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L'ACHAT D'UNE PROPRIÉTÉ

INTRODUCTION

L'achat d'une propriété représente pour la majorité des gens le plus gros investissement de leur vie. On parle d'un achat qui excède en moyenne 100 000 $. Ce qui est intéressant (dramatique dans certains cas et pathétique dans d'autres cas) c'est de constater à quel point les gens prennent des décisions sans se renseigner. À l'opposé on dirait que les intervenants du marché immobilier préfèrent que les clients en sachent le moins possibles. Étant donné qu'une personne peut difficilement être connaissante dans tous les domaines, elle doit s'entourer de gens compétents et de confiance. Malheureusement, dans le domaine immobilier on retrouve plus d'un intervenant payé à commission, i.e. un pourcentage du prix du bien ou service vendu. Les plus connus sont les agents immobiliers et les représentants hypothécaires des institutions financières. Il y a lieu de mentionné qu'il existe d'excellents conseillés dans le lot mais malheureusement comme dans tous les domaines il en existe de très mauvais aussi.

Dans le cas d'une propriété, les montants en jeux sont importants et si vous ne veillez pas à vos intérêts cela peut vous coûter cher. Pourquoi les gens magasinent-ils leur voiture ou électroménagers à 5 ou 6 endroits alors que lorsqu'il vient le temps de négocier leur hypothèque les gens ne magasinent presque pas ? Il faut réaliser que l'impact financier d'un taux d'intérêt de 1% plus bas pour un prêt de 100 000 $ pendant 5 ans, représente plus qu'un ensemble complet d'électroménager.La présente section contient une foule d'information sur plusieurs aspects de l'achat d'une propriété.

Comme les marchés évoluent nous suggérons fortement de valider et vérifier l'information disponible sur ce site ! Nous indiquons toujours les sources des documents provenant de l'extérieur et dans la mesure du possible nous essayons d'indiquer les sources de nos informations pour que vous puissiez faire un suivi.

SUJET TRAITÉS DANS CETTE SECTION

  1. ACHETER OU LOUER UNE PROPRIÉTÉ
  2. IDENTIFIER SES BESOINS
  3. LA LOCALISATION
  4. DÉTERMINER SES MOYENS ET SA CAPACITÉ FINANCIÈRE
  5. OBTENIR UNE PRÉ-AUTORISATION FINANCIÈRE
  6. LE RÔLE DES AGENTS IMMOBILIERS DANS LE CHOIX D'UN PRÊTEUR
  7. LA SOCIÉTÉ CANADIENNE D'HYPOTHÈQUES ET LOGEMENTS (SCHL)
  8. LA RÉGIME D'ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ (rap)
  9. VOTRE ÉQUIPE DE PROFESSIONNELS
    • Le notaire
    • L'évaluateur agréé
    • L'inspecteur en bâtiment
  10. RECOURIR AUX SERVICES D'UN AGENT IMMOBILIER OU PAS
  11. DÉTERMINER LES SECTEURS QUI RÉPONDENT À SES BESOINS
  12. OÙ CHERCHER LES MAISONS À VENDRE
  13. LES VISITES
  14. LES CONDOMINIUMS
  15. L'ÉVALUATION MUNICIPALE, ATTENTION !
  16. ÉVALUER LA PROPRIÉTÉ CONVOITÉE
  17. VÉRIFIER LES INFORMATIONS FOURNIES PAR LE VENDEUR
  18. LA NÉGOCIATION
  19. LA STRATÉGIE
  20. LA PROMESSE D'ACHAT
  21. LE DÉPÔT DE SÉCURITÉ
  22. CONCLURE LA TRANSACTION
  23. LA LEVÉE DES CONDITIONS
  24. L'INSPECTION DE LA PROPRIÉTÉ
  25. LA VISITE AVANT D'ALLER SIGNER CHEZ LE NOTAIRE
  26. L'ASSUREUR
  27. ALLER CHEZ LE NOTAIRE

ACHETER OU LOUER UNE PROPRIÉTÉ

La décision de louer ou d’acheter dépend souvent de plusieurs critères : du style de vie recherché, des moyens financiers, des perspectives de carrière ou simplement d’une question de temps.

Certaines personnes préfèrent garder une liberté d’action et de mouvements, elles ne veulent pas s’attacher à un endroit en particulier. Pour d’autres, les perspectives de carrière prévoient des déménagements ou des déplacements fréquents. Dans de tels cas, et compte tenu des frais importants de transactions, il est préférable de demeurer locataire. De même, pour une personne qui voyage beaucoup, il n’est pas souhaitable d’être responsable d’une propriété à moins d’avoir une famille.

