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CE QU'IL FAUT SAVOIR SUR LES HYPOTHÈQUES !


Vous trouverez dans cette sous-section des hypothèques, un résumé des éléments à connaître pour mieux magasiner et mieux comprendre ce qui se passe. Nous vous recommandons de toujours valider l'information.

Nous traitons des sujets suivants dans cette section :

SUJET TRAITÉS DANS CETTE SECTION
  1. INFORMATIONS ET DÉFINITIONS
  2. LEXIQUE HYPOTHÉCAIRE
  3. CATÉGORIES DE PRÊTS HYPOTHÉCAIRES
  4. LE RÉGIME D’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ (RAP)
  5. SOMMAIRE DES CONDITIONS D'ASSURANCE HYPOTHÉCAIRE (SCHL)
  6. LES FRÉQUENCES DE VERSEMENTS HYPOTHÉCAIRES
  7. LE PRÊT HYPOTHÉCAIRE PRÉ-APPROUVÉ
  8. FACTEURS À CONSIDÉRER LORS DU CHOIX (PRÊTEUR)
  9. COMPARAISON ENTRE LES INCITATIFS FINANCIERS PROPOSÉS PAR LES INSTITUTIONS FINANCIÈRES
  10. LE MARCHÉ HYPOTHÉCAIRE
  11. C’EST LE RÔLE DU CLIENT DE MAGASINER.
  12. LES COURTIERS HYPOTHÉCAIRES
  13. LE RÔLE DES AGENTS IMMOBILIERS
  14. LES DOCUMENTS REQUIS PAR LE PRÊTEUR
  15. RECOURS DU CRÉANCIER

INFORMATIONS ET DÉFINITIONS

Le coût d’acquisition d’une propriété représente une dépense importante. Généralement les gens ne veulent pas attendre d’accumuler l’épargne nécessaire pour acquérir la propriété au comptant. Par le fait même, ils doivent recourir aux services d’un prêteur. Le prêteur est généralement une institution financière mais peut aussi bien être un particulier ( le vendeur ou un ami) qu’une entreprise privée.

L’hypothèque se définit comme suit dans le Code civil : " L’hypothèque est un droit réel sur un bien, meuble ou immeuble, affecté à l’exécution d’une obligation; elle confère au créancier le droit de suivre le bien en quelques mains qu’il soit, de le prendre en possession ou en paiement, de le vendre ou de le faire vendre et d’être alors préféré sur le produit de cette vente suivant le rang fixé dans le présent code. " (Art. 2660 du C.C.Q.)

L’hypothèque n’est qu’un accessoire et ne vaut qu’autant que l’obligation dont elle garantit l’exécution subsiste ". (Art. 2661 du C.C.Q.)

" L’hypothèque doit être publiée, conformément au présent livre ou au livre de la Publicité des droits, pour que les droits hypothécaires qu’elle confère soient opposables aux tiers ". (Art. 2663 du C.C.Q.)

L’hypothèque est mobilière ou immobilière, selon qu’elle grève un meuble ou un immeuble, ou une universalité soit mobilière, soit immobilière. L’hypothèque mobilière a lieu avec dépossession ou sans dépossession du meuble hypothéqué. Lorsqu’elle a lieu avec dépossession, elle est aussi appelée gage ". (Art. 2665 du C.C.Q.)

En d’autres mots, l'hypothèque est un droit réel qui offre une garantie au créancier sans déposséder le propriétaire.

L’hypothèque immobilière doit être notariée et publicisée (enregistrée) au Bureau de la publicité des droits (anciennement le Bureau d’enregistrement) pour être valide et opposable aux tiers. En cas de non-publicité, le prêt est toujours valide mais il n'est pas couvert par une garantie hypothécaire. Le moment de la publicité (l’enregistrement) de l'hypothèque établit son rang. L'hypothèque immobilière permet au créancier, en cas de défaut de l'emprunteur, d'être préféré sur le produit de la vente de l'immeuble sur lequel une hypothèque est accordée. Le renouvellement de l'hypothèque immobilière se fera au moyen d'un avis et le renouvellement conservera son rang initial.

C’est donc dire que l’information relative aux hypothèques immobilières est publique et peut être consultée au Bureau de la publicité des droits de la région concernée. Le registre du Bureau est tenu à partir de la désignation cadastrale, et par conséquent, il faut connaître le numéro du lot concerné et sa paroisse cadastrale. Chaque propriété au Québec a un cadastre officiel qui est en fait une adresse unique. Cette information peut être obtenue sur certains sites Internet à partir des rôles d’évaluation ou simplement en communiquant avec la ville concernée.

Avec la réforme cadastrale au Québec, on retrouve deux systèmes différents :D’abord le vieux système (encore en vigueur dans certaines villes) qui tient compte du numéro de lot originaire et subdivisé dans une Paroisse locale. Ce système avait des bases qui dataient des années 1800, où l’on identifiait des lots originaires dans la paroisse ou le village local .Puis nous avons une nouvelle numérotation permettant de centraliser les données du Québec car l’on ne fonctionne plus avec les paroisses ou villages, c’est maintenant le lot numéro 1111111 du Cadastre du Québec. Le désavantage, dans cette nouvelle façon de fonctionner, c’est que la désignation cadastrale ne permet plus d’identifier rapidement la région où est situé le lot en question.

HYPOTHÈQUE LÉGALE DE CONSTRUCTION

Elle ressemble à l'ancien privilège ouvrier et ne s'applique qu'à l'égard des immeubles. L'hypothèque légale de construction est accordée par la loi seulement aux personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation de l'immeuble, c’est-à-dire les architectes, ingénieurs, fournisseurs, ouvriers, entrepreneurs et les sous-traitants. Pour être valide, elle doit être publiée au moins avant 30 jours après la fin des travaux et donner lieu au recours légal dans les 6 mois suivants. Les créanciers d’une hypothèque légale de construction sont préférés à ceux de tout autre type d’hypothèque, incluant les prêteurs hypothécaires.

CLAUSE SPÉCIALE

Le contrat de prêt hypothécaire conventionnel contient des clauses particulières.

Notamment, pour les propriétés à revenus on retrouve généralement une clause intitulée "transport de loyer " qui mentionne :

...l’emprunteur transporte au prêteur tous les loyers actuels et futurs provenant de l’immeuble. L’emprunteur doit fournir, sur demande, copie de tous baux affectant l’immeuble. Il s’engage à ne consentir aucun transport de loyer en faveur des tiers ni à recevoir quelque loyer que ce soit par anticipation. Malgré ce qui précède, l’emprunteur continue à percevoir les loyers tant et aussi longtemps qu’il n’est pas en défaut et que le prêteur n’a pas fait connaître son intention de les percevoir. (Source: contrat hypothécaire type d'une institution financière)

Cette clause fait en sorte que le propriétaire (l’emprunteur) a le droit de percevoir les loyers parce que le prêteur le lui consent et qu’en aucun temps le propriétaire n’a le droit de percevoir des loyers d’avance. Par exemple, il est interdit selon le contrat hypothécaire d’accepter qu’un locataire paie son loyer 6 mois à l’avance pour quelque raison et d’encaisser ce montant. Cette clause permet de protéger la garantie du prêteur car pour une propriété à revenus, les loyers représentent la garantie. Également, avec cette clause, le prêteur peut en cas de défaut de l’emprunteur immédiatement réclamer les loyers, sans avoir à s’adresser à la cour.

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LEXIQUE HYPOTHÉCAIRE

Amortissement brut de la dette (ABD) ou Gross Debt service (DBS) en anglais: Proportion du revenu brut du ou des emprunteurs consacrée aux frais afférents à l’habitation et calculée sur une base mensuelle habituellement. La majorité des prêteurs exigent que l’indice ABD ne dépasse pas 32 % du revenu mensuel brut (avant impôts). Exemple : si le revenu brut mensuel des emprunteurs est de 4 000 $, le montant mensuel maximal alloué pour le logement ne devrait pas excéder 1 280 $. Ce montant doit couvrir le paiement hypothécaire, les taxes le chauffage et le cas échéant 50% des frais de condo.

Amortissement total de la dette (ATD) ou Total Debt Service (TDS) en anglais : Proportion du revenu brut consacrée aux obligations financières du ou des emprunteurs. Ces obligations incluent les dépenses mensuelles de logement, le remboursement de toutes autres dettes et obligations monétaires. La majorité des prêteurs exigent que l’indice ATD ne dépasse pas 40% du revenu mensuel brut (avant impôts). Exemple : les mêmes emprunteurs ont des obligations financières de l’ordre de 700 $ pour la voiture et le prêt étudiant. Par conséquent si l’on calcule que 40% de 4 000 $ représente 1 600 $ duquel il faut déduire 700 $ pour couvrir les obligations financières, il ne reste que 900 $ applicable aux frais relatifs à l’habitation.

D’ordre général c’est le plus petit montant applicable aux frais relatifs à l’habitation qui sera considéré. Dans l’exemple précédent le montant maximal serait de 900 $.

Assurance-prêt hypothécaire : Lorsque le prêt hypothécaire excède 75% du moindre du prix payé ou de la valeur marchande, le prêteur exige de l’emprunteur qu’il souscrive une police d’assurance-prêt hypothécaire. Cette prime d’assurance coûte entre 0,5 pour cent et 3,75 pour cent du montant du prêt hypothécaire (des frais supplémentaires peuvent s’ajouter). Il existe deux entreprises qui offrent ces services : la Société canadienne d’hypothèque et logements ( SCHL ) et GE Capital.

Assurance-vie hypothécaire : Assurance dont l’indemnité sert à payer le solde débiteur d’un prêt hypothécaire au décès de l’emprunteur assuré. Cette assurance a pour but d’empêcher les survivants de perdre leur maison ou de leur procurer un héritage sans dette.

Capital : Montant initial emprunté.

Date d’échéance : Date à laquelle le contrat prend fin. Date à laquelle le solde restant de l’hypothèque doit être remboursé au prêteur à moins qu’il n ‘y ait prolongation ou renouvellement du contrat.

Transfert de la propriété : Date à laquelle la transaction est notariée. Avant cette date, l’acheteur peut occuper les lieux, mais il le fait à titre de locataire.

Durée ou terme: durée pour laquelle les conditions du prêt sont fixées. Le terme d’une hypothèque peut varier de 3 mois ouverts (remboursable en tout temps) à 10 ans fermés. Il peut exister des hypothèques avec des échéances plus longues mais celles-ci sont généralement exclusives à des projets spéciaux ou très importants. À ne pas confondre avec la période d’amortissement qui varie généralement entre 15 ans et 25 ans.

Frais de remboursement anticipé ou pénalités : Montant exigé par le prêteur lorsque l’emprunteur rembourse en totalité ou en partie son prêt hypothécaire fermé avant l’échéance du terme prévu au contrat de prêt hypothécaire. C’est en fait une pénalité pour bris de contrat. À la signature du prêt, l’emprunteur s’engage à emprunter un montant pendant une période donnée. La pénalité varie selon que les taux en vigueur sont supérieurs ou inférieurs à ceux apparaissant au contrat.

