de façon à ce que l’emprunteur original ne demeure pas garant du prêt en cas de défaut du nouvel emprunteur.

Généralement, les prêteurs qui acceptent le transfert complet des responsabilités de l’emprunteur exigeront que le nouvel emprunteur ait une capacité de crédit égale ou supérieure à celle de l’emprunteur original. Les institutions financières se réservent un droit de regard pour accepter ou refuser le nouvel emprunteur et c’est normal.

C’est au moment de la signature du prêt qu’il faut se renseigner sur les termes et conditions d’un transfert de l’hypothèque à un acheteur éventuel. Il est préférable de se renseigner auprès du responsable des prêts hypothécaires; il ne faut pas avoir peur de poser des questions.

Il est important de bien comprendre les clauses concernant le bris du contrat hypothécaire. Si pour une raison ou l’autre (divorce, changement d'emploi, raison de santé, etc.), l’emprunteur doit vendre sa propriété et mettre fin à son contrat hypothécaire, il devra payer une pénalité au prêteur. Ce montant varie d’une institution à l’autre, selon que le taux contractuel est inférieur ou supérieur au taux du marché et selon la durée restante du prêt.

Si une personne vend sa maison pour en racheter une autre et qu’elle emprunte un montant égal ou supérieur à celui du contrat initial, le prêteur annulera le premier prêt pour en faire un nouveau. Ce qui importe au prêteur, c’est de prêter un montant déterminé pour une durée déterminée. Dans le cas d’un changement de propriété, l’emprunteur devra cependant payer des frais de quittance hypothécaire et possiblement ceux pour enregistrer le nouveau prêt.

La pénalité généralement exigée pour mettre fin à un contrat hypothécaire est le montant le plus élevé de 1) ou 2):

Par exemple, M. X a une hypothèque à 8% pour un terme restant de 3 ans et le taux marchand pour une hypothèque de 3 ans est de 7 %. Le solde non admissible au remboursement anticipé est de 50 000 $. Si on calcule approximativement l'écart, on procède comme suit:

De toute évidence, si le taux contractuel est inférieur au taux courant, la perte de revenu d'intérêt du prêteur est de 0 $ et les 3 mois de pénalité prévaudront.

Les frais de renouvellement sont généralement minimes, moins de 100 $, et dans plusieurs cas, ils sont éliminés par le prêteur.

La majorité des prêteurs offrent un service d'assurance-vie et invalidité pour les prêts hypothécaires qu'ils contractent. Advenant le décès de l'emprunteur, le solde du prêt hypothécaire est automatiquement remboursé par l'assureur au prêteur.

Par contre, il pourrait être important de vérifier à priori si l'assureur accepte d'assurer l'emprunteur. Dans le cas d'un refus, après avoir contracté le prêt, il devient difficile, sinon impossible de faire marche arrière. Ceci est un cas vécu par celui qui écrit ces lignes. À partir d'une simple déclaration qu'un médecin avait été consulté dans le passé pour prendre des prises de sang et qu'une mauvaise lecture avait été constatée au niveau du foie (lecture qui a été corrigée rapidement), l'assureur a refusé l'assurance.

C’est en fait le remboursement de la dette au prêteur. En retour de ce remboursement, le prêteur doit faire radier le droit réel qui affectait l’immeuble. Dans ce cas, le prêteur informe le public que l’emprunteur a remboursé son prêt et que cet immeuble ne sert plus de garantie à l’encontre d’un prêt. L’immeuble est libre de dette. La quittance doit généralement être payée par l’emprunteur et non le prêteur. Les frais peuvent varier entre 350 $ et 500 $.