L’aspect économique demeure le principal critère de décision pour l’achat d’une propriété. En dépit du fait que la plupart des gens disent qu’être locataire est comme jeter son argent à l’eau alors que, lorsque l’on est propriétaire, on accumule du capital, il faut tenir compte d’autres éléments importants. La conjoncture économique et les prévisions pour les taux d’intérêts sont des éléments cruciaux : Imaginez les personnes qui ont acheté une maison à la fin des années 80 et qui ont revendu 10% ou 15% de moins en 1995 ! N’aurait-il pas été plus économique pour ces personnes d’être locataires ? Pareillement, imaginez en 1980 lorsque les taux d’intérêts ont grimpé jusqu’à 20%, comment le paiement mensuel d’une hypothèque était affecté !

Le contexte économique de l’an 2000 est plus propice à l’achat d’une propriété : Les taux d’intérêts sont relativement bas, et sous contrôle, et les prix des propriétés devraient augmenter ou du moins demeurer stables pour quelques années.

L’achat d’une propriété n’est pas sans responsabilité, le propriétaire doit maintenant s’occuper des réparations et de l’entretien. Il ne s’agit pas seulement d’appeler quelqu’un pour faire effectuer des travaux. En contrepartie, le droit de propriété offre des libertés qu’un locataire ne peut avoir.

La location peut très bien être une mesure transitoire à l’acquisition d’une propriété. Au lieu d’acheter une maison qui ne répond que partiellement à des besoins établis et lorsqu’on a des délais restreints pour se relocaliser, il est préférable de louer une maison ou un grand logis et de chercher pendant une période plus longue.

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IDENTIFIER SES BESOINS

Avant de commencer ses recherches, il est important que les acheteurs (si plus d’une personne est impliquée) soient de concert sur les caractéristiques recherchées. Dans un premier temps, il faut établir les caractéristiques par ordre d’importance.

Pourquoi déménager ? Voici souvent la question fondamentale qu’il faut se poser. Elle permettra de classer par ordre d’importance les caractéristiques à rechercher. On déménage parce que la famille accueille un nouveau membre et qu’on a besoin de plus d’espace, donc le nombre de chambres et une salle familiale seront des critères déterminants, alors qui si les enfants ont quitté la maison familiale pour voler de leurs propres ailes, les parents voudront possiblement une maison plus petite située dans un endroit tranquille.

Il faut considérer également les facteurs externes à la propriété, par exemple si une famille possède une seule voiture, il faudra envisager des services de transport en commun, des écoles ou garderies, un centre d’achat, etc.

On dresse donc une liste par ordre d’importance même s’il est peu probable de trouver exactement ce qu’on désire.

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LA LOCALISATION

On entend souvent dire que les trois facteurs les plus importants en immobilier sont : la localisation, la localisation et la localisation. Quoiqu’essentiel en immobilier commercial et important en immobilier résidentiel, la localisation explique généralement les variations de prix entre des maisons identiques. Par exemple, la même propriété à Westmount et à Laval ne vaut pas le même prix, tout simplement à cause de la valeur du terrain. C’est principalement pourquoi on observe le phénomène d’étalement urbain ; les acheteurs, afin de se payer une propriété à leur goût, sont prêts à s’éloigner des endroits trop chers.

L’important demeure de tenir compte de la localisation d’une propriété dans la détermination de son prix d’achat. Si par exemple on trouve la maison de ses rêves, mais qu’elle est située sur un coin de rue passant, il faut s’assurer d’en tenir compte dans le prix d’achat afin de ne pas être désavantagé au moment de la revente. Il faut également tenir compte du fait qu’une telle maison peut être plus difficile à revendre même si son prix est plus bas. Certainement qu’une maison située dans un croissant tranquille, à l’abri des rues achalandées et près des services se vendront plus cher et plus rapidement. La localisation demeure un facteur important.

Les critères importants de localisation sont :

  • Un environnement peu bruyant

  • Une rue peu passante

  • Des services commerciaux de base (nettoyeur, dépanneur, pharmacie, vidéo, etc.) à proximité

  • L’accès au réseau routier à proximité

  • Un service de transport en commun à proximité

  • Des services publics à proximité(piscine, parc, aréna, etc.)

