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É.A. - UN CONSEILLER IMMOBILIER
PRÉCIEUX |
Un investissement immobilier
représente toujours une transaction majeure, la plus importante de sa vie pour plusieurs
personnes. Si on reconnaît aux avocats, notaires et arpenteurs-géomètres le soin de
régler les aspects juridiques, l'évaluation quant à elle, se fait souvent sur un coup
de coeur ou par des gens qui ont des intérêts directs dans la transaction (agents
immobiliers, prêteurs, etc.). Pourtant, plusieurs facteurs influencent la valeur
marchande d'une propriété.
Le travail de l'évaluateur
agréé consiste à formuler une opinion objective sur la valeur d'un bien ou d'un droit
immobilier à une date donnée. Les préjugés, les intérêts personnels et les
préférences ne figurent pas dans sa démarche professionnelle.
Membre d'un ordre professionnel,
il doit respecter des normes de pratique et un code de déontologie. Il est également
soumis à des inspections sur sa pratique professionnelle. De plus,
l'assurance-responsabilité professionnelle constitue un recours supplémentaire pour sa
clientèle.
L'évaluateur agréé exerce sa
profession en pratique privée ou publique, pour le bénéfice de personnes,
d'entreprises, d'institutions ou de gouvernements.
On retient les services
d'un évaluateur agréé parce que son opinion est motivée, fiable et impartiale... ce
qui en fait un conseiller immobilier précieux.
En ce qui concerne la
valeur d'un bien immobilier, l'évaluateur agréé est le professionnel qu'il faut
consulter. Faire appel à ses services, c'est vouloir baser ses décisions sur des
critères objectifs et fiables.
Seul le titre É.A. , utilisé
par les évaluateurs agréés, garantit des services de qualité et des recours pour le
public. Pour vérifier si un évaluateur est inscrit au tableau des membres, on peut
s'adresser au siège social de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (voir les
coordonnées à gauche de votre écran).
É.A. : un titre réservé...aux meilleurs
Secteurs d'activités
Au moins une fois dans leur vie,
la plupart des individus sont appelés à prendre une décision d'importance dans un
contexte étranger à leurs préoccupations coutumières:
vendre, acquérir ou
construire une propriété;
contracter une hypothèque;
investir dans l'immobilier;
régler les aspects
immobiliers d'une succession;
négocier une couverture
adéquate d'un immeuble avec un assureur;
etc.
Pour leur part, les
gouvernements, les municipalités, les institutions financières et les promoteurs des
secteurs public ou privé prennent chaque jour des décisions de dépenses ou
d'investissements qui ont trait à l'immobilier.
Que l'on agisse pour son propre
compte ou comme citoyen corporatif, ces décisions doivent s'appuyer sur des critères de
grande rationalité.
Très souvent, les enjeux sont
de taille et il arrive qu'un climat de crise (divorce, succession, problèmes financiers)
nuise à une réflexion éclairée. Il y a donc lieu de s'assurer d'une information de
qualité qui motivera l'attitude la plus opportune dans les circonstances.
Le rôle de l'évaluateur
agréé est de formuler une opinion motivée de la valeur marchande d'un bien immobilier.
Pour en arriver à porter un jugement réaliste sur la valeur d'une propriété,
l'évaluateur agréé utilise une combinaison de trois méthodes éprouvées : les
méthodes du coût, de la comparaison et du revenu.
Des services diversifiés
L'expertise de l'évaluateur
agréé permet à son client de prendre une décision éclairée lorsqu'il veut:
acquérir, vendre ou
transformer une propriété immobilière;
construire, agrandir ou
rénover un bâtiment;
mettre en valeur son terrain;
mettre en location un espace
situé dans un immeuble;
établir les revenus
potentiels d'une propriété à revenus;
négocier un financement
hypothécaire;
investir dans des valeurs
mobilières fondées principalement sur un bien immobilier;
transférer des actifs
immobiliers lors d'une restructuration fiscale;
négocier ou racheter un bail
ou un autre contrat;
réévaluer les actifs
immobiliers d'une entreprise ou d'un portefeuille;
établir la valeur des
immeubles entrant dans le patrimoine familial;
régler les aspects
immobiliers d'une succession, d'un divorce ou d'une dissolution de société;
faire préparer un rôle
d'évaluation pour la répartition de l'assiette fiscale municipale;
vérifier l'exactitude et,
s'il y a lieu, contester l'évaluation municipale d'une propriété;
établir le montant des
indemnités lors d'une expropriation;
préparer sa réclamation
relative à la valeur d'un immeuble faisant l'objet d'un litige;
connaître la valeur assurable
d'un bâtiment ou négocier un règlement après un sinistre;
etc.
