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HISTOIRES DE CLÔTURES


Les clôtures sont la source de plusieurs troubles de voisinage, d'où l'expression " chicane de clôture". Les propriétaires se retrouvent souvent aux prises avec des problèmes de partage des frais de construction ou d'entretien des clôtures mitoyennes. Des mésententes surviennent également quant au choix du style ou de la hauteur des clôtures à ériger entre deux terrains.

En fait, presque tous ces problèmes viennent du désir, reposant souvent sur une recherche d'harmonie esthétique ou d'économies, d'ériger une clôture mitoyenne car, rappelons-le, tout propriétaire peut clore son terrain à ses frais, l ' entourer de murs, de fossés, de haies ou de toute autre clôture et ce, sans avoir à demander de permission à quiconque, en autant que l'ouvrage projeté respecte la réglementation municipale. Ce principe est clairement établi à l'article 1002 du Code civil du Québec. En l'absence d'entente avec le voisin, il est donc toujours possible pour un propriétaire d'ériger une clôture sur son propre terrain. Il évitera alors de chevaucher la ligne de division des lots en érigeant son ouvrage. Le deuxième paragraphe de l'article 1002 prévoit bien que l'on peut obliger notre voisin à faire sur la ligne séparatrice, pour moitié ou à frais communs, un ouvrage de clôture servant à séparer les terrains. L'article prévoit qu'une telle clôture, devra tenir compte de la situation et de l'usage des lieux. Sur la façon d'obliger son voisin à payer la moitié de la clôture, la jurisprudence est constante: on ne peut forcer son voisin à payer après coup la moitié des frais d'une clôture érigée sans son accord. Il faut d'abord s'entendre avec celui-ci si l'on veut par la suite lui réclamer la moitié des frais de construction. Si l'on veut pouvoir s'adresser à la Cour pour obtenir compensation, il serait évidemment préférable que cette entente soit reproduite dans un écrit.

Une fois installée, la clôture se trouvant sur la ligne de division des deux terrains est mitoyenne; elle appartient en indivision aux deux propriétaires. Malheureusement, la pratique notariale fait peu de cas des questions de clôtures de sorte que le nouveau propriétaire ignore bien souvent si les clôtures existantes lors de l'acquisition de sa propriété sont des clôtures mitoyennes ou si elles lui appartiennent en propre.

À ce chapitre, l'analyse du certificat de localisation peut être révélatrice. Si l'arpenteur-géomètre indique sur le plan attaché au certificat de localisation que la clôture chevauche la ligne séparatrice des terrains, il y a présomption de mitoyenneté aux termes de l'article 1003 du Code civil du Québec. On peut aussi comparer la clôture avec celle des voisins afin d'arriver à des conclusions semblables, bien peu de gens se souciant de demander à l'arpenteur-géomètre de venir localiser la ligne séparatrice des terrains lorsqu'ils décident de construire à frais communs une clôture.

Il faut parfois se fier aux déclarations des voisins ou à la situation des lieux pour connaître la mitoyenneté. À tout événement, en cas de mésentente, il faudra se replier sur les dispositions du Code civil du Québec et le nouvel arrivant pourrait très bien refuser de payer la moitié des frais de réparation d'une clôture entièrement érigée sur le terrain voisin. Dans le cas où la clôture est clairement érigée sur la ligne séparatrice cependant, il pourrait très bien se voir forcer de contribuer pour moitié aux travaux d'entretien et de réparation. Encore là, il serait préférable de s'entendre avec le voisin avant de se livrer à d'importants travaux de réfection, à défaut de quoi, il pourra s'avérer difficile d'obtenir compensation.

Quant au type ou à la hauteur des clôtures pouvant être érigées, faut-il rappeler que les villes et municipalités peuvent adopter des règlements sur le sujet et même prohiber la construction de murs ou l'installation de certains types de clôtures. Malgré la plus grande vigilance des autorités municipales en la matière, certains troubles de voisinage sont inévitables. Ainsi, dans l'affaire Caron c. Devos 1, la Cour, tout en reconnaissant le droit pour un propriétaire de clore son terrain au moyen d'une clôture, réitérait la nécessité du respect des obligations de propriétaire lors d'une telle construction. En l'espèce, le terrain du demandeur surplombait celui du défendeur, lui procurant ainsi une vue complète sur le fleuve et les Laurentides. Or, le défendeur a modifié son terrain en érigeant un mur de soutènement, un talus de terre et au sommet, une clôture de six pieds de hauteur, empêchant le demandeur de jouir de cette vue. La Cour a décidé que l'érection de cette clôture constituait un abus de droit en occasionnant un "inconvénient anormal et exorbitant" au demandeur. Fait important, la Cour établit que la clôture ne doit pas excéder, de manière naturelle, c'est-à-dire à partir du niveau normal du sol, la hauteur permise par la réglementation municipale. Dans un autre jugement rendu dans Lauzière c. Désilets 2, les voisins avaient signé une entente en vue de partager les frais de construction d'une clôture mitoyenne. Par le biais d'une action en injonction et en dommages et intérêts, le demandeur prétendait que le défendeur n'avait pas respecté leur entente en faisant ériger la clôture à une distance plus grande du sol que ce qui était prévu à la convention, obstruant ainsi grandement la vue des habitants de la maison. Dans les faits, le défendeur avait fait transporter sur son terrain une importante quantité de terre de façon à le surélever par rapport à celui du demandeur. Le tribunal a estimé qu'en effectuant ces travaux, le défendeur avait contrevenu à la convention et il a ordonné au défendeur de procéder à l'enlèvement de la construction non conforme et à verser au demandeur la somme de 5 000 $, dont 4 000 $ à titre de dommages exemplaires.

Les voisins désirant ériger entre leurs immeubles respectifs une clôture mitoyenne auront donc tout intérêt à le faire dans le respect des droits de l'un et l'autre, de conclure une entente écrite préalablement à la construction de la clôture et d'obtenir de la ville ou municipalité un permis afin de s'assurer que la construction projetée respecte la réglementation municipale en vigueur. Toute dérogation à ces principes de base peut, comme nous l'avons vu, mener à de très sérieux problèmes de voisinage.

Références au texte

  1. Caron c. Devos, C.S. de Montmagny,n o 300-05-55-965, le 28 avril 1999,l'Honorable Suzanne Hardy-Lemieux, j.c.s..
  2. Lauzière c. Désilets, C.S. de Drummond,n o 405-44-442-962, le 28 octobre 1997,l'Honorable Jean Marquis, j.c.s..

Par Me Francine Pager, notaire chez Bélanger Sauvé s.e.n.c.

Notaire en exercice depuis 1985, elle a obtenu un diplôme de maîtrise en droit de l'Université d'Ottawa en 1998. Elle est l'un des seuls notaires exerçant l'intégralité des fonctions notariales au sein d'un cabinet d'avocats.


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