Garantie : La propriété représente la garantie du prêt et elle est opposable à la créance.

Période d’amortissement : Le nombre d’années pendant lesquelles le prêt est amorti, i.e. le nombre d’année requis pour rembourser un prêt hypothécaire.

Prêt avec garantie hypothécaire : Prêt hypothécaire résidentiel également garanti par un billet à ordre. Le montant ainsi emprunté peut servir à toute fin raisonnable, telle que des rénovations domiciliaires ou des vacances.

Prêt hypothécaire garanti : Pour permettre de contracter une hypothèque à ceux qui ne peuvent réunir la mise de fonds de 25 % requise pour obtenir un prêt ordinaire. Ces derniers doivent assurer leur prêt hypothécaire contre le défaut de paiement jusqu’à concurrence d’un certain plafond. Tout prêt excédant 75% du moindre du prix payé ou de la valeur marchande doit être assuré.

Prêt conventionnel ou ordinaire : Prêt dont la proportion du moindre du prix payé ou de la valeur marchande n'excède pas 75%. Il n’est pas nécessaire de souscrire une assurance-prêt hypothécaire pour ce type de prêt hypothécaire.

Prêt hypothécaire à taux fixe : Prêt hypothécaire dont le taux est fixé pour la durée ou le terme du prêt.

Prêt hypothécaire à taux variable : Prêt hypothécaire dont le taux d’intérêt suit les fluctuations du marché. Les versements périodiques demeurent constants pendant une période déterminée. Toutefois, la partie du versement appliquée au capital varie en fonction de la fluctuation du taux d’intérêt. On l’appelle aussi taux hypothécaire à taux flottant.

Prêt hypothécaire accordé par le vendeur : Prêt hypothécaire consenti par le vendeur d’une propriété sur le prix de vente total ou partiel de la propriété pour en faciliter la vente. On l’appelle également une balance de vente du vendeur.

Prêt hypothécaire de second rang : Prêt hypothécaire accordé quand une première hypothèque grève déjà la propriété ( D’où l’importance du Bureau de la publicité des droits immobiliers). L’ordre d’enregistrement des prêts détermine le rang du prêteur. Généralement les taux d’intérêts de prêts hypothécaires de deuxième rang sont plus élevés car le risque est plus grand pour le prêteur. Le créancier de premier rang a préséance sur le produit de la vente en cas de défaut de l’emprunteur et le créancier de deuxième rang recevra le solde restant.

Prêt hypothécaire fermé : Prêt hypothécaire sans privilège de remboursement anticipé, de renégociation ou de refinancement avant l’échéance, sauf moyennant le paiement de pénalité pour bris de contrat.

Prêt hypothécaire ouvert : Prêt hypothécaire qui peut être remboursé par anticipation, en partie ou en totalité, à tout moment avant la date d’échéance, sans pénalité.

Prêt hypothécaire pré-autorisé : Confirmation de la part d’un prêteur de son engagement à prêter un certain montant à un taux d’intérêt garanti. Un document essentiel pour tout acheteur potentiel sérieux, cette pré-autorisation n’engage en rien le futur emprunteur et ne coûte rien. Cette pré-autorisation confirme seulement que l’emprunteur se qualifie pour emprunter un certain montant à un taux d’intérêt donné. Cela ne confirme pas que le prêteur accepte de débourser le prêt hypothécaire pour une propriété en particulier, il doit procéder à son analyse de la valeur avant de donner sa confirmation. C’est pourquoi lorsqu’une promesse d’achat est acceptée l’emprunteur doit immédiatement demander une confirmation de prêt pour la propriété choisie. Cette confirmation sera nécessaire pour faire lever la condition de financement faisant partie de la promesse d’achat.

Quittance : Remboursement total de la dette au prêteur. Le prêteur doit informer le Bureau de la publicité des droits que l’immeuble n’est plus grevé d’une hypothèque.

Refinancement : Obtention d’un nouveau prêt hypothécaire, à l’échéance du terme précédent, auprès du même prêteur ou d’un autre et qui servira à rembourser le solde du prêt précédent.

Saisie immobilière : Procédure juridique selon laquelle le prêteur obtient la propriété des biens par suite du défaut de l’emprunteur.

Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) : Société d’état fédérale qui offre divers produits et services en immobilier résidentiel, dont en autres l’assurance-prêt hypothécaire.

Taux d’intérêt réel : Taux d’intérêt véritable, une fois déduite l’incidence des intérêts composés. Le taux d’intérêt réel est plus élevé lorsque la fréquence de composition des intérêts composés augmente.

Valeur estimative : Évaluation de la valeur marchande d’une propriété.

Versement confondu : Versement hypothécaire comprenant un remboursement du capital et des intérêts, effectué périodiquement pendant la durée d’un prêt hypothécaire. La partie servant au remboursement du capital augmente à chaque mois, tandis que la portion consacrée aux intérêts diminue. Le montant du versement demeure constant.

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CATÉGORIES DE PRÊTS HYPOTHÉCAIRES

On retrouve les catégories de prêts hypothécaires suivantes :

    1. Le prêt hypothécaire conventionnel ;
    2. Le prêt hypothécaire assuré ou cautionné ;
    3. Le prêt hypothécaire de deuxième rang.

Selon la loi des banques, le prêt conventionnel ne peut être supérieur à 75% de la valeur marchande, 70% dans le cas d'un prêt à taux variable. Lorsque ce pourcentage dépasse 75%, le prêt doit être assuré par une institution autorisée, telle la Société canadienne d’hypothèques et de logements (SCHL) ( ou encore GE Capital) qui, en retour, exigera une prime d’assurance qui variera en fonction du montant du prêt et du pourcentage de financement. Dans le cas d’un immeuble à logements multiples sans commerce et où on retrouve des baux conclus sur une base annuelle, le prêt conventionnel peut aller jusqu’à 75% de la valeur de l’immeuble. Dans le cas d’immeubles à logements multiples où les baux sont principalement sur une base mensuelle ou pour les immeubles commerciaux, les prêteurs n’excèdent généralement pas un ratio prêt / valeur de 65% de la valeur.

Généralement le client peut choisir avec quelle entreprise il veut assurer son prêt. Les conditions des deux assureurs sont relativement semblables.

Consulter le tableau comparatif des assureurs-hypothécaires.

Le prêt hypothécaire de deuxième rang est un prêt qui a été enregistré postérieurement au prêt de premier rang. Comme la règle est d’enregistrer un prêt hypothécaire au Bureau de la publicité des droits, l’ordre d’enregistrement confirme le rang. Généralement les personnes ont recours à une hypothèque de deuxième rang parce qu’elles ont des conditions avantageuses à la première hypothèque et qu’elles ne veulent pas modifier ces conditions, parce qu’elles ont besoin des fonds pour un horizon de temps différent de celui de la première hypothèque ou parce que la première hypothèque est à son maximum. Généralement les taux hypothécaires pour une hypothèque de deuxième rang sont plus élevés que ceux d’une hypothèque de premier rang car le risque du prêteur est plus grand.

TYPES D'HYPOTHÈQUES

On peut imaginer n'importe quelle forme de prêt hypothécaire dans la mesure où un immeuble est donné en garantie au prêteur et où il respecte les lois. Au niveau des hypothèques immobilières, on retrouve différents produits sur le marché.

PRÊT " OUVERT "

Le prêt ouvert est un prêt dont les conditions peuvent être modifiées en tout temps. Le prêt ouvert peut être remboursé en tout temps et par conséquent l’emprunteur peut renégocier les conditions suivant l’évolution du marché. Par exemple le prêt " ouvert de 1 an " à un taux d’intérêt fixe pour la durée du prêt, permet à l'emprunteur de rembourser le prêt en tout temps. Par conséquent, si les taux d’intérêt diminuent, l’emprunteur demandera à bénéficier de cette diminution.

À noter que les taux d’intérêt des prêts ouverts sont plus élevés que ceux des taux fermés. Par exemple au début du mois de juillet 2000, le taux d’intérêt affiché pour 1 an " fermé " était de 8.10 % et de 8.90 % pour 1 an " ouvert ".

PRÊT " FERMÉ "

Le prêt fermé est un prêt dont les conditions ne peuvent être modifiées durant la durée ou le terme de l’entente. Certains prêts fermés offrent des possibilités de rembourser par anticipation partiellement ou d’augmenter les versements mensuels. Le remboursement complet avant terme d’un prêt fermé est généralement assorti d’une pénalité. La pénalité varie d’un créancier à l’autre, mais en général elle équivaut au plus élevé des montants suivants: 1) 3 mois d'intérêt ou 2) la perte de revenu du créancier pour la balance du terme.

HYPOTHÈQUE À TAUX FIXE

Son taux d'intérêt est fixé pour la durée du prêt (i.e. la durée du contrat et non la période d’amortissement) peu importe les variations des taux dans le marché. C’est la forme la plus utilisée dans le marché car elle procure une stabilité à l’emprunteur. Le solde en capital de l’hypothèque est connu d’avance et n'est pas affecté par les variations du marché.

HYPOTHÈQUE À TAUX VARIABLES

Son taux d'intérêt varie mensuellement et correspond au taux préférentiel des banques à chartes majoré d'un pourcentage préétabli. Le versement mensuel demeure le même pour la durée de l’hypothèque. Quand les taux baissent, l’excédent du versement mensuel est utilisé au remboursement additionnel du capital. Cependant, lorsque les taux montent et que le versement mensuel n'est pas suffisant pour couvrir le coût de l’intérêt et du remboursement de capital prévu, le déficit est rajouté au capital à rembourser.

Il existe maintenant des hypothèques à taux variables avec des planchers et des plafonds; c'est-à-dire que le taux d’intérêt ne peut pas augmenter au-delà d'un taux préétabli.

HYPOTHÈQUE MARGE DE CRÉDIT

Ce produit est relativement récent dans le marché et s'adresse aux gens dont le solde hypothécaire est moins de 75%, préférablement moins de 50%. Ce prêt permet à l'emprunteur d'utiliser son montant autorisé comme bon lui semble: pour acheter une voiture, faire un voyage ou rénover la maison. La restriction principale est que le montant autorisé ne peut excéder 75% de la valeur de la maison. Ce prêt permet au particulier de bénéficier d'un taux d'intérêt inférieur au taux applicable pour un prêt personnel. En retour le prêteur consolide les emprunts de son client en un seul prêt et obtient une garantie solide pour des prêts généralement plus risqués. La maison garantit le prêt automobile et l'achat du téléviseur.