  • Écoles et garderies à proximité

En plus de consulter des gens qui habitent le secteur recherché ou des agents d’immeubles actifs dans le secteur, il est essentiel de prendre le temps de visiter le secteur deux ou trois fois à des différentes heures et de sortir de la voiture pour marcher sur la rue. Il faut faire le tour du secteur, comprendre la dynamique qui semble s’établir dans le secteur. On peut aller à l’Hôtel de ville afin de rencontrer l’urbaniste et lui poser des questions sur le secteur et les développements à venir et même demander à voir le plan d’ensemble du secteur.

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DÉTERMINER SES MOYENS ET SA CAPACITÉ FINANCIÈRE

Le montant qu’on peut consacrer à l’achat d’une maison dépend de sa capacité de payer mensuelle et de sa mise de fonds disponible.

La façon la plus simple de déterminer le montant maximal disponible pour acquérir une propriété est de s’adresser à son institution financière afin d’obtenir une pré-autorisation hypothécaire. En additionnant le montant que la banque est disposée à prêter et la mise de fonds disponible, on obtient la somme disponible pour l’achat d’une propriété.

Les institutions financières ont généralement recours à deux ratios financiers pour déterminer le montant maximal d’un prêt hypothécaire. Le ratio d’amortissement brut de la dette et le ratio d’amortissement total de la dette.

Le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD), représente le rapport entre le coût financier annuel d’une propriété et le revenu brut de ou des emprunteurs. On tient compte des versements hypothécaires, des taxes annuelles, des frais de chauffage et de 50% des frais de condominium, s’il y a lieu. Selon les critères établis, le total de ces frais ne doit pas excéder 32% des revenus bruts annuels des emprunteurs. Il est à noter que généralement ce calcul est fait sur une base mensuelle.

Parallèlement, le ratio d’amortissement total de la dette (ATD) représente le rapport entre le coût financier annuel d’une propriété additionné aux autres obligations financières de ou des emprunteurs et leurs revenus bruts. Le ratio maximal généralement accepté par les institutions financières est de 40%. C’est donc dire que l’ensemble des obligations financières d’un ménage ne doit pas excéder 40% de son revenu brut annuel. On comprend qu’il faut payer environ 30% d’impôts, acheter la nourriture, les vêtements, se divertir et peut-être emprunter pour d’autres achats.

Nonobstant la capacité financière indiquée par les banques, le ou les emprunteurs doivent être à l'aise avec le montant emprunté. Ce montant ne doit pas remettre en question les habitudes de vie, l'épargne visée, etc. Par exemple, un ménage qui a revenu annuel de 120 000 $ et 25 000 $ de comptant, sans aucune autre dette, aurait les moyens de consacrer 367 000 $ à l'acquisition d'une propriété. Ce montant est relativement élevé compte tenu de la mise de fonds initiale et du risque associé à la perte d'un des deux emplois. Le meilleur moyen d'éviter les surprises et les problèmes financiers est de faire un exercice budgétaire rigoureux en fonction du style de vie et de la stabilité des emplois. Consulter la section hypothécaire pour un budget complet.

Référer au calcul que puis-je me payer ?.

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OBTENIR UNE PRÉ-AUTORISATION FINANCIÈRE

La pré-autorisation est importante quand on présente une offre. La pré-autorisation hypothécaire est maintenant presque essentielle dans le processus d’achat d’une maison. Cette pré-autorisation est un outil important dans le cadre d’une négociation pour l’achat d’une propriété. Présentée en même temps que la promesse d’achat, elle rassure le vendeur sur la capacité financière de l’acheteur.

Choisir son prêt et connaître les modalités de son prêt. Même si le particulier ne peut réellement négocier les conditions d’emprunt de son prêt hypothécaire avec les institutions financières, outre le taux d'intérêt, il doit être en mesure de bien comprendre les conditions proposées par le prêteur; que ce soit la pénalité rattachée au remboursement complet anticipé du prêt (lors de la vente de la maison ou transfert d’hypothèque), les possibilités de remboursement anticipé sans pénalités. Il devient nécessaire pour l’emprunteur de comprendre le langage des hypothèques pour mieux comparer et magasiner. L’ambiguïté fait certainement l’affaire de certaines institutions financières mais cause aussi de mauvaises surprises à l’occasion aux emprunteurs. Il est à remarquer que l'Association des banquiers canadiens a préparé un document qui s'intitule "engagement de l'ABC en matière de lisibilité des documents hypothécaires - mars 2000". Brochure électronique - PDF (Le programme de visionnement Adobe acrobat Reader est requis.)

Consultez la section des hypothèques pour mieux comprendre le prêt hypothécaire. Nous offrons également un tableau de magasinage.

