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L'ACHETEUR DÉFAILLANT


COURTAGE IMMOBILIER – LE CAS DE L'ACHETEUR DÉFAILLANT

Un acheteur et un vendeur s’entendent pour signer une promesse d’achat relativement à la vente d’un immeuble qui fait l’objet d’un contrat de courtage. L'acheteur, sans motif valable, refuse de finaliser la vente. Le courtier immobilier peut-il réclamer sa commission? Si oui, de qui?

La jurisprudence est constante: un courtier ne peut exiger de son client, le vendeur, la commission à laquelle il aurait eu droit, puisqu’il n’y a pas eu de vente et que l’absence de vente n’est pas attribuable au vendeur. Le courtier ne peut non plus forcer le vendeur à intenter une action contre l'acheteur fautif.

Selon des jugements plus récents, le courtier peut intenter une action en dommages directement contre l'acheteur et lui réclamer la commission à laquelle il aurait eu droit.

Bien que l'acheteur n’ait aucun lien contractuel avec le courtier, il pourra être tenu de réparer le préjudice causé au courtier puisqu’en refusant de donner suite, sans motif valable, à la promesse d'achat, il devait savoir qu’il privait, par sa conduite fautive, le courtier de sa commission.

CLAUSE PÉNALE

Dans une promesse d’achat sur un immeuble, il est fréquent de retrouver une clause qui prévoit qu’advenant un défaut de l'acheteur, le vendeur conserve le dépôt ou a droit à tout autre montant prévu, à titre de dommages-intérêts liquidés. C'est la "clause pénale".

Une clause pénale donne au vendeur droit à la somme prévue du seul fait du défaut de l’acheteur, sans qu’il ait à prouver les dommages subis. Le vendeur n’est jamais obligé de se prévaloir de la clause pénale et peut, à son choix (et non au choix de l’acheteur), choisir entre la clause pénale et l’exécution forcée du contrat.

Le vendeur peut donc, malgré l’existence d’une clause pénale, forcer la vente en intentant une action en passation de titre contre l'acheteur. Il ne peut à la fois bénéficier de la clause pénale et forcer la vente, à moins que la clause n’ait été prévue que pour un retard.

Assurez-vous de bien comprendre les clauses de la promesse d’achat que vous signez; elles peuvent mener loin.

Reproduit avec la permission de l'auteur. Tous droits réservés 2000. Pâquet, Galardo & Nantais, société en nom collectif. (Ce texte n'est pas un avis juridique).


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