HYPOTHÈQUE INVERSÉE

Essentiellement, l'hypothèque inversée est une façon de sortir l'épargne accumulée dans une propriété sous la forme d'une rente périodique. On reçoit une rente mensuelle pour un nombre d’années X. Ce genre d’hypothèque est particulièrement intéressant pour des retraités qui veulent augmenter leurs revenus sans se départir de leur résidence. On retrouve dans la revue "Finance" du mois d'août 2000, un article comportant des mises en garde contre ce type d'hypothèque. La problématique majeure survient lorsque la période sur laquelle la personne est censée recevoir une rente est inférieure à la durée d'occupation de la maison. En d'autre terme si la personne demeure en bonne santé pendant encore 25 ans et que la rente était prévue pendant 15 ans, que ce passe t-il ? La perspective de devoir quitter la maison familiale car elle appartient maintenant à la banque n'est certainement pas souhaitable. Poser plusieurs questions avant de vous engagez dans cette voie. 

TYPE DE PRÊTS OFFERTS PAR LES INSTITUTIONS FINANCIÈRES

Type de prêt

Taux

Durée

Description

Prêt convertible

Taux fixe

6 mois

En attente d'une diminution anticipée de taux, le client emprunte à court terme dans le but de convertir son emprunt en un prêt fermé à taux fixe.  C'est un prêt hypothécaire fermé à court terme et à taux fixe. Ce prêt offre généralement de meilleures conditions qu’un prêt ouvert de 6 mois.

Prêt ouvert

Taux fixe

3 mois à 1 an

Prêt que l’emprunteur peut rembourser en tout temps sans pénalité, intéressant lorsque l'emprunteur anticipe une baisse des taux d'intérêt ou lorsqu'il pense vendre dans un court laps de temps. Ce prêt est à taux fixe, mais sur une moyenne et longue période , il agit comme un taux variable.

Prêt fermé

Taux fixe

6 mois à 10 ans

Probablement le type de prêt le plus utilisé compte tenu de la stabilité qu'il offre pour la durée du terme. L'emprunteur connaît le versement et solde restant au terme du prêt, il ne subit aucun risque de variation de taux. Le prêt peut être remboursé partiellement par anticipation moyennant des conditions énumérées dans le contrat. Dans le cas d'un remboursement complet avant terme une pénalité s'impose.

Prêt fermé

Taux variable

1 an à 5 ans

Prêt fermé pour une durée fixe dont le taux fluctue au rythme du marché. Le versement mensuel demeure le même pour la durée du prêt. Quand les taux baissent l'excédent du versement est utilisé au remboursement additionnel du capital. Inversement quand les taux montent le déficit est additionné au capital à rembourser. Type de prêt non recommandé pour des gens dont le budget est serré.

Prêt fermé

Taux variable plafonné

1 an à 5 ans

Prêt offrant des caractéristiques semblables au taux variable, tout en minimisant la vulnérabilité de l'emprunteur face à une hausse des taux. Cette protection additionnelle est à un prix qui correspond à un taux plus élevé que le taux variable. C'est une question de risque partagé.

Prêt fermé

Taux premier emprunteur

5 ans

Prêt fermé à taux fixe dont le taux d'intérêt de la première année est réduit afin de permettre au nouvel acheteur d'avoir les sommes nécessaires pour acheter des biens.

Prêt hypothécaire marge de crédit

Taux fixe

1 an à 5 ans

Prêt similaire au prêt fermé à taux fixe à la différence que l'emprunteur peut faire varier le solde de l'hypothèque. Ce prêt est en sorte une marge de crédit autorisée jusqu’à un maximum de 75% de la valeur de la propriété. Cette marge de crédit hypothécaire peut servir pour acheter une voiture ou rénover la maison. L'emprunteur obtient un taux de financement avantageux pour des achats personnels et en retour l'institution financière obtient une garantie hypothécaire pour des biens personnels. Généralement le solde peut être remboursé sans pénalité.

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LE RÉGIME D'ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ (RAP)

Le Régime d'accession à la propriété (RAP) permet à un acheteur de première habitation de retirer jusqu'à 20 000 $ (40 000 $ par couple) de son régime enregistré d'épargne-retraite (REER) pour acheter ou construire une habitation admissible. Ce dernier n'a pas à inclure dans son revenu de l’année le montant qu’il a retiré de son REER.

Voici un résumé des conditions :

    • L’acheteur ne doit pas avoir été propriétaire d’une habitation ayant servi de résidence principale au cours des quatre dernières années plus l'année courante, incluant l’année du retrait ;
    • Le montant retiré du REER doit être remboursé au cours d’une période ne dépassant pas 15 ans. Le remboursement doit commencer au plus tard 60 jours après la fin de la deuxième année suivant la date du retrait.;
    • L’habitation acquise doit être située au Canada et doit servir de résidence principale ;
    • L’acheteur doit avoir ratifié le contrat de vente (promesse d’achat acceptée ou contrat avec un entrepreneur général) ;
    • Une personne peut profiter du RAP plus d’une fois dans sa vie si elle a remboursé au complet le premier RAP et si elle répond aux critères d'acheteur de première habitation ;
    • Si le contribuable ne peut rembourser le montant prévu au cours d’une année, il doit inclure ce montant dans son revenu imposable de cette même année ;
    • En principe, pour retirer l'argent du REER, l'habitation doit avoir été acquise avant le 1er octobre de l'année civile suivant celle du retrait.
    • Si ce retrait provient d'un emprunt, celui-ci doit correspondre à un actif prouvé, c'est-à-dire un actif non grevé d'une dette, pouvant se vendre rapidement et servir de nantissement à un prêt, par exemple des bons du Trésor, des certificats de dépôt, des obligations d'épargne etc.
    • Si c'est un remboursement d'impôt qui sert de mise de fonds, l'actif prouvé en contrepartie de l'emprunt pour le REER doit correspondre à la mise de fonds minimale. Par exemple : un emprunt de 20 000 $ investi dans un REER produit un remboursement d'impôt de 7 000 $. Si la mise de fonds minimale est de 5 000 $, l'actif prouvé doit être de 5 000 $.
    • L'acheteur doit avoir le remboursement " dans ses poches "  au moment de la signature du contrat. Cela dit, un emprunt en contrepartie d'actifs prouvés supplémentaires peut servir de mise de fonds en attendant le remboursement d'impôt.
    • Les sommes servant au RAP doivent séjourner au moins 90 jours dans le REER avant de pouvoir être retirées.

Il existe d’autres conditions particulières à respecter. Pour obtenir plus de renseignements votre institution financière sera en mesure de vous aider ou vous pouvez communiquer avec l'Agence des douanes et du revenu du Canada au 1-800-959-7383 ou sur leur site web. Vous pouvez télécharger une copie du document "Régime d'accession à la propriété" en format.pdf (Le programme de visionnement Adobe acrobat Reader est requis.) ou "Régime d'accession à la propriété" en format.HTML (aucun programme de visionnement requis).

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SOMMAIRE DES CONDITIONS D'ASSURANCE HYPOTHÉCAIRE

CRITÈRES

SCHL

GE CAPITAL

Rapport prêt-valeur maximum

95% pour l’unifamiliale et 92,5% pour un duplex

Information non-disponible, la compagnie n’a pas retourné nos appels.

Frais de traitement et d’ouverture de dossier

75$ traitement base si un rapport d’évaluation est fourni par l'institution financière.

235 $ pour un traitement conventionnel sans Emilie

165 $ pour traitement informatique par Émilie

 

Prime d’assurance

(La prime peut être ajoutée au montant du prêt)

(0,50% de plus si le prêt est déboursé en plus d’une avance)

Rapport prêt-valeur
  • Jusqu’à 65% : 0,50%
  • Jusqu’à 75% : 0,65%
  • Jusqu’à 80% : 1,00%
  • Jusqu’à 85% : 1,75%
  • Jusqu’à 90% : 2,00%
  • Jusqu’à 95% : 2,75%

(% applicable au montant emprunté)

(Taxe de vente applicable de 9% à être payée comptant)

Non-disponible, la compagnie n’a pas retourné nos appels.

Valeur maximale de la propriété dans la région montréalaise si le ratio prêt-valeur excède 90%

175 000 $

 

Origine de la mise de fonds

La mise de fonds de 5% doit provenir des propres ressources de l’emprunteur et être dans le compte de banque au moins 30 jours avant l’emprunt. Si c'est un don, une lettre doit confirmer que c’est un cadeau.

 
L’emprunteur peut choisir son assureur hypothécaire, les institutions financières font affaire avec SCHL et GE Capital.

Emilie : logiciel informatique développé par la SCHL pour traiter les demandes par informatique.

Consulter le Site de la SCHL

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LES FRÉQUENCES DE VERSEMENTS HYPOTHÉCAIRES

Le versement hypothécaire peut être effectué à différentes fréquences: mensuelle, bi-mensuelle ou hebdomadaire. L'emprunteur peut apparier ses entrées de fonds avec son versement hypothécaire. Par exemple M. X est payé à la semaine, directement dans son compte de banque, il peut être intéressant pour lui de considérer un versement hebdomadaire.

Mensuelle

Probablement la fréquence la plus répandue, elle consiste en un versement par mois pour couvrir l’intérêt courant et le remboursement de capital. L’emprunteur effectue 12 versements dans l’année.

Bi-mensuelle

Cette fréquence consiste à faire un versement à toutes les deux semaines soit 26 versements dans l’année. Le versement est calculé en fonction du nombre de paiements dans l’année, ce qui fait que le coût annuel de l’hypothèque est similaire à celui d'une fréquence mensuelle. Ce versement équivaut approximativement au versement mensuel multiplié par 12 et diviser par 26 périodes.

Bi-mensuelle accélérée

Cette fréquence est une combinaison entre la fréquence mensuelle et la fréquence bi-mensuelle. Elle tient compte du versement mensuel qu’elle applique pour 26 périodes de 2 semaines. On divise le versement mensuel par deux et on l’applique à chaque période de deux semaines. En fin d’année on se retrouve à avoir fait 26 versements, d'un montant équivalant à la moitié du versement mensuel, ce qui équivaut à 13 versements mensuels. C’est pourquoi on entend souvent dire que la fréquence bi-mensuelle accélérée permet de rembourser le prêt plus rapidement. Cette fréquence équivaut plus ou moins à une fréquence mensuelle à laquelle on ajouterait un paiement en fin d’année.

Hebdomadaire

La fréquence hebdomadaire consiste à faire un paiement par semaine. De façon similaire à la fréquence bi-mensuelle, le coût financier de la fréquence hebdomadaire se rapproche de celui de la fréquence mensuelle. Ce versement équivaut approximativement au versement mensuel multiplié par 12 et divisé par 52 périodes.

Hebdomadaire accélérée

Cette fréquence est une combinaison entre la fréquence mensuelle et la fréquence hebdomadaire. Elle tient compte du versement mensuel qu’elle applique pour 52 périodes d’une semaine. On divise le versement mensuel par quatre et on l’applique par période d’ une semaine. Encore une fois, c'est comme si en fin d'année on avait fait 13 versements mensuels. C’est pourquoi la fréquence hebdomadaire accélérée permet également de raccourcir l’amortissement du prêt (la période de remboursement).