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LE RÔLE DES AGENTS IMMOBILIERS DANS LE CHOIX D'UN PRÊTEUR

Les institutions financières sont dans une constante bataille pour maintenir ou même agrandir leur part du marché hypothécaire. Avec le ralentissement important qu’à connu le marché immobilier durant les années 1990, et par conséquent le peu de construction neuve, les institutions financières ont dû redoubler d’ardeur et trouver de nouveaux moyens pour aller chercher de nouveaux clients. Les institutions financières ont compris que les agents immobiliers étaient dans une position privilégiée pour connaître les besoins des clients avant qu’ils n’aient pris une décision finale et possiblement influencer leur décision.

Pour ce faire, et comme rien n’est gratuit dans ce monde, certaines institutions financières ont commencé à " commissionner " les agents qui leur référaient des clients. Cette ristourne vient sous forme d’argent, de voyages ou autres cadeaux.

Les agents doivent, selon leur code de déontologie, informer leur client qu’ils sont rémunérés pour les référer à une institution financière. Si un agent immobilier parle de certains prêteurs, il est du devoir du client de lui poser carrément la question à savoir s’il reçoit une commission. Un conseiller perd souvent son objectivité lorsque l'argent est en jeu.

Consulter la section des hypothèque pour en savoir plus.

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LA SOCIÉTÉ CANADIENNE D'HYPOTHÈQUES ET LOGEMENTS (SCHL)

La SCHL est un organisme fédéral d’aide au logement. À ses débuts, la SCHL avait pour but d’aider les soldats revenant de guerre à se trouver un logement. La SCHL couvre un vaste secteur d’activités dont le financement de propriétés résidentielles. Entre autres, elle offre, au même titre que GE Capital, une assurance hypothécaire obligatoire pour le prêt hypothécaire dépassant 75% de la valeur marchande d’une propriété. En deçà d’un ratio prêt/valeur de 75% on considère le prêt hypothécaire comme conventionnel alors qu’au-dessus de 75% on doit recourir à un prêt assuré. Le ratio prêt/valeur maximal autorisé est de 95%.

Voici l’adresse de la SCHL : http://www.cmhc-schl.gc.ca/schl.html (on doit faire offrir une autre fenêtre mais on veut que la fenêtre principale de notre site reste ouverte).

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LA RÉGIME D'ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ (rap)

Le Régime d'accession à la propriété (RAP) permet à un acheteur de première habitation de retirer jusqu'à 20 000 $ de son régime enregistré d'épargne-retraite (REER) pour acheter ou construire une habitation admissible. Ce dernier n'a pas à inclure dans son revenu de l’année le montant qu’il a retiré de son REER. Pour plus de détails, il faut se référer à la section des hypothèques.

Voici un résumé des conditions :

  • L’acheteur ne doit pas avoir été propriétaire d’une habitation ayant servi de résidence principale au cours des cinq dernières années, incluant l’année du retrait ;

  • Le montant retiré du REER doit l’être au cours d’une période ne dépassant pas 15 ans ;

  • L’habitation acquise doit être située au Canada et doit servir de résidence principale ;

  • L’acheteur doit avoir ratifié le contrat de vente (promesse d’achat acceptée ou contrat avec un entrepreneur général)

Il existe plusieurs conditions particulières à respecter. Consulter notre section hypothèque pour obtenir plus de détails. En plus, vous pouvez télécharger le document Régime d'accession à la propriété (RAP) RC4135F produit par le Gouvernement fédéral. Cliquer pour télécharger le document en format pdf. (Le programme de visionnement Adobe acrobat Reader est requis.)

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VOTRE ÉQUIPE DE PROFESSIONNELS

Le notaire

Choisir son notaire dès le début du processus d’achat. L’acheteur est généralement la personne qui choisit le notaire, car c’est lui qui paie pour les frais de notaire et d’enregistrement au Bureau de la publicité des droits. Il est fortement recommandé de choisir un notaire dès le début du processus d’achat afin de s’entendre avec lui pour des consultations en cas d’incertitude. Par exemple, si on a une incertitude dans le cadre de l’achat, il est préférable de poser des questions et d’obtenir des réponses avant de signer les documents. De plus, le notaire peut également prêter assistance dans le cadre de la rédaction d’une offre si aucun agent immobilier n’est impliqué dans la transaction. Les quelques centaines de dollars que la référence à un notaire exige seront bien investies.

