Page Principale Nous rejoindre Nos services Plan du site

L'INSPECTION EN BÂTIMENT


L'inspection en bâtiment est une étape importante du processus d'achat d'une propriété. L'inspection permet à l'acheteur de mieux connaître la condition physique de la propriété et ainsi éviter des mauvaises surprises. L'inspection du bâtiment peut également est utile pour un vendeur qui veut connaître la condition de sa propriété.

L'inspection en bâtiment est une profession relativement jeune qui tente de s'organiser. Entre temps les acheteurs qui utilisent se service doivent faire preuve de prudence et connaître certains points essentiels.

Résumé des sujets traités

LE MONDE DE L'INSPECTION EN BÂTIMENT EN 2005

Au Québec, il n’existe aucun encadrement législatif, eh oui n’importe qui peut prétendre être inspecteur en bâtiment, et c’est pourquoi il bien important faire ses devoirs avant de choisir.   On trouve cependant plusieurs inspecteurs qui sont membres de différents Ordres professionnels (ingénieur, architecte, évaluateurs agréés, technologue en bâtiment). Le titre d'inspecteur en bâtiment n'est ni réservé ou exclusif.

On trouve un regroupement d'inspecteurs en bâtiment:

  • AIBQ (Association des inspecteurs en bâtiment du Québec)

Ce regroupement en est un volontaire de gens exerçant la profession d'inspecteur en bâtiment. On y retrouve des membres accrédités et non-accrédités (i.e. qui respectent, ou pas, les normes proposées par leur regroupement). Peut importe importe qu'ils soient accrédités ou pas, ils peuvent utiliser le logo du regroupement, ce qui peut poser un problème d'interprétation pour le public. Contrairement à ceux d'un Ordre professionnel qui est règlementé par le gouvernement, les membres de l'AIBQ ne sont soumis à aucune formation de base ou obligation de détenir des assurances erreurs et omissions. Il est à noter qu'un titre d'ingénieur ou d'architecte n'est pas nécessairement gage de compétence alors qu'inversement, un autodidacte n'est pas nécessairement incompétent.

On trouve deux associations qui s'intéressent de près à l'inspection en bâtiment:

  • ACAIQ (Association des courtiers et agents immobiliers du Québec)
  • ACQC (Association des consommateurs pour la qualité dans la construction)

Ces deux associations en collaboration avec des partenaires (ACAIQ avec l'AIBQ et ACQC avec l'Ordre des Technologues) ont développé des formulaires et outils qui permettent au consommateur de mieux comprendre la portée de l'inspection du bâtiment et de poser les bonnes questions à l'inspecteur qu'ils ont l'intention d'engager. Les documents élaborés par l'OTPQ et l'ACQC s'adressent principalement aux inspecteurs en bâtiment qui sont membres d'un ordre professionnel et dont la discipline est le bâtiment. Nous reproduisons, avec l'autorisation conjointe de l'OTPQ et l'ACQC ces trois outils (versions antérieures mais d'actualitées) que vous pouvez consulter en format .pdf. Cliquez sur le document pour le télécharger (Le programme de visionnement Adobe acrobat Reader est requis.)

COMMENT CHOISIR SON INSPECTEUR EN BÂTIMENT ?

Le choix de l'inspecteur en bâtiment est important car un bon inspecteur qui travaille dans l'intérêt de son client s'aura décrire avec le plus de justesse possible l'état de la propriété.

Lorsqu'il s'agit de choisir un inspecteur en bâtiment, plusieurs acheteurs demandent conseil à leur agent immobilier. Pourtant, imaginez l'apparence de conflit d'intérêt: celui qui inspecte votre future maison est recommandé par la personne qui a tout intérêt à conclure la vente rapidement. L'agent immobilier a l'obligation légale d'éviter de créer une situation de conflit d'intérêt, ce qui inclut de référer un inspecteur qui pourrait être influencé, quoiqu'une telle situation soit très difficile à prouver. Pour éviter de choisir un inspecteur qui sait juste en faire assez, l'acheteur devrait prendre ses références ailleurs qu'auprès de l'agent immobilier.

