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L'ACOMPTE VERSÉ PAR L'ACHETEUR LORS DE LA SIGNATURE D'UNE OFFRE D'ACHAT


1. - NATURE JURIDIQUE DU DÉPÔT

1.1 - Point de vue de l'acheteur

La croyance populaire est à l'effet que l'on peut facilement se libérer de l'offre d'achat que l'on vient de faire, parfois trop impulsivement, et que l'on peut récupérer sans trop de difficulté le dépôt que l'on vient de remettre à l'agent d'immeubles. Sauf dans le cas du dépôt fait au constructeur dont nous traiterons à la section 4, il en va tout autrement. L'offre d'achat acceptée par le vendeur est un véritable contrat et oblige l'acheteur, une fois les conditions usuelles d'inspection et de financement rencontrées, à acheter. S'il n'est pas nécessaire à la validité de l'offre d'achat qu'elle soit accompagnée d'un dépôt, l'acheteur est généralement plus inquiet et responsable lorsqu'il a remis une somme d'argent importante que lorsqu'il n'a rien versé à la signature de l'offre, ce qui sécurise le vendeur.

Le Code civil du Québec stipule que "Toute somme versée à l'occasion d'une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n'en dispose autrement". Il y a donc possibilité de prévoir des conventions particulières concernant le dépôt lors de l'offre d'achat. Par exemple, l'acheteur désireux d'acquérir un immeuble et craignant que cet immeuble ne soit vendu à un tiers pendant les négociations pourra faire une offre prématurée comportant plusieurs conditions d'inspection et de vérification et stipuler à l'offre d'achat qu'il aura la faculté de ne pas acheter au terme de ces vérifications en perdant son dépôt au profit du vendeur. Le vendeur pourra également prévoir qu'à défaut pour l'acheteur de signer l'acte d'achat avant telle date, date de rigueur, le dépôt pourra être conservé par le vendeur à titre de dommages-intérêts liquidés. Les offres d'achat contiennent cependant rarement de telles stipulations à moins d'avoir été préparées par des notaires ou des avocats.

1.2 - Point de vue du vendeur

Une autre croyance populaire attribue au vendeur le droit de conserver le dépôt lorsque l'acheteur ne veut plus acheter. Une distinction s'impose ici. Si l'acheteur ne veut plus acheter parce que, de bonne foi et suivant les termes indiqués à l'offre, il n'a pas pu obtenir son financement alors que l'offre qu'il avait faite était conditionnelle à l'obtention d'une hypothèque, il a le droit de récupérer son dépôt et l'offre devient nulle. Dans le cas où toutes les conditions prévues à l'offre ont été rencontrées et que l'acheteur décide de ne plus acheter, le vendeur doit le poursuivre au moyen d'une action en passation de titre ou en dommages-intérêts. Une solution plus simple consiste à négocier avec l'acheteur un dédommagement acceptable aux deux parties qui sera payé à même le dépôt. À défaut d'entente, le vendeur aura le choix de poursuivre son acheteur ou de lui remettre son dépôt et d'annuler l'offre.

2. - DÉPÔT VERSÉ AU COURTIER EN IMMEUBLE

Les agents d'immeubles étant très présents lors des transactions immobilières, plus souvent qu'autrement, c'est à l'agent que l'acheteur remettra le dépôt au moyen d'un chèque non visé libellé à l'ordre du courtier en fidéicommis. Le courtier est-il responsable si, postérieurement à l'acceptation de l'offre par le vendeur, le chèque ne peut être encaissé faute de disponibilité de fonds? Il semble bien que non. Le courtier en immeubles devra déployer des efforts sérieux et effectuer des démarches pressantes auprès de l'acheteur pour obtenir le dépôt. Il devra également aviser le vendeur de la situation, auquel cas le vendeur pourra, s'il le juge à propos, prendre des procédures afin d'obtenir le dépôt convenu ou l'annulation de l'offre. Il peut être utile de souligner ici que les courtiers et agents d'immeubles doivent se conformer à la Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-73.1) et qu'ils peuvent être poursuivis par l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (l'ACAIQ) pour leurs fautes professionnelles.

3. - DÉPÔT AU CONSTRUCTEUR

Lors de l'achat "d'un immeuble d'habitation bâti ou à bâtir" directement du constructeur ou du promoteur par une personne physique (ce qui élimine les achats par une compagnie) qui l'achète pour l'occuper elle-même, l'offre d'achat doit contenir une stipulation par laquelle l'acheteur peut, dans les 10 jours de la signature de l'offre, se désister de son offre. L'annulation de l'offre entraîne le droit au remboursement du dépôt. Le Code civil du Québec, aux articles 1785 à 1794, prévoit les modalités de telles offres d'achat.

Une décision de la Cour d'appel du Québec rendue en 1999 dans la cause de Stéphane St-Martin c. Les résidences Pro-Fab inc. rapportée à 1999 R.D.I. 191 à 195 vient cependant obliger les acheteurs à agir avec prudence lors de l'achat d'une maison auprès d'un constructeur. Dans cette cause, les acheteurs avaient signé, le 7 mars 1995, une promesse pour l'achat d'une maison préfabriquée et avaient versé 5 000 $ à titre d'acompte sur le prix de vente. Le 11 mars, ils avaient avisé, par téléphone, le représentant du constructeur de leur intention de se dédire de leur promesse. Le 13 mars, par télécopieur et par poste certifiée, ils ont confirmé au constructeur l'annulation de leur promesse. Le 5 avril, le constructeur leur a fait savoir qu'il refusait l'annulation de la promesse parce qu'elle n'avait pas été faite au moyen d'une visite à son bureau, contrairement à ce que prévoyait le contrat. La Cour du Québec a rejeté l'action en recouvrement de l'acompte intentée par les acheteurs mais la Cour d'appel a renversé la décision de la Cour du Québec et ordonné le remboursement du dépôt, réduit de la pénalité de 258 $ qui avaient été prévue au contrat. La Cour d'appel a cependant refusé de condamner le constructeur à rembourser aux acheteurs les honoraires que ces derniers ont dû verser à leur avocat. Il vaudrait donc mieux lire attentivement les offres d'achat faites à des constructeurs.

4. - DÉPÔT LORS D'UNE VENTE RÉALISÉE SANS AGENT D'IMMEUBLES

Compte tenu de tout ce qui précède, et sauf dans les cas où le chèque doit être fait à un courtier en immeubles en fidéicommis, il vaudrait mieux pour un acheteur de remettre son dépôt à un notaire, lequel pourra guider acheteur et vendeur dans la préparation de l'offre d'achat et éviter à chacun des malentendus coûteux.

Me Francine Pager, notaire chez Bélanger Sauvé s.e.n.c.

Notaire en exercice depuis 1985, elle a obtenu un diplôme de maîtrise en droit de l'Université d'Ottawa en 1998. Elle est l'un des seuls notaires exerçant l'intégralité des fonctions notariales au sein d'un cabinet d'avocats.


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