L'évaluateur agréé

Choisir son évaluateur agréé dès le début du processus d’achat. Lorsqu'on procède à l'achat d'une propriété de 150 000 $, on doit s'assurer de payer le bon prix. L'évaluateur sera en mesure de confirmer à l'acheteur qu'il paie le bon prix; c’est certainement un 250 $ bien investi. Ce rapport d'évaluation pourrait également servir au créancier si l'évaluateur qui procède à l'expertise est accrédité par le prêteur. Généralement, l'acheteur connaît son prêteur à l’avance et il peut donc confirmer qu'un tel évaluateur est accrédité.

Dans plusieurs cas, l'acheteur se trouve à payer quand même pour le rapport d'évaluation car l'institution financière la demande avant de confirmer le prêt. Même si l'institution financière devait payer le rapport d'évaluation, l'emprunteur pourrait négocier un autre avantage d'une valeur similaire.

La pratique courante est audacieuse en ce sens que l'acheteur négocie les termes et conditions de l'achat d'une propriété et, quelques jours plus tard, un évaluateur agréé confirme la valeur marchande de la propriété. Il arrive à l'occasion que la valeur marchande selon l'évaluateur soit inférieure au prix payé. Le prêteur se fie généralement sur le moindre du prix payé ou de la valeur marchande. En conséquence, un acheteur averti ne devrait-il pas se faire confirmer la valeur de la propriété avant de signer une promesse d'achat finale.

L'inspecteur en bâtiment

Choisir son inspecteur en bâtiment dès le début du processus d’achat. Tout acheteur averti devrait faire inspecter la propriété qu'il se propose d'acheter. On recommande même de ne pas engager l'inspecteur proposé par l'agent immobilier, mais plutôt de faire vos propres recherches. (la revue " Protégez-vous " de février 2000 a publié un texte qui s'intitule " l'inspecteur inspecté" ) Consulter la section des professionnels.professionnels.

Encore une fois, l'acheteur attend souvent à la dernière minute avant de choisir un inspecteur et il se trouve obligé de choisir rapidement le premier disponible: Erreur. Il est recommandé de choisir son inspecteur au début du processus d'achat de façon à avoir la tête tranquille pour finaliser la transaction.

L'acquéreur devrait toujours être présent lors de l'inspection ainsi que le vendeur. Éviter d'avoir les agents immobiliers autour car ils pourraient être tentés d'accélérer l'inspection.

Voir la section des professionnels - inspecteurs en bâtiment. On y trouve des textes et conseils très utiles.

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RECOURIR AUX SERVICES D'UN AGENT IMMOBILIER OU PAS

Contrairement à la croyance populaire, il n'est pas obligatoire d'être représenté par un agent immobilier pour acheter un maison. Dans certains cas cela peut être fort utile alors que dans d'autres cas cela peut être désavantageux, surtout, financièrement. 

Si un acheteur potentiel est intéressé par une maison à vendre par un agent immobilier, il est fortement suggéré d'être représenté par un agent de son choix car cela n'a aucun impact financier sur la transaction. L'agent inscripteur (celui qui représente le vendeur) touchera la commission peu importe si un agent immobilier représente l'acheteur. Dans un tel cas, il est même recommandé de choisir un agent immobilier qui défendra vos intérêts. Il est peu probable que l'agent qui représente le vendeur puisse très bien représenté l'acheteur. 

Maintenant, si le même acheteur potentiel est intéressé par une maison à vendre directement par un propriétaire, il a probablement avantage à être conseillé individuellement par des professionnels: notaire et évaluateur. Il est fort probable que les honoraires de ces deux professionnels seront largement inférieurs à ceux exigés par un agent immobilier. C'est vrai, plusieurs personnes argumenteront que c'est le vendeur qui paie l'agent immobilier, mais il y a certainement lieu de se questionner sur la motivation d'un vendeur indépendant de payer une commission sans en tenir compte dans le prix final.

Nonobstant le choix de l'acheteur et les circonstances, il est important pour l'acheteur de choisir un bon agent immobilier, qui saura défendre ses intérêts. Vous pouvez vérifier auprès de l'association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) pour savoir si un agent a fait l'objet d'une décision disciplinaire dans le passé. Cliquez ici et rechercher avec les flèches.

DÉTERMINER LES SECTEURS QUI RÉPONDENT À SES BESOINS

Dans plusieurs cas, les gens déménagent dans le même secteur ou dans une région immédiate et ils connaissent assez bien l’endroit pour ignorer cette étape. Cependant pour les nouveaux venus dans un secteur, il fortement recommandé de visiter les secteurs envisagés afin de connaître le milieu de vie et les endroits conseillés et déconseillés.