On retrouve ci-dessous un tableau comparatif des différentes fréquences ainsi que leur impact financier.

Exemple : prêt de 100 000 $, taux d’intérêt affiché de 8%, amortissement sur une période 20 ans et une durée de prêt de 5 ans.

Fréquence

Versement mensuel

Versement bi-mensuel

Versement bi-mensuel accéléré

Versement hebdomadaire

Versement accéléré hebdomadaire

Versement périodique

828,36 $

381,65 $

414,18 $

190,68 $

207,09 $

Somme des versements effectués dans l’année

9 940 $

9 923 $

10 769 $

9 915 $

10 769 $

Période sur laquelle est amorti le prêt

20 ans

20 ans

16,7 ans

20 ans

16,6 ans

Intérêt payé pendant la durée de 5 ans

37 067 $

36 979 $

36 038 $

36 942 $

35 988 $

À la lecture du tableau, on réalise pourquoi la fréquence accélérée permet de diminuer l’amortissement du prêt; la somme des versements effectués dans l’année représente un paiement mensuel de plus. Donc en versant plus d’argent au début du prêt, on diminue la période d’amortissement du prêt. Vous pouvez à l'aide du calculateur suivant faire un calcul précis.

Voir le calculateur d'analyse comparative des fréquences de versements

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LE PRÊT HYPOTHÉCAIRE PRÉ-APPROUVÉ

Le prêt hypothécaire pré-approuvé est un outil indispensable dans le cadre d'une négociation pour l'achat d'une propriété et il est important également parce qu'il protège l'emprunteur en lui garantissant des conditions d'emprunt connues.

La pré-autorisation, comme on l'appelle dans le marché, consiste à obtenir du prêteur hypothécaire, un document qui confirme qu'il est disposé à avancer un montant donné à un taux d'intérêt, un terme et un amortissement établis. Cette pré-autorisation est en vigueur seulement pour une période donnée. Généralement la pré-autorisation n'engage pas l'emprunteur envers le prêteur.

Afin de pré-approuver l’emprunt d’un client, le prêteur va procéder aux vérifications de crédit usuelles, calculer les ratios financiers et analyser le dossier de l'emprunteur en fonction des critères internes (stabilité d'emploi, qualité d'emploi, garanties offertes, etc.). Pour ce faire ,le prêteur exigera une série de documents et d'informations de la part de l'emprunteur. Consulter la section "les documents requis par le prêteur " à la fin du présent texte.

En fonction des résultats obtenus, le prêteur établit la qualité de l'emprunteur et détermine les conditions de prêt qu'il est disposé à lui offrir. Ce document confirme en fait que l'emprunteur a la capacité financière d'emprunter le montant mentionné aux conditions établies.

Lorsque l'emprunteur aura en sa possession une promesse d'achat ferme et finale, il devra informer le prêteur qui fera faire une évaluation de la propriété pour déterminer sa valeur et s'assurer que la garantie respecte ses critères. C'est pourquoi il est important de faire une promesse d'achat qui est conditionnelle à l'obtention du financement avec un délai suffisant pour permettre au créancier de faire évaluer la propriété et confirmer que le prêt hypothécaire est approuvé.

DANS LE CADRE D'UNE PROMESSE D'ACHAT

La pré-autorisation est un outil important dans le cadre du processus d'achat d'une propriété car elle confirme en soi la capacité financière du proposant-acheteur. Sans ce document le vendeur se demande toujours si le proposant acheteur a les moyens d'acheter la propriété visée. Le vendeur veut éviter de perdre son temps et surtout de perdre d'autres acheteurs potentiels.

Généralement la condition de financement rattachée à une promesse d'achat stipule les conditions de financement à obtenir (montant, taux, amortissement et le terme) de façon à ce que si l'emprunteur ne puisse lui-même trouver un prêteur respectant ces conditions, le vendeur pourra lui trouver un prêteur qui respectera ces conditions. Dans un tel cas la condition sera remplie et l'acheteur ne pourra refuser de procéder à l'acquisition de la propriété sur cette base.

En conclusion la pré-autorisation rassure le vendeur et permet un meilleur pouvoir de négociation à l'acheteur.

UNE PROTECTION POUR L'EMPRUNTEUR

Pour l'emprunteur le prêt pré-approuvé permet d'établir avec certitude les conditions du prêt hypothécaire. L'emprunteur diminue donc son risque, surtout si la période entre l'acceptation de l'offre et le transfert de propriété est très longue. Si l'emprunteur n'avait pas cette garantie, il s'exposerait à une hausse des taux pendant cette période.

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FACTEURS À CONSIDÉRER LORS DU CHOIX (PRÊTEUR)

  • Lors du choix d'une hypothèque, on doit comparer les facteurs suivants. (L’emprunteur doit chercher le maximum de flexibilité au meilleur prix. )

  • Le taux en vigueur, promotion disponible ;

  • La durée de garantie du taux pour un nouveau prêt ;

  • Les frais de notaire, d'évaluation, d'enregistrement, SCHL, etc. ;

  • La période d’amortissement ;

  • La durée ;

  • La possibilité de faire assumer (transférer) le prêt;

  • La possibilité de remboursement accéléré ;

  • La possibilité de remboursement anticipé ;

  • La possibilité d’augmenter le montant du prêt pendant le terme initial ;

  • Les pénalités pour mettre fin au prêt ;

  • Les frais de renouvellement ;

  • La disponibilité de service d’assurance-vie et invalidité et savoir si on se qualifie (selon les informations obtenues, il est maintenant possible d'obtenir la confirmation que l'assureur accepte notre demande ainsi que le tarif demandé) ;

LES TAUX EN VIGUEUR, LES PROMOTIONS DISPONIBLES

Les taux affichés par les institutions financières étaient auparavant des taux relativement peu négociables, mais depuis quelques années les taux affichés ne veulent plus dire grand chose. La majorité des institutions financières offrent des bonis de signature qui peuvent équivaloir à une baisse jusqu’à 1% pour un terme de 5 ans. C’est donc dire qu’un taux affiché à 8,5 % peut s'obtenir à 7,5 %. Certaines institutions financières offrent des ristournes en argent de l’ordre de 3% du prêt jusqu’à un maximum établi (environ 3 000 $). Si l’on considère qu’un prêt hypothécaire de 100 000 $, d’une durée de 5 ans avec un taux de 7,50% rapporte environ 35 000 $ d’intérêt au prêteur, une ristourne de 3 000 $ représente une réduction d'un peu moins de 1% d’un taux d’intérêt.

Consulter la section suivante: " Comparaison entre les incitatifs financiers proposés par les institutions financières ".

LA DURÉE PENDANT LAQUELLE LE PRÊTEUR GARANTIT UN TAUX

Lorsque vient le temps d’acheter une première maison ou lorsque vient le temps de renouveler son hypothèque il faut magasiner. Comme il existe généralement un délai entre le moment de faire une promesse d'achat et le moment ou l’on devient légalement propriétaire (passer chez le notaire), les institutions financières doivent garantir les conditions offertes pour une période de temps. Cette période varie selon que c’est un nouveau prêt, un renouvellement de prêt ou un prêt pour une maison neuve. Cette garantie de taux est obtenue par le biais d'une demande de prêt hypothécaire pré-approuvé qui confirme le montant de l’hypothèque et le taux auquel le prêteur est prêt à consentir .

Par exemple plusieurs créanciers garantissent les taux pendant 30 jours à leurs clients existants et pendant 60, 90 jours ou même plus pour de nouveaux clients. Cette réalité confirme ce qui est avancé dans la section " le marché hypothécaire " i.e. que les prêteurs prennent pour acquis leurs clients existants en leur offrant généralement des conditions de prêts garantis pendant une période plus courte que celle offerte à de nouveaux clients.

Il faut comprendre que plus la période de garantie de taux est longue plus les chances du client de bénéficier d'un taux avantageux sont accrues. Par exemple, si un client se fait confirmer un taux d'intérêt au mois de février et qu'il obtient d'une garantie du taux proposé jusqu'au mois de juillet, ce dernier bénéficie d'une plus grande période pendant laquelle il peut voir les taux diminuer et ainsi faire ajuster le taux garanti.

À titre d'exemple le taux est généralement garanti 30 jours pour un renouvellement et 90 jours pour un nouveau prêt, parfois davantage. Encore une fois les barèmes affichés sont discutables. Au mois d'août 2000, nous avons vu des taux être garantis pour une période de 6 mois, soit jusqu'en février 2001. Une telle situation offre une garantie incroyable pour un emprunteur qui pourra bénéficier des diminutions de taux d'intérêt d'ici février 2001, ou au moment où il devient légalement propriétaire. Dans le cas contraire, il est certain de ne pas subir de hausse de taux.

LES FRAIS DE NOTAIRE, D'ÉVALUATION, D'ENREGISTREMENT, SCHL, ETC.

Ces frais peuvent représenter plusieurs centaines de dollars. Depuis quelques temps on remarque que les institutions paient plusieurs ou tous ces frais. Quoi de plus normal, quand on cherche une entreprise à qui on veut verser 35 000 $ d’intérêt en 5 ans, que de le voir absorber les frais pour protéger sa créance. Il faut tenir compte de ces frais lorsqu'on compare les conditions offertes par plusieurs institutions financières. N’hésitez pas à négocier.

Il est certain que, si le prêteur consent à une diminution très importante de taux d'intérêt, disons 1,15%, l'emprunteur doive payer ces frais. C'est pourquoi il est important de considérer les différentes conditions de prêt dans une vue d’ensemble.

LA PÉRIODE D'AMORTISSEMENT

C’est la période sur laquelle est amortie l’hypothèque. Comme le montant impliqué dans l’acquisition d’une propriété est substantiel, il est presque impossible pour la plupart de le rembourser sur des périodes très courtes. Comme la valeur de l’immobilier a tendance à croître sur une grande période, il est possible pour les prêteurs d’étirer la période sur laquelle ils acceptent de se faire rembourser tout en ayant une garantie qui s’accroît.

A l’inverse, les prêteurs n’acceptent généralement pas d’amortir un prêt pour une voiture sur une période de plus de 5 ans car une voiture a tendance à se déprécier au fil des ans.

La période d’amortissement varie généralement entre 10 ans et 25 ans. Plus la période est longue moins les paiements sont élevés. Par contre, plus la période est longue plus le coût en intérêts est élevé.