Avant de confier un mandat à un inspecteur, le client devrait prendre le temps de vérifier quelques points importants:

      • S'il est membre d'un ordre professionnel ? (ingénieur, architecte ou technologue)
      • S'il possède des assurances erreurs et omissions ? (vous pouvez demander à voir une copie de la police ou obtenir sa permission pour vérifier auprès de son assureur s'il est poursuivi).
      • Quelle formation possède t-il ?
      • S'il remet un rapport écrit ?
      • Quels sont les délais pour obtenir une copie du rapport ?
      • Quels sont les délais pour procéder à l'inspection (on choisi son inspecteur avant de trouver la maison) ?
      • Quelle est la durée de l'inspection ? (devrait être entre 2 et 3 heures pour une maison standard)
      • Quel est le coût de l'inspection avec le rapport ? (250 $ à 1 000 $)
      • S'il travaille dans le secteur et s'il le connaît bien ? (par exemple, les problèmes de pyrite de la Rive-sud, de racines qui endommagent les fondations de Beaconsfield, etc.)
      • S'il effectue des tests d'humidité ?(test non-destructeur effectué avec un appareil très simple)
      • Demandez lui de voir des exemples de rapports qu'il a rédigé dans le passé.
      • S'il a déjà été poursuivi et déclaré coupable d'erreurs et omissions ?
      • Demandez à obtenir par écrit les conditions limitatives de son expertise.

Le fait d'être membre d'un ordre professionnel ne garantit pas une compétence absolue, cependant, un membre en règle d'un ordre professionnel donne au consommateur une protection accrue parce que sa formation dans le secteur du bâtiment est certifiée et qu'il est tenu de respecter la réglementation de son ordre (code de déontologie, assurance, etc.) Le client peut communiquer avec l'ordre professionnel pour savoir si le professionnel fait l'objet de sanctions.

QUAND CHOISIR SON INSPECTEUR EN BÂTIMENT ?

Un acheteur de propriété avisé devrait choisir tous les professionnels et intervenants immobiliers qu'il aura besoin dans son processus d'acquisition avant de commencer à magasiner. La raison est simple: c'est au début que la pression est moins grande et que l'acheteur est le moins pressé. Ce n'est pas quand la promesse d'achat est acceptée et que l'acheteur a un délai de sept (7) jours pour réaliser la condition d'inspection qu'il est temps de commencer à chercher un inspecteur en bâtiment. Dans ces cas là, l'acheteur choisit le premier venu et prend un risque.

L'achat d'une propriété est important et il est avisé de faire affaires avec des professionnels compétents qu'on a pris le temps de choisir.

ÊTRE PRÉSENT LORS DE L'INSPECTION

L'acheteur devrait toujours être présent pendant l'inspection, ne serait-ce que pour apprivoiser la maison et pouvoir observer le travail de l'inspecteur.

QUELLES SONT LES ÉTAPES D'UNE INSPECTION COMPLÈTE ( Guide d'inspection) ?

Chaque inspecteur à sa façon de travailler; il a une formation propre à lui et à développer ses trucs. En dépit de toute l'expertise qu'un inspecteur déclare avoir, il doit procéder à l'étude systématique et minutieuse de la propriété convoitée. L'inspecteur doit examiner visuellement et faire rapport sur: 

La toiture

Les gouttières

Les fondations et revêtement du béton

Le revêtement extérieur

La cheminée et le foyer

Le terrain et les améliorations d'emplacement

L'entre-toit (les fermes de toit, la ventilation et l'isolation)

L'électricité

La plomberie (tester les robinets, les drains, etc.)

Les systèmes d'égouts

Le chauffage (tester les thermostats, la fournaise, etc.)