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OÙ CHERCHER LES MAISONS À VENDRE

Dans le cadre du processus de recherche d’une propriété, il faut chercher dans un maximum de sources d’affichage afin de connaître toutes les propriétés à vendre. Que ce soit une maison existante à vendre par le biais d’un agent ou directement du propriétaire ou bien une maison neuve d’un contracteur, il faut éviter d’ignorer une propriété qui répondrait à ses besoins spécifiques !

Il faut prendre le temps de consulter les journaux locaux, les quotidiens de la région, les publicités des agents, les sites Internet, les petites annonces sur le câble, les pancartes " à vendre " par le propriétaire en se promenant en auto dans les secteurs désignés, les nouveaux projets de développement, un agent immobilier et de participer aux visites libres. Les collègues de travail ou un ami du coin peuvent également être très utiles. C’est un processus imposant mais combien important. Il faut réaliser l’importance de la décision en cours. Un acheteur devrait rechercher une maison qui répond à ses besoins dans un secteur donné, et non pas seulement une maison à vendre par un particulier ou un agent ou un constructeur.

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LES VISITES

Une visite ça se planifie ! En général, la visite doit être planifiée au moins 24 heures à l’avance afin de prendre rendez-vous avec le vendeur. Il est fortement recommandé de faire un tour en éclaireur pour prendre connaissance de l’apparence extérieure, de l’environnement et de la localisation de la propriété. Il faut s’assurer d’avoir bien lu la fiche descriptive de la propriété pour éviter les visites inutiles. Faire visiter un condo de deux étages avec escalier circulaire pour un acheteur en chaise roulante ou visiter une maison de deux chambres alors qu’on a besoin de trois chambres est une perte de temps pour le vendeur et l’acheteur.

Au moment de la visite il faut penser à se renseigner sur les frais annuels de taxes et d’énergie. La moyenne des frais d’énergie devrait s’établir entre 1,00 $ et 1,25 $ par pied carré pour une maison conventionnelle avec des hauteurs de plafond de 8 pieds. Si la propriété possède des plafonds de 9 pieds ou 10 pieds ou s’il y a des accessoires qui fonctionnent en permanence (piscine, fontaine, etc) il est possible d’observer un coût supérieur sans qu’il y ait lieu de s’inquiéter. En ce qui concerne les taxes, il est important de s’informer pour savoir si les infrastructures sont payées et sinon , quel est le solde restant et la date d’échéance.

Le moment idéal pour visiter une propriété est le jour sur semaine. À ce moment on vit le quotidien. Il est suggéré d’aller faire un tour vers 17h30 pour constater l’achalandage du secteur immédiat.

La visite de la propriété demande d’observer et de prendre des notes. Les notes sont utiles car, après avoir visité quatre ou cinq propriétés, l’information devient plus difficile à associer aux bonnes propriétés. Voici une série de points à vérifier :

  • Obtenir la fiche descriptive, si ce n’est pas déjà fait ;

  • Vérifier si les lumières fonctionnent ;

  • Ouvrir les robinets et douches pour voir si la pression d’eau est suffisante et si les renvois fonctionnent bien. Actionner les chasses d’eau pour voir si les toilettes fonctionnent bien ;

  • Vérifier le bon fonctionnement des fenêtres ;

  • Regarder les finis de plancher et leur état ;

  • Faire une liste générale des éléments à modifier dans la maison afin d’estimer le coût des travaux ;

  • Regarder le placoplâtre sur les murs et les plafonds afin de déceler des problèmes d’eau ou de déplacement de la charpente.

Cliquez ici pour voir un modèle de fiche de première visite. Ce document en format pdf. (Le programme de visionnement Adobe acrobat Reader est requis.)

Lorsqu’on a établi des préférences pour deux ou trois maisons, on procède à des deuxièmes visites afin d’observer plus en détails la maison. On doit alors prendre de meilleures notes car elles serviront à prendre une décision importante. On retrouve sur la fiche suivante une série de points importants à vérifier.

Cliquez ici pour voir un modèle de fiche de visite détaillée. Ce document en format pdf. (Le programme de visionnement Adobe acrobat Reader est requis.)

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LES CONDOMINIUMS

Les condominiums sont présents à plusieurs endroits et offre une multitude de services. Le principe du condo repose sur le partage de services et la diminution des responsabilités individuelles. C’est idéal pour un couple de personnes âgées ou pour un célibataire qui voyage beaucoup car le copropriétaire n’a pas se préoccuper de l’entretien extérieur et de la sécurité. En contre partie, cette approche peut coûter plus cher et particulièrement s’il y a beaucoup de services en commun (complexe sportif, etc.). On doit être prudent au moment de l’achat et poser plusieurs questions. Le notaire peut également aider à vérifier des points importants. Il faut poser plusieurs questions pour obtenir les bonnes réponses. Voici des exemples de questions à poser et de réponses à obtenir: 

  • Les frais de condo sont-ils au même niveau depuis plusieurs années ? Il faut se méfier des projets récents qui ont tendance à minimiser les frais de condo les premières années pour mieux vendre le projet.