INCIDENCE DE LA PÉRIODE D’AMORTISSEMENT

Montant du prêt : 100 000 $

Taux d’intérêt : 8%

Période d’amortissement (années)

10 ans

15 ans

20 ans

25 ans

Versement mensuel (capital et intérêt)

1 206,41 $

948,15 $

828,36 $

763,21 $

Versements cumulés pendant la période d’amortissement

144 769 $

170 667 $

198 806 $

225 963 $

Total des intérêts payés durant cette période

44 769 $

70 668 $

98 806 $

128 964 $

Consulter notre section des calculateurs

DURÉE (TERME) DU PRÊT (6 MOIS, 1 AN, 2 ANS..., 10 ANS)

Déterminer la durée du prêt, c’est choisir la période durant laquelle le contrat entre le prêteur et l'emprunteur est en vigueur. Nécessairement, ce choix affecte le taux d'intérêt qui s'appliquera au prêt car, généralement, les taux à court terme sont plus avantageux que ceux à long terme. Ce choix devrait également tenir compte des anticipations de variation des taux d'intérêt futurs. Si l'on anticipe une baisse à court terme, on choisira un terme qui nous permettra de bénéficier de cette baisse soit environ 6 mois ou 1 an; par contre, si l'on anticipe une hausse pour les prochaines années, il est préférable de se protéger à long terme.

Un emprunteur qui choisirait 25 prêts d’une durée d’un an serait généralement gagnant par rapport à celui qui choisirait 5 prêts d’une durée de 5 ans. Par contre celui qui choisit des échéances très courtes se protège moins bien contre les fluctuations du marché. Donc pour ceux qui sont plus restreints financièrement, il est préférable de choisir la stabilité d’une durée plus longue. Selon des informations obtenues de diverses sources, les prêts à taux d'intérêt fixe pour une durée de plus de 3 ans demeurent le choix le plus populaire.

Le choix de l’échéance doit également tenir compte de la période de détention anticipée de l’immeuble et de la situation financière du propriétaire. Si on pense vendre la propriété, il est préférable d'opter pour un terme plus court et un prêt ouvert, quitte à devoir payer un peu plus.

REMBOURSEMENT ACCÉLÉRÉS SANS PÉNALITÉS

Il est peut être avantageux d’avoir la possibilité de faire des remboursements accélérés et de bien en connaître les conditions. Il faut se renseigner auprès de son prêteur et s’assurer de comprendre les règles du jeu des remboursements anticipés. La majorité des institutions financières permettent de verser un apport supplémentaire de l’ordre de 10% par année (non cumulatif). Certaines institutions ou certains individus sont plus généreux et permettent un remboursement accéléré jusqu'à 15% ou même 20% du montant initial de l’emprunt et ce, toujours une seule fois par année. Pour certaines institutions financières, ce montant doit être versé en une seule tranche alors que pour d’autres le montant peut être versé en plusieurs tranches.

MAJORATION DES VERSEMENTS MENSUELS

En plus des remboursements anticipés, la majorité des prêteurs hypothécaires permettent d’accroître les versements périodiques dans l’année. Par exemple, le versement peut être augmenté de 10%, 20% ou même 100% du versement périodique habituel et ce, une seule fois par année. La banque HSBC permet, quant à elle, d'augmenter le versement à tous les mois de 20%.

Ces possibilités de remboursement anticipé sont intéressantes car elles permettent de diminuer le solde de l’hypothèque sans pour autant changer le versement périodique. Il en résulte une diminution importante des frais d'intérêts.

LA POSSIBILITÉ DE SAUTER UN OU PLUSIEURS PAIEMENTS

Plusieurs institutions financières offrent la possibilité à l'emprunteur qui n'est pas en défaut, de "  sauter " un paiement dans l'année pour des raisons personnelles. Il y a même une institution financière qui offre la possibilité de manquer trois ou quatre versements si l'emprunteur a un nouveau-né|

LA POSSIBILITÉ D'AUGMENTER LE PRÊT PENDANT LE TERME INITIAL

Les contrats hypothécaires actuels offrent, pour la plupart, la possibilité d'accroître le prêt hypothécaire jusqu'à l'équivalent du montant initial de l'emprunt. Cette option est donc intéressante pour un emprunteur qui a remboursé une partie du capital de son prêt hypothécaire et qui a maintenant besoin de sommes additionnelles. Il suffit de poser la question au moment de négocier. Dans le cas d'un transfert de prêt (subrogation), il faudra référer au contrat hypothécaire initial.

HYPOTHÈQUE TRANSFÉRABLE

Les hypothèques peuvent généralement être transférées à un acquéreur éventuel. Voici deux situations qui peuvent démontrer l’utilité d’une telle possibilité.

Exemple : M. X est propriétaire d’une maison unifamiliale de 150 000 $ financée par une hypothèque de 100 000 $ à 6,30 % en vigueur encore pour 3 ans. M. X veut vendre sa maison pour habiter un logement à Montréal. Les taux d’intérêt en vigueur dans le marché pour une période de trois ans sont à 7,5%. L’hypothèque de M. X offre un avantage financier intéressant (3 000 $) pour un acquéreur éventuel et elle peut représenter une plus value pour M. X. Il faut que le prêteur autorise le transfert d’hypothèque.

Exemple : M. Y est marié et contracte une hypothèque de 100 000 $ à 7,75 % d’une durée de 5 ans pour sa maison de 150 000 $. Cette hypothèque offre la possibilité à M. Y de transférer l’hypothèque dans le cas de la vente de la maison. Après 1 an le couple de M. Y divorce et doit vendre la maison. Le taux en vigueur pour un prêt de quatre ans est de 7,5%. Si M. Y vend sa propriété et met fin à son entente hypothécaire, il devra payer une pénalité de près de 2 500 $. En contre partie, le désavantage financier dû à son hypothèque est de 629 $. Si M. Y vend sa propriété tout en transférant l’hypothèque, il pourra économiser la pénalité de 2 500 $ mais devra possiblement consentir une diminution de prix pour compenser le désavantage financier.

Attention ! Il est important de s’informer des clauses qui régissent le cas où l’acheteur veut assumer l’hypothèque. Dans la plupart des cas, le vendeur ( soit celui qui a contracté le prêt à l’origine) demeure garant du prêt, et donc de l’acheteur, jusqu’à ce que le prêt soit quittancé ou remboursé en entier. Si le nouvel acheteur ne paie pas l’hypothèque, le prêteur peut tenir le vendeur (l’emprunteur initial) responsable du prêt et le poursuivre dans le cas où il subit des pertes. Le transfert d’hypothèque doit être fait de façon à ce que l’emprunteur original ne demeure pas garant du prêt en cas de défaut du nouvel emprunteur.

Généralement les prêteurs qui acceptent le transfert complet des responsabilités de l’emprunteur exigeront que le nouvel emprunteur ait une capacité de crédit égale ou supérieure à celle de l’emprunteur original. Les institutions financières se réservent un droit de regard pour accepter ou refuser le nouvel emprunteur et c’est normal.

C’est au moment de la signature du prêt qu’il faut se renseigner sur les termes et conditions d’un transfert de l’hypothèque à un acheteur éventuel. Il est préférable de se renseigner auprès du responsable des prêts hypothécaires. Il ne faut pas avoir peur de poser des questions.

METTRE FIN À L'HYPOTHÈQUE AVANT TERME: LES PÉNALITÉS

Il est important de bien comprendre les clauses concernant le bris du contrat hypothécaire. Si pour une raison ou l’autre (divorce, changement emploi, raison de santé, etc.) l’emprunteur doit vendre sa propriété et mettre fin à son contrat hypothécaire, il devra payer une pénalité au prêteur. Ce montant varie d’une institution à l’autre, varie selon que le taux contractuel est inférieur ou supérieur au taux du marché et varie selon la durée restante du prêt.

Si une personne vend sa maison pour en racheter une autre et qu’elle emprunte un montant égal ou supérieur à celui du contrat initial, le prêteur annulera le premier prêt pour en faire un nouveau. Ce qui importe au prêteur c’est de prêter un montant déterminé pour une durée déterminée. Dans le cas d’un changement de propriété, l’emprunteur devra cependant payer des frais de quittance hypothécaire et possiblement ceux pour enregistrer le nouveau prêt.

Généralement la pénalité exigée pour mettre fin à un contrat hypothécaire est le montant le plus élevé de 1) ou 2):

    1. 3 mois d'intérêt sur le montant remboursé et ne donnant pas droit au remboursement anticipé annuel, le tout au taux contractuel ;

    2. La perte des revenus d'intérêts du prêteur pour le reste du terme. Ce montant est la différence entre l'intérêt généré par le taux contractuel pour le terme restant et l'intérêt que générera un prêt consenti à ce moment. C'est donc dire que si le taux contractuel est plus élevé que le taux offert pour un prêt hypothécaire d'un terme semblable au terme restant, l'emprunteur doit compenser la perte de revenu du prêteur.

Par exemple M. X a une hypothèque à 8% pour un terme restant de 3 ans et le taux marchand pour une hypothèque de 3 ans est de 7 %. Le solde non admissible au remboursement anticipé est de 50 000 $. Si on calcule approximativement l'écart on procède comme suit:

Hypothèque contractuelle

  • Intérêt de 8% divisé par 12 mois: 8% / 12 mois = 0,67% par mois.

  • Montant remboursé: 50 000 $

  • Revenu d'intérêt prévu par le prêteur: 50 000 $ x 0,0067 = 335 $ par mois x 36 mois = 12 060 $

  • Taux d'intérêt marchand: 7% / 12 mois = 0,58% par mois

  • Montant remboursé 50 000 $

  • Revenu d'intérêt théorique 50 000 $ x 0,0058 = 290 $ par mois x 36 mois = 10 440 $

Perte de revenu d'intérêt du prêteur : 1 620 $

Le calcul financier exact donne : 1 915 $

(On peut utiliser le calculateur de "calcul de l'avantage financier d'une hypothèque". On doit seulement tenir compte de l'écart du coût de l'intérêt)

De toute évidence si le taux contractuel est inférieur au taux courant, la perte de revenu d'intérêt du prêteur est de 0 $ et les 3 mois de pénalité prévaudront.

Deux aspects supplémentaires à considérer

    1. Lorsqu'une personne décide de mettre fin à son contrat hypothécaire, elle devrait au préalable se prévaloir de son droit de remboursement anticipé, généralement au moins 10% du montant initial du prêt, avant d'effectuer le calcul de la pénalité. Revenons à M. X, s'il avait emprunté initialement 100 000 $ et qu'il lui restait un solde en capital de 50 000 $ au moment où il pensait mettre fin à son prêt, il pourrait se prévaloir, s'il ne l'avait dans l'année courante, de son droit de rembourser 10 000 $ par anticipation sans pénalité. Donc la pénalité serait calculée sur un montant de 40 000 $.

    2. La majorité des contrats hypothécaires stipulent que, dans le cadre du calcul du différentiel du taux d'intérêt (pénalité indiqué au point b dans l'exemple ci-dessus), l’on doit tenir compte du taux offert par la banque pour des hypothèques de terme équivalent au terme à courir sur le prêt en vigueur. Il y a donc lieu de distinguer les taux affichés des taux offerts. Comme on peut le constater, dans le marché, les prêteurs consentent à des réductions de taux. C'est donc à l'emprunteur qui est pénalisé de "découvrir" le meilleur taux offert.

LES FRAIS DE RENOUVELLEMENT

Les frais de renouvellement sont généralement minimes, moins de 100 $, et dans plusieurs cas, ils sont éliminés par le prêteur.