La charpente

La ventilation mécanique

Les portes et fenêtres

La qualité de l'air et les signes de moisissures

Les revêtements de plancher et leur pose

Le sous-sol

L'étage

L'inspecteur devrait, dans le cadre de son mandat,

      • Obtenir du vendeur une déclaration écrite des antécédents du bâtiment;
      • Faire un examen visuel de toutes les parties accessibles ;
      • Faire rapport sur les parties du bâtiment, préciser les parties non inspectées et pourquoi et préciser les parties inspectées et commenter, même si elles sont en bon état.
      • Fournir un rapport qui décrit brièvement le bâtiment, résume l'état des composantes inspectées, les problèmes qui pourraient nécessiter des réparations ou un remplacement et identifier les éléments qui ne sont pas conformes et qui présentent un risque pour la sécurité;
      • L'inspecteur devrait classifier les problèmes par ordre d'importance;
      • Clairement identifier et rédiger les limites de son inspection;
      • Si possible, informer le client d'un ordre de grandeur des coûts requis pour pallier aux vices et problèmes de la propriété convoitée.

Vous pouvez consulter la première version du "Guide d'inspection préachat" produit conjointement par l'OTPQ et l'ACQC. Cliquez pour télécharger le document en format pdf. (Le programme de visionnement Adobe acrobat Reader est requis). L'OTPQ et l'ACQC ont depuis développé une nouvelle version du guide que vous pouvez vous procurer avec le formulataire suivant: http://www.consommateur.qc.ca/acqc/GuideInsp.PDF

QUE DEVRAIT CONTENIR LE CONTRAT D'INSPECTION ?

Voici un exemple de ce que devrait contenir le contrat pour un rapport d'inspection. Cliquez ici pour télécharger le document en format pdf. (Le programme de visionnement Adobe acrobat Reader est requis.)

POURQUOI FAIRE SIGNER UNE DÉCLARATION AU VENDEUR ?

Dans le but de favoriser une transaction honnête et équitable, autant pour le vendeur que pour l'acheteur. Si le vendeur n'est pas de mauvaise foi et qu'il a divulgué ce qu'il connaissait de la propriété il n'a rien à craindre d'une telle déclaration. Il est même protégé par cette déclaration car l'acheteur ne pourra pas revenir contre lui en prétendant ne pas avoir été informé de tel problème.

Pour l'acheteur, cette déclaration confirme en quelque sorte la bonne foi du vendeur et cela lui permet d'avoir un historique de la propriété.

Certains agents conseillent à leur client de ne pas remplir ce document en prétendant qu'il est dangereux pour eux de la faire et que ce document sert à limiter la responsabilité de l'inspecteur. Un acheteur prudent devrait se méfier d'un agent qui refuse de faire signer son client.

L'acheteur devrait exiger, dans le cadre de la promesse d'achat, que le délai pour effectuer l'inspection sera au moins de sept (7) jours et idéalement 10 jours. De plus, ce délai devrait commencer à courir lorsque le vendeur aura dûment rempli sa déclaration.

UN FORMULAIRE TYPE DE DÉCLARATION AU VENDEUR

On vous présente un exemple type d'une déclaration du vendeur. Cliquez ici pour télécharger le document en format pdf. (Le programme de visionnement Adobe acrobat Reader est requis.)

L'INSPECTION D'UNE MAISON NEUVE, EST-CE UTILE ?

Même pour une maison neuve, on recommande de procéder à une inspection minutieuse de la propriété avant d'en prendre possession. Le consommateur doit inspecter la construction en présence de l'entrepreneur et il est préférable qu'il soit accompagné d'un inspecteur qualifié. Cette inspection est importante, car dans le cas de vices apparents, la garantie ne couvrira pas ce qui a été dénoncé par écrit lors de la prise de possession. Ce qui est apparent aux yeux d'un expert ne l'est peut-être pas aux yeux de l'acheteur. Le constructeur devrait annoter clairement toute promesse verbale concernant les travaux qui ne sont pas complétés.

"L'INSPECTEUR INSPECTÉ" L'ARTICLE PARU DANS LE MAGAZINE PROTÉGEZ-VOUS DE FÉVRIER 2000

La revue Protégez-vous a procédé à une évaluation d'une douzaine d'inspecteurs en bâtiment sélectionnés dans à partir des Pages jaunes. Pour les fins de l'étude, ils ont simulé une vente entre particuliers afin d'éviter d'avoir des agents immobiliers pour brouiller les cartes. La propriété choisie avait des problèmes relativement importants et évidents. Vous pouvez consulter cet article à partir du site Internet Protégez-Vous pour des frais de 5$.