  • Les frais de condo sont-ils dans le même ordre de grandeur que ceux d’immeubles comparables ? Comparer les frais de condo par pied carré de l’unité convoitée. Par exemple si les frais de condo d’une unité de 1 000 pi car. sont de 200 $ par mois, on obtient un montant de 2 400 $ par année ou 2,40 $ par pi car. On doit comparer avec des condos possédant des services similaires.

  • Retrouve-t-on plusieurs locataires dans l’immeuble ? L’ambiance et la tranquillité ne sont pas toujours les mêmes lorsqu’il y a plusieurs locataires car ces derniers ne portent pas toujours aussi attention à la tranquillité et l’entretien de l’immeuble que ne le font généralement les propriétaires-occupants.

  • Le fonds de réserve est-il adéquat ? Si le fonds de réserve n’est pas adéquat, il va y avoir des hausses de frais ou une cotisation spéciale pour l’amener à un niveau requis.

  • Y-a-t-il des problèmes structuraux ou des réparations majeures connus à ce jour ? Si oui les sommes d’argent requises sont-elles suffisantes ? Le conseil d’administration doit-il demander une cotisation spéciale ?

  • Quel est l’achalandage des services offerts dans l’immeuble ? Le complexe sportif est-il à l’usage exclusif des co-propriétaires ou est-il ouvert au public ? Dans quel état est-il maintenu ?

  • A-t-on vraiment besoin des services offerts ? Les coûts d’opération et d’entretien des améliorations sportives, des piscines et saunas sont très élevés et il faut en profiter pour en justifier la dépense.

Attention aux projets récents. Voici une histoire vécue, où un couple acquiert un condo dans un immeuble de 138 unités ayant un complexe sportif, tennis, piscine, etc. Le projet avait environ 4 ans au moment de l’acquisition et les frais de condo s’élevaient à 125 $ par mois. 8 ans plus tard, les frais de condo étaient de 460 $ par mois. Une telle situation a certainement un impact sur la valeur de l’unité. Achetée en 1987 et revendue en 2000, l’unité a perdu environ 20% de sa valeur en 13 ans.

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L'ÉVALUATION MUNICIPALE, ATTENTION !

L’évaluation municipale devrait représenter la valeur marchande d’une propriété à une date donnée. Dans certains cas, l'évaluation municipale peut dater d'aussi longtemps que de 7 ans ( Par exemple, la ville de Montréal : rôle 1995, date de référence juillet 1993 et toujours en vigueur en 2000).

Il faut savoir que l’évaluation municipale est une évaluation de masse, i.e. faite à une large échelle et produite en bonne partie à partir d’études statistiques. Généralement les valeurs des propriétés des secteurs résidentiels sont indexées d’un rôle à l’autre. Voir la section sur l’évaluation municipale. Un représentant de la ville devrait visiter au minimum une fois tous les 9 ans les propriétés. Par exemple, si le vendeur de la maison a fini le sous-sol et rénové la cuisine et la salle de bain principale sans faire une demande de permis, l'évaluation municipale n'en tient généralement pas compte.

L’évaluation municipale peut être un point de repère rapide dans certains secteurs mais il faut toujours faire attention à l’exception.

Une maison dont l’évaluation municipale est sous évaluée représente un avantage intéressant pour l’acheteur, à condition qu’il ne se fie pas uniquement sur cette évaluation pour dire que la maison est trop chère et la rejeter. Par exemple, on entend souvent des acheteurs dire que le prix demandé pour cette maison est trop élevé, simplement parce que le prix est de 20% supérieur à l’évaluation municipale, alors que les autres propriétés du secteur se vendent au pair avec l’évaluation municipale.

Question : Une propriété sous-évaluée peut-elle être avantageuse ?

Réponse : Oui, parce que les taxes municipales seront inférieures.

Commentaires : Dans une telle situation, on pourrait même argumenter que cette propriété vaut plus cher parce qu’elle coûte moins cher de frais d’opération.

L'important est donc de procéder à une analyse de la valeur marchande de la propriété recherchée.