LA DISPONIBILITÉ D'ASSURANCE-VIE ET INVALIDITÉ

La majorité des prêteurs offrent un service d'assurance-vie et invalidité pour les prêts hypothécaires qu'ils contractent. Advenant le décès de l'emprunteur le solde du prêt hypothécaire est automatiquement remboursé par l'assureur au prêteur.

Par contre il pourrait être important de vérifier à priori si l'assureur accepte d'assurer l'emprunteur. Advenant le cas d'un refus, après avoir contracté le prêt, il devient difficile, sinon impossible de faire marche arrière. Ceci est un cas vécu par celui qui écrit ces lignes. À partir d'une simple déclaration qu'un médecin avait été consulté dans le passé pour prendre des prises de sang et qu'une mauvaise lecture avait été constatée au niveau des enzymes du foie, (niveau qui s'est replacé rapidement), l'assureur a refusé l'assurance. Après une bataille de 5 mois et des pertes de temps, des lettres, etc. l'assurance a finalement accepté la demande. Je que j'ai cru comprendre dans le cas de mon dossier c'est que simple technicien a décidé de refusé ma demande sans réellement comprendre la nature médicale de mon dossier. J'avais même fourni une lettre d'un spécialiste du foie de Montréal expliquant que ma condition était virale au moment des prise de sang et que tout était revenu dans l'ordre. Par conséquent, si l'emprunteur sait d'avance qu'il aura de la difficulté à se faire assurer , il pourra prendre une décision éclairée.

LA QUITTANCE D'HYPOTHÈQUE OU LA LIBÉRATION D'HYPOTHÈQUE

C’est en fait le remboursement de la dette au prêteur. En retour de ce remboursement le prêteur doit faire radier le droit réel qui affectait l’immeuble. Dans ce cas, le prêteur informe le public que l’emprunteur a remboursé son prêt et que cet immeuble ne sert plus de garantie à l’encontre d’un prêt. L’immeuble est libre de dette. La quittance doit généralement être payée par l’emprunteur et non le prêteur. Les frais de notaire peuvent varier entre 200 $ et 400 $.

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COMPARAISON ENTRE LES INCITATIFS FINANCIERS PROPOSÉS PAR LES INSTITUTIONS FINANCIÈRES

Afin d'attirer de nouveaux clients et de les retenir pour le plus longtemps possible, les prêteurs hypothécaires offrent des incitatifs financiers qui vont d'une remise en argent à un congé d'intérêt ou une réduction des taux. Ces incitatifs sont offerts pour une nouvelle hypothèque ou un transfert et dans certains cas pour un renouvellement.

La remise en argent comptant est définitivement l'incitatif le plus en vue en l'an 2000, la majorité des banques l'offrant; selon nos informations, seulement la Banque Royale et HSBC ne l'offrent pas. Cet incitatif est certainement intéressant pour un premier acheteur de maison car il permet d'obtenir une liquidité pour payer les frais de transaction, acheter des meubles ou des équipements requis pour la première maison. Les remises varient selon le terme choisi et l'institution financière, mais elles peuvent atteindre 3,00 % du prêt jusqu'à un maximum avoisinant 4 500 $ (selon les prêteurs) et même 3,25% dans le cas de la banque Scotia si la remise est investie dans un RÉER Scotia. Ce montant de 3 250 $ investi dans un RÉER peut générer un retour d'impôt d'environ 1 625 $ (à un taux marginal de 50%). Il est à noter que cette remise n'est pas imposable.

Dans une proportion moindre, certaines banques offrent un congé d'intérêt pour trois, quatre et, on même déjà vu, jusqu'à 7 mois. Ce congé d'intérêt représente une économie que l'emprunteur peut appliquer au capital ou encore utiliser à d’autres fins.

Comme dernier incitatif, ( mais en est-ce vraiment un) on parle d'une réduction du taux d'intérêt applicable au prêt, ce qui se traduit par une économie d'intérêt et la possibilité de choisir une période d'amortissement plus courte ou un montant plus élevé. Par exemple, un prêt de 100 000 $ à 8,25% amorti sur 20 ans nécessite un paiement similaire à un prêt de 107 500 $ à 7,25% amorti sur 20 ans, soit 843 $ par mois. Parallèlement un prêt de 100 000 $ à 8,25% amorti sur 20 ans nécessite un paiement similaire à un prêt de 100 000 $ à 7,25% amorti sur 17,2 ans, soit 843 $.

A moins d’un urgent besoin de liquidité, l'emprunteur devrait choisir l'incitatif qui est le plus avantageux financièrement. Procédons au calcul la valeur économique de chacun des incitatifs. Pour ce faire nous retiendrons un prêt hypothétique de 100 000 $, amorti sur 20 ans à 8,25% avec un terme de 5 ans.

    La remise en argent: Ce calcul est relativement simple, car il s'agit de multiplier le pourcentage de remise par le montant admissible de l'hypothèque. Par exemple une remise de 3% sur un prêt admissible de 100 000 $ correspond à 3 000 $.

    Le congé d'intérêt: Supposons un congé d'intérêt de 4 mois. Si on réfère au tableau des versements du calculateur détaillé d'une hypothèque on constate que l'intérêt du premier versement égale 675,97 $ pour le premier mois. En supposant qu'on verse en remboursement de capital un montant équivalent à celui qui découle du versement régulier on obtient les économies d'intérêt suivantes: mois 1: 675,97 $, mois 2: 674,84 $, mois 3: 673,70 $, mois 4: 672,55 $ pour un total de 2 697,07 $. Considérons ce montant comme étant une valeur actuelle.

    La réduction de taux: Supposons maintenant une réduction de taux de 1% pour la durée du prêt, soit 5 ans. Nous avons fait ce calcul à partir du calculateur d'avantage financier d'une hypothèque. Ce calculateur est utile pour déterminer l'avantage financier d'une hypothèque par rapport à une autre ayant le même capital, la même fréquence de paiement, le même amortissement et une durée restante comparable. Dans la détermination de la valeur économique de la réduction, on doit tenir compte de l'écart entre les versements mensuels et de l'écart entre les soldes des hypothèques.

Dans le cas présent, la réduction du taux de 1% résulte en une diminution du versement mensuel de 59,50 $. Compte tenu de l'étendue de la période pendant laquelle on reçoit cette réduction, soit 5 ans, il est juste d'actualiser les montants au début du prêt. La valeur actuelle de 60 versements de 59,50 $ à 7,25% composé semestriellement est de 2 995 $. Parallèlement 60 versements de 59,50 $ correspondent à 3 570 $.

En deuxième lieu, il faut tenir compte de l'écart de solde en capital de 1 219 $ en faveur de l'hypothèque à 7,25%. Ce montant actualisé au début du prêt représente environ 961 $.

La valeur actuelle totale de l'économie de 1% du taux d'intérêt est de 3 956 $. Cette réduction permet d'augmenter le prêt hypothécaire de 7 500 $ (si les ratios financiers le permettent) ou bien de diminuer la période d'amortissement de presque trois ans.

La remise en argent comptant est définitivement très attirante sur le champ, cependant un emprunteur avisé pourrait aller chercher encore plus d'argent à partir d'une réduction de taux d'intérêt. Si la valeur actuelle des économies générées par un taux réduit de 1% est égale à 3 956 $ cela signifie que l'emprunt peut être augmenté de 4 000 $. En empruntant 4 000 $ de plus sur l'hypothèque le versement mensuel sera toujours moindre et l'emprunteur aura 1 000 $ de plus dans ses poches.

Cet exemple démontre clairement l'importance de prendre quelques heures de son temps pour choisir le meilleur prêt ou celui qui répond le plus à ses besoins. La perception des gens est telle qu'un écart de 0,50% semble peu important quand dans les faits il représente 2 000 $. Il faut prendre le temps de poser les bonnes questions et obtenir les bonnes réponses.

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LE MARCHÉ HYPOTHÉCAIRE

Avant l'avènement des transferts électroniques et du commerce électronique, les opérations bancaires devaient s'effectuer en personne dans une succursale. L'employé allait déposer sa paie et retirait les sommes requises pour la semaine. La technologie a complètement changé les habitudes des consommateurs, à l'exception peut-être des personnes âgées qui sont, dans l’ensemble, plus réticentes. Le client se promène maintenant avec une carte de paiement, de crédit, autorise ses fournisseurs à prélever directement les coûts des services dans son compte bancaire (assureur, etc.). Le client n'est plus obligé de transiger en succursale et c'est d'ailleurs l'objectif des institutions financières afin de réduire leurs frais d'opérations.

Par conséquent, il devient facile pour un client d’avoir ses comptes de banque et REER à la banque A et son prêt hypothécaire à la banque B. Par le biais d’un débit pré-autorisé l’hypothèque B se paiera directement dans le compte de la banque A. Les institutions financières qui offrent des services hypothécaires sont toutes interconnectées ce qui permet beaucoup de flexibilité aux consommateurs. Le client devient donc de plus en plus mobile et la compétition de plus en plus féroce entre les prêteurs.

LES EMPRUNTEURS MAGASINENT-ILS ?

Selon un article paru dans le " Journal les Affaires " du samedi 1er avril, 2000, p. 89, en matière de prêt hypothécaire, les Québécois magasinent peu. Seulement 33% des répondants déclarant avoir contracté une hypothèque résidentielle affirment avoir magasiné auprès d’autres institutions financières lorsqu’ est venu le temps de penser au renouvellement. 66% des gens avouent n’avoir aucunement magasiné leur hypothèque lors de leur dernier renouvellement hypothécaire.

" Cette fidélité explique pourquoi certaines institutions semblent perdre tout à coup leur souplesse d’origine après qu’un client les a choisies. Elles savent que les risques sont faibles, qu’une fois acquis, un client aille cogner ailleurs. " On remarque dans le marché hypothécaire que les incitatifs pour les clients existants sont souvent moindres que ceux offerts aux nouveaux clients. Un autre exemple, la période durant laquelle les institutions financières acceptent de réserver un taux est beaucoup plus longue dans le cas d'un nouveau prêt ou un transfert que dans celui d'un prêt existant. C'est à croire qu'il est plus payant d'aller chercher un nouveau client que d'entretenir celui qu'elles ont déjà.

Ironiquement, selon cet article, seulement 13% des répondants affirment qu’il est très ou assez probable qu’ils changent de prêteur. Quel que soit le domaine d’activité, lorsqu’un fournisseur sait qu’il est peu probable que son client aille voir ailleurs, il devient toujours moins compétitif.

Parallèlement, dans le même journal, cette fois à la page 86, on mentionne que la lutte est chaude entre les banques et les caisses populaires pour attirer les clients. Dans l'article on mentionne que la clientèle est plus mobile et que les institutions financières doivent faire des pieds et des mains pour convaincre leur clientèle d'opter pour le long terme.