Voici quelques observations qui ressortent de leur étude:

    • Les inspecteurs ne rapportent pas toutes leurs observations dans leur rapport écrit (positives ou négatives). L'acheteur ne se rappelle pas de tous les commentaires de l'inspecteur durant la visite et il aimerait bien pouvoir les lire à tête reposée.

    • Comme il n'existe pas de grille d'analyse standardisées pour les inspecteurs, ils n'observent pas tous les mêmes éléments, se limitent souvent à prendre quelques notes et ne perçoivent pas le même niveau de gravité pour les problèmes rencontrés.

    • Plusieurs inspecteurs ont tendance à référer rapidement leur client à des spécialistes pour des points qu'ils pourraient commenter à priori. L'inspecteur devrait, avant de conseiller à son client de consulter un spécialiste, mentionner pourquoi il fait cette recommandation. Quels sont les éléments qui l'amène à croire qu'une étude plus détaillée est requise (par exemple des tuiles de cheminée qui décollent, des briques de cheminée qui tombent, etc.). Cette tendance pourrait être expliquée par le fait que certains veulent limiter leur responsabilité mais dans les faits, c'est le client qui paie pour limiter cette responsabilité. Par conséquent, il est bon de demander à l'inspecteur les éléments qu'il ne couvre pas.

    • Le temps requis pour faire une inspection ne devrait pas être inférieur à deux heures. Sans être synonyme de qualité, le temps minimum requis est certes un indicateur du sérieux de l'inspection.

    • Un bon rapport d'inspection devrait contenir des photos et des éléments problématiques. Ces photos pourraient être très utiles dans le cas d'une situation litigieuse. L'acheteur devrait lui-même prendre certaines photos lors de l'inspection.

    • Seulement quelques inspecteurs prennent la peine de faire signer une déclaration écrite au vendeur. Cette déclaration est mal perçue de la part de certains agents immobiliers qui prétendent que ce document sert à limiter la responsabilité de l'inspecteur. Dans les faits, cette déclaration peut protéger le vendeur aussi bien que l'agent.

    • Les limitations du travail de l'inspecteur sont souvent mentionnées seulement lors de la visite et il est souvent trop tard pour le client. Le niveau des limitations de l'expertise devrait être un critère de sélection important. Le client devrait demander un écrit des limitations avant de faire son choix final.

    • Plusieurs rapports donnent l'impression d'être rédigés non pas pour aider l'acheteur mais pour protéger l'inspecteur en cas de litige. À ce propos, un inspecteur va même jusqu'à indiquer que sa responsabilité se limite au coût de l'inspection!

    • Dans le cadre de l'étude, il y aurait seulement un cas d'incompétence sur 12 inspecteurs mais plusieurs expertises sont incomplètes.

    • La revue Protégez-vous reproche aux inspecteurs de trop rarement mentionner les coûts de réparations des éléments identifiés. En contrepartie, l'ACQC est d'accord avec cette pratique. Nous pouvons comprendre l'hésitation pour un inspecteur de se commettre à des estimations de coûts compte tenu du risque d'erreur et de poursuite rattachée à cet acte. L'estimation de coût en soi est une expertise et ne peut être réalisée adéquatement à partir d'honoraire de 250 $ incluant l'inspection du bâtiment. Parallèlement, l'inspecteur pourrait donner un ordre de grandeur à son client ou bien lui référer un entrepreneur qui pourrait lui faire une soumission plus juste.

Prenez le temps d'aller lire cet article: il vaut la peine. En plus, le programme télévisé "La Facture" a présenté une émission sur les inspecteurs le jeudi 23 novembre 2000.


Site optimisé - Responsabilité

© 2000-2010 Le carrefour immobilier virtuel (C.I.V.) inc. Tous droits réservés.