É.A. - UN CONSEILLER IMMOBILIER PRÉCIEUX

Un investissement immobilier représente toujours une transaction majeure, la plus importante de sa vie pour plusieurs personnes. Si on reconnaît aux avocats, notaires et arpenteurs-géomètres le soin de régler les aspects juridiques, l'évaluation quant à elle, se fait souvent sur un coup de coeur ou par des gens qui ont des intérêts directs dans la transaction (agents immobiliers, prêteurs, etc.). Pourtant, plusieurs facteurs influencent la valeur marchande d'une propriété.

Le travail de l'évaluateur agréé consiste à formuler une opinion objective sur la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier à une date donnée. Les préjugés, les intérêts personnels et les préférences ne figurent pas dans sa démarche professionnelle.

Membre d'un ordre professionnel, il doit respecter des normes de pratique et un code de déontologie. Il est également soumis à des inspections sur sa pratique professionnelle. De plus, l'assurance-responsabilité professionnelle constitue un recours supplémentaire pour sa clientèle.

L'évaluateur agréé exerce sa profession en pratique privée ou publique, pour le bénéfice de personnes, d'entreprises, d'institutions ou de gouvernements.

En ce qui concerne la valeur d'un bien immobilier, l'évaluateur agréé est le professionnel qu'il faut consulter. Faire appel à ses services, c'est vouloir baser ses décisions sur des critères objectifs et fiables.

Seul le titre É.A. , utilisé par les évaluateurs agréés, garantit des services de qualité et des recours pour le public. Pour vérifier si un évaluateur est inscrit au tableau des membres, on peut s'adresser au siège social de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (voir les coordonnées à gauche de votre écran).

É.A. : un titre réservé...aux meilleurs

Secteurs d'activités 

Au moins une fois dans leur vie, la plupart des individus sont appelés à prendre une décision d'importance dans un contexte étranger à leurs préoccupations coutumières:

• vendre, acquérir ou construire une propriété;

• contracter une hypothèque;

• investir dans l'immobilier;

• régler les aspects immobiliers d'une succession;

• négocier une couverture adéquate d'un immeuble avec un assureur;

• etc.

Pour leur part, les gouvernements, les municipalités, les institutions financières et les promoteurs des secteurs public ou privé prennent chaque jour des décisions de dépenses ou d'investissements qui ont trait à l'immobilier.

Que l'on agisse pour son propre compte ou comme citoyen corporatif, ces décisions doivent s'appuyer sur des critères de grande rationalité.

Très souvent, les enjeux sont de taille et il arrive qu'un climat de crise (divorce, succession, problèmes financiers) nuise à une réflexion éclairée. Il y a donc lieu de s'assurer d'une information de qualité qui motivera l'attitude la plus opportune dans les circonstances.

Le rôle de l'évaluateur agréé est de formuler une opinion motivée de la valeur marchande d'un bien immobilier. Pour en arriver à porter un jugement réaliste sur la valeur d'une propriété, l'évaluateur agréé utilise une combinaison de trois méthodes éprouvées : les méthodes du coût, de la comparaison et du revenu.

Des services diversifiés

L'expertise de l'évaluateur agréé permet à son client de prendre une décision éclairée lorsqu'il veut:

• acquérir, vendre ou transformer une propriété immobilière;

• construire, agrandir ou rénover un bâtiment;

• mettre en valeur son terrain;

• mettre en location un espace situé dans un immeuble;

• établir les revenus potentiels d'une propriété à revenus;

• négocier un financement hypothécaire;

• investir dans des valeurs mobilières fondées principalement sur un bien immobilier;

• transférer des actifs immobiliers lors d'une restructuration fiscale;

• négocier ou racheter un bail ou un autre contrat;

• réévaluer les actifs immobiliers d'une entreprise ou d'un portefeuille;

• établir la valeur des immeubles entrant dans le patrimoine familial;

• régler les aspects immobiliers d'une succession, d'un divorce ou d'une dissolution de société;

• faire préparer un rôle d'évaluation pour la répartition de l'assiette fiscale municipale;

• vérifier l'exactitude et, s'il y a lieu, contester l'évaluation municipale d'une propriété;

• établir le montant des indemnités lors d'une expropriation;

• préparer sa réclamation relative à la valeur d'un immeuble faisant l'objet d'un litige;

• connaître la valeur assurable d'un bâtiment ou négocier un règlement après un sinistre;

• etc.