Bien qu'il travaille
principalement en évaluation immobilière, plusieurs évaluateurs agréés peuvent aussi
procéder à l'estimation de la valeur d'un fonds de commerce, d'une entreprise ou
d'équipements mobiliers. Certains évaluateurs agréés ont acquis de l'expérience dans
des domaines spécifiques tels le milieu agricole ou industriel, le réseau
institutionnel, les transports, etc.
L'évaluation, un acte
professionnel rigoureux
La démarche de l'évaluateur
agréé se fonde sur l'examen méthodique du marché afin d'en tirer des conclusions
objectives. Son mandat peut comprendre les étapes suivantes:
Définition du mandat
définition du but de
l'évaluation;
identification des services
requis et du type de rapport demandé;
estimation des honoraires et
des délais de production du rapport.
Recherche
visite de la propriété pour
vérifier les dimensions, les matériaux, l'état d'entretien, l'utilité fonctionnelle
des composantes et du plan d'aménagement et pour faire le relevé des caractéristiques
physiques du site. Dans le cas d'une propriété à revenus : vérification des baux,
examen des espaces louables, des loyers et des autres conditions de location, des frais
d'exploitation et de tout autre contrat touchant la gestion, la maintenance;
étude du voisinage pour
prendre connaissance des tendances du marché local, de la situation de l'immeuble en
question, de la disponibilité des terrains à construire, de l'utilisation des immeubles,
de la disponibilité des services et du niveau des prix des immeubles et des loyers;
relevé de la réglementation
municipale, des taxes et des services publics;
lecture des titres,
consultation des plans, analyse des servitudes et autres droits réels pouvant avoir des
effets sur l'utilité et la valeur de l'immeuble;
Analyse
analyse de l'utilisation
optimale du terrain et du bâtiment;
analyse de l'âge apparent du
bâtiment et estimation de la longévité productive résiduelle des composantes;
analyse détaillée des ventes
récentes de propriétés comparables dans le voisinage afin de mesurer, par comparaison,
la valeur probable de l'immeuble sujet en tenant compte de ses avantages et de ses
désavantages;
analyse des ventes récentes
de terrains à construire dans le voisinage;
analyse des revenus et des
dépenses de la propriété et de ses comparables.
Estimation
analyse du coût de
remplacement du bâtiment et calcul de la dépréciation attribuable à la
détérioration, au vieillissement, à la désuétude fonctionnelle et à la désuétude
économique, estimation du coût des travaux pouvant corriger la détérioration et la
désuétude fonctionnelle et estimation du coût probable pour modifier et rénover le
bâtiment lorsque nécessaire;
analyse des conditions de
location et estimation des revenus potentiels provenant de la location de l'immeuble et
des services aux occupants, du taux d'occupation probable, des frais d'exploitation et
prévision du revenu net d'exploitation;
analyse et estimation du coût
du financement, des incidences fiscales particulières et estimation de la valeur
économique par actualisation du rendement net probable compte tenu des taux de rendement
des investissements immobiliers;
enfin, regroupement des
résultats obtenus par les différentes méthodes d'évaluation afin de déterminer la
valeur la plus probable de l'immeuble.
Au besoin, l'évaluateur agréé
s'adjoindra les services d'autres professionnels pour s'assurer que son analyse tienne
compte de toutes les informations ayant une incidence particulière sur l'utilisation et
la valeur de l'immeuble.
Jugement et opinion
motivée
En dernière analyse,
l'évaluateur agréé devra comparer les résultats obtenus grâce à chacune des trois
méthodes. Sa compétence et son expérience lui permettront de porter un jugement sur la
fiabilité, la pertinence et le caractère contemporain des données auxquelles il a eu
accès.
Il retiendra alors la valeur
marchande obtenue au moyen de la (ou des) méthodes offrant le plus haut degré
d'exactitude en regard du genre de propriété et du but visé par l'évaluation.
Outre le montant de la valeur
marchande ainsi obtenu, le rapport remis par l'évaluateur agréé à son client élabore
sur les motifs à l'appui de cette conclusion et précise l'ensemble des éléments
influençant substantiellement la valeur de la propriété. Le client dispose donc d'une
opinion motivée par un argumentaire sérieux. L'évaluateur peut également convenir avec
son client que le rapport produit sera de type formulaire, contenant un sommaire des
informations servant à établir la valeur tout en respectant les normes reconnues par
l'Ordre.
Reproduit
avec la permission de l'Ordre des évaluateurs agréées du Québec. http://www.oeaq.qc.ca/ |