D'ailleurs les institutions financières offrent de plus en plus d'incitatifs pour convaincre des clients potentiels de transférer chez elles. Les incitatifs vont d'une remise en argent, à un congé d'intérêt pour quelques mois à une réduction de taux. La remise en argent est certainement populaire car elle est offerte par la majorité des institutions financières. En contre partie le client peut chercher à obtenir le maximum du processus de négociation. Pour s'en assurer l'emprunteur doit analyser l'avantage financier que procure chaque incitatif. Il est recommandé de relire " Comparaison entre les incitatifs financiers proposés par les institutions financières "

LA GESTION DES LIQUIDITÉS D'UNE INSTITUTION FINANCIÈRE

Les institutions financières jouent le rôle d'intermédiaires financiers entre les épargnants et les emprunteurs. Du côté des emprunteurs, elles exigent un taux d'intérêt pour leur prêter de l'argent pour un temps donné alors que, du côté des épargnants, elles paient un taux d'intérêt pour leur épargne pour un temps donné. Nécessairement le taux d'emprunt doit être plus élevé que le taux d'épargne afin que les institutions financières fassent de l'argent.

Les institutions financières doivent s'assurer que l'épargne est appariée avec les emprunts de façon à maintenir uniquement le niveau de liquidité nécessaire pour les opérations quotidiennes. Si l'appariement n'est pas optimal, la rentabilité est affectée. Une banque en surplus de fonds pour une échéance donnée, perd des revenus car l'argent ne génère pas de revenus d'emprunt. Pareillement si l'institution est en manque de liquidité, elle doit emprunter ce qui lui occasionne des coûts supplémentaires.

A l'occasion, on remarque qu'une institution financière est agressive pour promouvoir les prêts hypothécaires de 3 ans ou 5 ans et cela s'explique souvent par un surplus de liquidité d’un tel type pour cette échéance. Dans un cas de surplus de liquidité, l'institution doit stimuler la demande pour l'emprunt en offrant de meilleures conditions qu'ailleurs.

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Le coût de la vie augmente, les gens doivent travailler de plus en plus tout simplement pour joindre les deux bouts.

Les gens magasinent une voiture chez plusieurs concessionnaires, visitent cinq magasins d'électroménagers avant d'acheter un lave-vaisselle, et ce après avoir négocié férocement. Par contre lorsque vient le temps de contracter un prêt hypothécaire de 100 000 $ pour une durée de 5 ans, on ne semble pas trop magasiner, selon les résultats d'un sondage AD HOC recherche paru dans le " Journal Les Affaires " du samedi 1er avril, 2000. Il vaut certainement la peine de faire deux ou trois appels à des prêteurs, aller sur le WEB pour faire une demande en ligne ou simplement entrer en contact avec un courtier hypothécaire. La plupart des institutions financières et courtiers hypothécaires ont maintenant des représentants hypothécaires sur la route qui rencontrent les gens à leur domicile à l’heure qui leur convient.

Après avoir rencontré deux ou trois représentants d'institutions financières et un ou deux courtiers hypothécaires, le consommateur est en mesure de juger si l’offre de son institution financière est compétitive ou non. Souvent les gens pensent qu'un taux d'intérêt de 7,5% au lieu de 8% n'est pas énorme. Pendant ce temps les gens font des pieds et des mains pour économiser ou rembourser de l'argent. Au lieu de perdre 4 heures à négocier 50$ sur un lave-vaisselle, il est préférable de consacrer 10 heures à négocier les conditions de son prêt hypothécaire et bien comprendre les conditions qui seront offertes.

Par exemple si le client réussit à obtenir un taux d’intérêt de 7,50 % au lieu de 8,00 % parce qu’il a magasiné un peu , il aura fait les économies suivantes :

Conditions

Intérêt 7.50 %

Intérêt 8,00 %

Montant du prêt

100 000 $

100 000 $

Durée du prêt

5 ans

5 ans

Amortissement

20 ans

20 ans

Versement mensuel

798 $

828 $

Solde du capital après 5 ans

86 756 $

87 365 $

Intérêt versé durant 5 ans

34 672 $

37 067 $

Un demi-point de pourcentage (0,50%) de réduction sur le taux d’intérêt représente 30 $ de moins sur le versement mensuel avec un gain de remboursement de capital de 609 $. On a donc une économie ( en dollars courants )de 2 395 $ ou 2 000 $ ( en dollars actuels).

Maintenant cela vaut-il la peine d’investir 10 heures pour magasiner son hypothèque ? 2 395 $ / 10 heures = 239,50 $ / heure, il n’y pas beaucoup de gens qui peuvent facturer un tel taux horaire, et ceux qui le peuvent n’ont généralement pas besoin d’hypothèque.

Dans certains cas, les institutions financières vont offrir des conditions de financement intéressantes mais elles vont demander au client potentiel de transférer ses RÉER, CPG, et autres produits financiers. Cette approche est compréhensible car l'institution financière consent à diminuer la profitabilité du prêt hypothécaire dans l'espoir de se rattraper à partir d'autres produits.

On peut aussi facilement aller contracter un prêt hypothécaire dans une institution financière sans avoir à tout déménager ses affaires.

    • Voici un exemple vécu en août 2000, un emprunteur magasine un prêt hypothécaire conventionnel d'environ 75 000 $ pour une maison de 110 000 $. Après avoir fait le tour de trois institutions financières, dont la sienne, le meilleur taux proposé était de 7,25% alors que le taux affiché était de 8,25%. Par la suite il entre en contact avec un courtier hypothécaire qui lui propose un prêt à 7,10 % dans une Caisse Y. Dans ce cas, comme dans plusieurs autres, il n'est même pas question de transférer d'autres produits financiers pour obtenir ces conditions.

ALLEZ-Y, TÉLÉPHONEZ, ALLEZ VOIR LES INSTITUTIONS FINANCIÈRES ET LES COURTIERS HYPOTHÉCAIRES

Or cette même Caisse ne voulait pas offrir à ce client un taux équivalent au taux proposé par le courtier hypothécaire, en dépit des frais que les institutions doivent payer aux courtiers hypothécaires.

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LES COURTIERS HYPOTHÉCAIRES

Le courtier hypothécaire joue le rôle d'intermédiaire entre l'emprunteur et le prêteur. Le travail de courtier hypothécaire est réservé aux membres de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ). Il existe deux types de courtiers hypothécaires : le courtier exclusif et non exclusif. Par exclusif on entend un courtier hypothécaire qui représente un seul prêteur et avec qui il une entente de service, par exemple le courtier hypothécaire d'une Caisse Desjardins. Le courtier non exclusif est en sorte un consultant qui magasine dans le marché dans le but de trouver les meilleurs taux d'intérêt pour ses clients. Il représente généralement des prêteurs avec qui il a une entente de rémunération lorsqu'il réfère un client. Selon des informations obtenues, la Banque de Montréal et la Banque Royale n'offriraient aucune commission aux courtiers hypothécaires.

La rémunération des courtiers varie selon le terme choisi par le client. De 0,20% à 0,25% pour un terme d’un an jusqu'à 0,75% pour un terme de 5 ans. Ce qui signifie qu'un courtier hypothécaire qui réfère un client empruntant 100 000 $ pour un terme de 5 ans, recevra une commission de 750 $ du prêteur.

LE RÔLE DU COURTIER HYPOTHÉCAIRE SELON NOS COLLABORATRICES

Le rôle du courtier hypothécaire est d’abord de comprendre les besoins en hypothèque de son client. Par la suite, il recherche les choix les mieux adapté à sa situation et le guide tout au long du processus d’emprunt. Le respect des choix et des préférences du client fera partie intégrante du processus.

  • Impartialité : Un courtier hypothécaire ne travaille pas pour un prêteur en particulier, il n’a pas à vendre les produits d’un prêteur précis. Il peut donc recommander de façon totalement objective le prêt hypothécaire qui offre les caractéristiques les plus intéressantes pour ses clients afin de leurs permettre de faire des choix judicieux et ce, au meilleur taux possible.

  • Économies : Comme la plupart des propriétaires, vous recherchez surtout le meilleur taux possible. Votre courtier hypothécaire est en mesure de vous offrir le meilleur choix d’options et de modalités et ce toujours en gardant comme objectif d’obtenir le meilleur taux. Une réduction de 1 % sur le taux d’intérêt correspond à plus de 13 000 $ (18,000$) d’intérêts payés pour une hypothèque de 100 000 $ sur 25 ans.

  • Meilleurs taux: Le courtier hypothécaire est informé des promotions offertes pas les différents prêteurs. Il peut donc vous faire gagner du temps et de l’argent. Pour vous assurer d’obtenir le meilleur taux possible, il est préférable de communiquer avec un courtier en prêts hypothécaires au moins quatre mois avant la date de renouvellement ou l’achat prévu d’une nouvelle propriété. Votre courtier pourra habituellement garantir un taux d’intérêt pendant 90 à 120 jours et parfois plus.

  • Sans frais : Les services sont tout à fait gratuits puisque le courtier est rémunéré par le prêteur en échange de la présentation du dossier.

LA RAISON D'ÊTRE DU COURTIER HYPOTHÉCAIRE ?

Le courtier hypothécaire est un intermédiaire contesté. D’une part, il réfère plusieurs clients aux institutions financières et d’autre part, il coûte cher, aux dires des prêteurs, en termes de commission et de réduction de taux. Du point de vue de la commission, il est normal qu'un coût soit associé à la référence d'un client, et du point de vue de la réduction de taux, il convient de dire que le courtier hypothécaire semble avoir un impact positif pour le client emprunteur.

La situation est vraiment contradictoire ! Le courtier hypothécaire est payé par le prêteur qui est obligé de consentir des réductions de taux à cause du courtier. Le prêteur paie un intermédiaire qui l'oblige à diminuer ses taux d'intérêt. Force est d'admettre que le courtier hypothécaire fait bien son travail pour l'emprunteur. La situation est semblable à celle de l'agent immobilier qui signe un contrat de courtage pour représenter le vendeur d'une propriété et qui, tout–à-coup, se retrouve à représenter également le client acheteur. Le vendeur va se voir négocier son prix de vente par celui qui devrait défendre ses intérêts et à qui il devra payer une commission.

Selon un article paru dans le " Journal Les AFFAIRES " du samedi 5 août 2000, les prêteurs sont en réflexion et songeraient à larguer les courtiers hypothécaires. Il faudrait presque une collusion entre les prêteurs pour agir ainsi contre les courtiers hypothécaires. Ces mêmes prêteurs semblent réticents à couper les liens avec les courtiers hypothécaires de peur de voir un compétiteur bénéficier d'une manne de clients référés par les courtiers. Certaines institutions financières voient une grande partie de leurs nouveaux prêts provenir des courtiers.

Encore selon ce même article, les prêteurs affirment qu'ils accordent les mêmes avantages et réductions aux clients qui vont voir le prêteur directement. Il y a certainement plusieurs exceptions, car encore au mois d'août 2000, selon une situation vécue, une institution financière a refusé d'offrir les mêmes conditions que celles obtenues par le biais d'un courtier. Le prêteur n'a pas accepté d'égaler l'offre probablement par peur de représailles du courtier hypothécaire. Dans ce cas l'institution n'a pas accepté d'éliminer l'intermédiaire et a dû payer une commission d'environ 600 $.