Bien qu'il travaille principalement en évaluation immobilière, plusieurs évaluateurs agréés peuvent aussi procéder à l'estimation de la valeur d'un fonds de commerce, d'une entreprise ou d'équipements mobiliers. Certains évaluateurs agréés ont acquis de l'expérience dans des domaines spécifiques tels le milieu agricole ou industriel, le réseau institutionnel, les transports, etc.

L'évaluation, un acte professionnel rigoureux

La démarche de l'évaluateur agréé se fonde sur l'examen méthodique du marché afin d'en tirer des conclusions objectives. Son mandat peut comprendre les étapes suivantes:

Définition du mandat

• définition du but de l'évaluation;

• identification des services requis et du type de rapport demandé;

• estimation des honoraires et des délais de production du rapport.

Recherche

• visite de la propriété pour vérifier les dimensions, les matériaux, l'état d'entretien, l'utilité fonctionnelle des composantes et du plan d'aménagement et pour faire le relevé des caractéristiques physiques du site. Dans le cas d'une propriété à revenus : vérification des baux, examen des espaces louables, des loyers et des autres conditions de location, des frais d'exploitation et de tout autre contrat touchant la gestion, la maintenance;

• étude du voisinage pour prendre connaissance des tendances du marché local, de la situation de l'immeuble en question, de la disponibilité des terrains à construire, de l'utilisation des immeubles, de la disponibilité des services et du niveau des prix des immeubles et des loyers;

• relevé de la réglementation municipale, des taxes et des services publics;

• lecture des titres, consultation des plans, analyse des servitudes et autres droits réels pouvant avoir des effets sur l'utilité et la valeur de l'immeuble;

• analyse de l'utilisation optimale du terrain et du bâtiment;

• analyse de l'âge apparent du bâtiment et estimation de la longévité productive résiduelle des composantes;

• analyse détaillée des ventes récentes de propriétés comparables dans le voisinage afin de mesurer, par comparaison, la valeur probable de l'immeuble sujet en tenant compte de ses avantages et de ses désavantages;

• analyse des ventes récentes de terrains à construire dans le voisinage;

• analyse des revenus et des dépenses de la propriété et de ses comparables.

• analyse du coût de remplacement du bâtiment et calcul de la dépréciation attribuable à la détérioration, au vieillissement, à la désuétude fonctionnelle et à la désuétude économique, estimation du coût des travaux pouvant corriger la détérioration et la désuétude fonctionnelle et estimation du coût probable pour modifier et rénover le bâtiment lorsque nécessaire;

• analyse des conditions de location et estimation des revenus potentiels provenant de la location de l'immeuble et des services aux occupants, du taux d'occupation probable, des frais d'exploitation et prévision du revenu net d'exploitation;

• analyse et estimation du coût du financement, des incidences fiscales particulières et estimation de la valeur économique par actualisation du rendement net probable compte tenu des taux de rendement des investissements immobiliers;

• enfin, regroupement des résultats obtenus par les différentes méthodes d'évaluation afin de déterminer la valeur la plus probable de l'immeuble.

Au besoin, l'évaluateur agréé s'adjoindra les services d'autres professionnels pour s'assurer que son analyse tienne compte de toutes les informations ayant une incidence particulière sur l'utilisation et la valeur de l'immeuble. 

Jugement et opinion motivée

En dernière analyse, l'évaluateur agréé devra comparer les résultats obtenus grâce à chacune des trois méthodes. Sa compétence et son expérience lui permettront de porter un jugement sur la fiabilité, la pertinence et le caractère contemporain des données auxquelles il a eu accès.

Il retiendra alors la valeur marchande obtenue au moyen de la (ou des) méthodes offrant le plus haut degré d'exactitude en regard du genre de propriété et du but visé par l'évaluation.

Outre le montant de la valeur marchande ainsi obtenu, le rapport remis par l'évaluateur agréé à son client élabore sur les motifs à l'appui de cette conclusion et précise l'ensemble des éléments influençant substantiellement la valeur de la propriété. Le client dispose donc d'une opinion motivée par un argumentaire sérieux. L'évaluateur peut également convenir avec son client que le rapport produit sera de type formulaire, contenant un sommaire des informations servant à établir la valeur tout en respectant les normes reconnues par l'Ordre.

Reproduit avec la permission de l'Ordre des évaluateurs agréées du Québec. http://www.oeaq.qc.ca/