À LA DÉFENSE DES COURTIERS

En dépit de certains mécontents, on peut affirmer que les courtiers hypothécaires brassent suffisamment d'affaires pour confirmer leur présence durant les prochaines années. Ils ont définitivement imposé une pression à la baisse sur les taux affichés relativement fermes; on est alors passé à des taux beaucoup plus négociables. La disparition des courtiers hypothécaires pourrait engendrer un raffermissement des taux à long terme et ainsi être un désavantage pour le grand public. Les courtiers intensifient la compétitivité du marché hypothécaire en opposant les prêteurs.

Toujours dans le même article, les courtiers se défendent en disant que leur commission tient compte du travail qu’ils font pour le prêteur, en terme de bureau de crédit, enquête d’informations, etc. "L'agent hypothécaire prépare la demande du prêt du client. Il dresse un portrait de la situation financière et fait une enquête de crédit. Si la mise de fonds est inférieure à 25% de l'achat, l'agent s'occupera aussi de la demande d'assurance auprès de la SCHL"

On peut conclure que, tant et aussi longtemps que les courtiers hypothécaires offriront un taux avantageux à leurs clients, ils seront en affaires.

UN CHANGEMENT À VENIR, BÉNÉFIQUE POUR QUI ?

Selon des informations obtenues de différentes sources, incluant le " Journal Les AFFAIRES " du samedi 5 août 2000, les institutions financières sont ou se préparent à revoir le fonctionnement de la sollicitation des hypothèques.

Les institutions financières auraient l'intention d'engager de plus en plus de courtiers hypothécaires exclusifs, qui mousseraient plusieurs de leurs produits financiers en rencontrant les clients. De plus, il est question que certaines institutions financières s'apprêtent à cesser de vendre des hypothèques en succursales, pour les référer à des courtiers hypothécaires exclusifs qui rencontreront les clients à la maison.

Une telle pratique soulève plusieurs questions:

    • Le client va t-il se faire vendre une série de produits financiers alors qu'il est seulement intéressé par une hypothèque ?

    • Comment est rémunéré ce courtier hypothécaire ? Il travaille maintenant pour le prêteur et non pour l'emprunteur.

    • Est-ce le consommateur qui perd ?

    • Le consommateur sera t-il poussé à transférer plusieurs produits financiers chez son nouveau prêteur ?

    • Qui assurera le service après vente ?

    • Les institutions financières font-elles vraiment des économies de commission ou contrôlent-elles mieux la pression à la baisse sur les taux ?

Le consommateur aura à dissocier l'image de l'employé d'une institution financière, image véhiculée par la carte d'affaires, et l'image du vendeur à commission, engendrée par sa rémunération. La pression s'accentuera sur le consommateur pour qu'il transfère ses RÉER, cartes de crédits, etc.

La nouvelle façon de faire consiste, pour une institution financière, à engager un courtier hypothécaire exclusif qui devra développer le marché hypothécaire local. Pour ce faire, le courtier doit développer des relations étroites avec les agents immobiliers qui sont sur la ligne de front avec les emprunteurs potentiels. Ils doivent également courtiser les constructeurs de maisons neuves. Toujours dans le même article du " Journal Les Affaires ", on lit : "  les banques et les caisses ont pris bonne note et vont désormais chercher le client chez le courtier immobilier. Elles ont mis leur propre force de vente mobile, souvent des travailleurs autonomes payés à commission comme dans le cas des agents de Multi-prêts ou de Nor-Bec. "Je vais tous les jours chez le courtier immobilier pour rencontrer les clients ou pour entretenir les relations avec mes agents" déclare une représentante hypothécaire "Les agents se font-ils payer pour collaborer avec les institutions financières ? Oui. Généralement pour un prêt de 5 ans, le courtier immobilier exclusif (à l'emploi exclusif du prêteur) reçoit 0,50% du montant prêté et l'agent immobilier 9celui qui a référé le client) reçoit également 0,50% du montant prêté. Certaines institutions "commissionnent" les agents à partir de voyages, des biens de luxe ou toutes autres formes de rémunération.

Cette méthode de fonctionnement est en soi très légitime, mais coûte t-elle vraiment moins cher que l'approche avec les courtiers hypothécaires ? Ce n’est pas certain. Dans un cas, on verse 0,75% aux courtiers non exclusifs et dans l'autre cas on débourse 1% pour couvrir les commissions du courtier hypothécaire exclusif et de l'agent immobilier qui a référé le client. On pourrait faire valoir qu'à 1% de commission, le coût du salaire de la personne traitant les demandes est inclus.

On pourrait croire que cette nouvelle façon de faire offre trois avantages aux institutions financières. Premièrement, elle permet à l'institution d'avoir un courtier hypothécaire dédié qui fait la promotion de ses produits. Deuxièmement, elle permet de diminuer la pression à la baisse exercée par les courtiers non exclusifs. Troisièmement, elle permet aux institutions financières de diminuer le nombre d'employés et l'espace requis en succursale, ce qui se traduit par des économies.

CONCLUSION

Les institutions financières vont tenter de diminuer les pressions à la baisse sur les taux d'intérêt, exercées en partie par les courtiers hypothécaires. En même temps, elles sont très prudentes car elles veulent bénéficier au maximum des retombées des courtiers non exclusifs.

Jusqu’à preuve du contraire, la disparition des courtiers non exclusifs pourrait être néfaste pour le consommateur, un peu comme dans le domaine de l'essence ou la disparition d'un compétiteur a généralement un effet haussier sur les prix.

Le consommateur a avantage à consulter les courtiers non exclusifs, il n'a rien à perdre et cela fait partie du processus de magasinage. Il ne faut pas oublier qu'il y plusieurs dollars en jeu.

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LE RÔLE DES AGENTS IMMOBILIERS

Les institutions financières sont dans une constante bataille pour maintenir ou même agrandir leur part du marché hypothécaire. Avec le ralentissement important qu’à connu le marché immobilier durant les années 1990, et par conséquent le peu de construction neuve, les institutions financières ont dû redoubler d’ardeur et trouver de nouveaux moyens pour aller chercher de nouveaux clients. Les institutions financières ont compris que les agents immobiliers étaient dans une position privilégiée pour connaître les besoins des clients avant qu’ils n’aient pris une décision finale et possiblement influencer leur décision.

Pour ce faire, et comme rien n’est gratuit dans ce monde, certaines institutions financières ont commencé à " commissionner " les agents qui leur référaient des clients. Cette ristourne vient sous forme d’argent, de voyages ou autres cadeaux.

Les agents doivent, selon leur code de déontologie, informer leur client qu’ils sont rémunérés pour les référer à une institution financière. Si un agent immobilier parle de certains prêteurs, il est du devoir du client de lui poser carrément la question à savoir s’il reçoit une commission. Un conseiller perd souvent son objectivité lorsque l'argent est en jeu.

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LES DOCUMENTS REQUIS PAR LE PRÊTEUR

CONCERNANT LE CRÉDIT DE OU DES EMPRUNTEURS

Ces informations sont requises par le prêteur pour qu’il puisse confirmer une pré-autorisation hypothécaire. Il faut rappeler que cette pré-autorisation hypothécaire confirme la capacité financière de l’emprunteur jusqu’à un montant déterminé. Dans le cas d’un renouvellement de prêt ou d’un changement de prêteur, ces informations seront également nécessaires.

    • Confirmation des revenus de l’emprunteur avec une lettre de confirmation de l’employeur, le cas échéant ;

    • Bilan personnel (voir notre exemple);

    • Détails des obligations financières;

    • Feuillets T-4 utilisés pour produire le rapport d’impôt ;

    • Autorisation d’obtenir un rapport de crédit ;

CONCERNANT LA PROPRIÉTÉ VISÉE PAR LE PRÊT HYPOTHÉCAIRE

Dans le cadre de l’arrivée d’un nouvel acheteur qui a une promesse d’achat acceptée il devra fournir les informations suivantes à son créancier :

    • Copie de la promesse d’achat acceptée et ses annexes ;

    • Copie du certificat de localisation ;

    • Copie des plans s’il s’agit d’une maison neuve ;

    • Photo de la propriété si disponible ;

    • Compte de taxe ;

    • Liste des travaux récents ;

    • Liste des travaux prévus à court terme ;

    • Preuve que la propriété est assurée et qui devra être remise au moment de la signature de l’hypothèque.

Lorsque le propriétaire change de créancier il doit remettre :

    • Une copie du certificat de localisation ;

    • Une photo de la propriété;

    • La liste des travaux récents ;

    • La preuve que la propriété est assurée.

Le prêteur procèdera à une évaluation de la maison pour déterminer sa valeur marchande et ainsi calculer le ratio prêt – valeur. Ce ratio déterminera si le prêt est conventionnel, s’il doit être assuré ou s’il n’est simplement pas acceptable.

PROPRIÉTÉS À REVENUS

Dans le cadre du financement des propriétés à revenus, le prêteur exigera les documents suivants pour procéder à l’analyse du dossier:

    • Bilan financier de l’entreprise ou de l’emprunteur ;

    • Analyse détaillée des revenus et dépenses de l’année précédente ;

    • Liste des baux en vigueur ainsi que copies des baux , au besoin .

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Recours du créancier

En cas de défaut de l’emprunteur, le créancier peut :

    1. Prendre temporairement possession des biens hypothéqués et les administrer ou les faire administrer par un tiers; (art. 2773 C. C.Q.)

    2. Prendre en paiement l’immeuble, après qu’il ait obtenu l’autorisation du tribunal; (art. 2778 C.C.Q.)

    3. Vendre l’immeuble lui-même; (art. 2784 C.C.Q.)

    4. Faire vendre l’immeuble sous le contrôle de justice. (art. 2791 C.C.Q.).

Ces recours s’appliquent à des immeubles détenus par des entreprises (corporations) alors que dans le cas d’immeubles détenus par des personnes physiques ou des particuliers, seuls les recours numéros deux et quatre s’appliquent avec de légères modifications.

La vente en justice permet la disposition de la propriété afin de rembourser le créancier et, dans la mesure où le produit de la disposition n'est pas suffisant, le créancier peut réclamer au débiteur la différence restante. Cependant, si le produit de la vente est supérieur à la créance, la différence devra être remise au débiteur. La prise en paiement se compare avec la clause de dation en paiement qui existait avant l'arrivée du nouveau Code civil et lorsqu'elle est mise en application, elle éteint la créance.

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DOCUMENTS PRODUITS PAR L'INSTITUT DES BANQUIERS CANADIENS

Engagement de l'ABC en matière de lisibilité des documents hypothécaires

Une hypothèque à votre mesure: des conseils pratiques pour l'achat d'une maison


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