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ÉVALUER LA PROPRIÉTÉ CONVOITÉE

Évaluer la propriété convoitée ! Afin de bien préparer la phase de négociation, il est sage de procéder soi-même ou par le biais d’un évaluateur agréé à la détermination de la juste valeur marchande de la propriété. Cette indication de la valeur est essentielle pour entamer la phase de négociation.

Il existe trois méthodes pour évaluer une propriété : la méthode du revenu, du coût et de comparaison. La méthode du revenu s’applique dans le cas de propriété qui génère un revenu et il s’agit d’établir la valeur à partir des revenus nets générés. La méthode du coût est utilisée dans le cas de propriété à vocation industrielle ou pour calculer le coût de remplacement. La méthode de parité ou de comparaison est celle qui est la plus utilisée dans le domaine résidentiel. Elle consiste à établir la valeur d’une propriété à partir des transactions survenues dans le marché. Il faut par la suite apporter les ajustements nécessaires afin de ramener les propriétés sur une base comparable. Consulter l'exemple du tableau d'analyse des ventes. Ce document en format pdf. (Le programme de visionnement Adobe acrobat Reader est requis).

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VÉRIFIER LES INFORMATIONS FOURNIES PAR LE VENDEUR

Les taxes foncières. Les taxes foncières représentent une dépense importante du coût de détention et il est important pour l’acquéreur de vérifier l’évaluation municipale et le montant des taxes foncières fournies par le vendeur auprès de la ville concernée. Certaines villes ont un site internet (CUM et Laval, Brossard, Longueuil, etc.) qui peut donner l’évaluation municipale, le nom du propriétaire et le numéro de cadastre. Il est préférable de vérifier auprès du département de taxation de la ville si le montant des taxes est bon, quel est le taux de taxation et quelle est l’évaluation.

Les taxes d’améliorations locales. Les taxes d’améliorations locales ou d’infrastructures représentent les coûts annuels des améliorations locales (aqueduc, égout sanitaire, égout pluvial, pavage, bordure, lumière, etc.) qui ne sont pas encore acquittés et qui reviennent à l’emplacement désigné. Ces taxes ne sont pas fonction de la valeur municipale. Elles peuvent être réparties au frontage linéaire du terrain, par superficie de terrain, par la moyenne du frontage avant et arrière, par le nombre de lots concernés dans le secteur, etc. Peu importe la méthode, elle n’est pas discutable. L’important est de se renseigner à la ville pour connaître le solde restant des infrastructures à payer et les dates possibles de paiement du capital. Auparavant les infrastructures étaient amorties sur une période de 20 ans, comme une hypothèque, et refinancées à chaque cinq ans. Le solde restant peut généralement être remboursé au moment du refinancement.

Il faut faire attention aux soldes des infrastructures lorsqu’on compare deux propriétés semblables. Prenons par exemple un contribuable qui aurait payé ses " infra " au complet en 1999 et son voisin à qui il reste 10 000 $ à payer pendant 10 ans. Il serait essentiel d’apporter un ajustement de valeur entre les deux propriétés, car la première propriété aura des taxes plus basses pendant les 10 années à venir.

Un autre point important (vécu récemment) est de vérifier si le montant des taxes d’améliorations locales apparaissant sur le compte de taxes représente le principal et l’intérêt ou l’intérêt du solde en capital seulement. Probablement un cas rare, mais tout de même très désagréable, la Ville de Pierrefonds (territoire de la CUM) a facturé pendant les années 1995 à 2000 les intérêts seulement du solde en capital des améliorations locales. Résultat : le coût des taxes d’améliorations locales sur le compte de taxes était de 258 $ en 2000. À partir de 2001, le même compte de taxes va augmenter de 350 $ afin de rembourser le capital restant pour ce règlement d’emprunt. On observe la même situation pour deux autres règlements d’emprunt qui s’appliquent à la propriété. La conséquence finale est que le compte de taxes va augmenter de près de 550 $ par année pendant 5 ans. Toute une surprise pour un acheteur ! La morale de l’histoire il faut bien se renseigner sur le solde du coût des améliorations locales et sur la façon dont elles sont facturées.

En terminant sur ce point, il est utile de faire remarquer que pour la plupart des nouveaux projets résidentiels, les améliorations locales sont prises en charge par le développeur qui les facture aux acheteurs de maisons neuves. C’est donc dire que les nouvelles maisons n’ont pas de taxes d’améliorations locales.

Les frais d’énergie. Il est également très important de vérifier les frais d’énergie déclarés par le vendeur. Les frais d’énergie peuvent inclure l’électricité, le gaz naturel, le propane et l’huile. Les frais d’énergie sont souvent révélateurs de la qualité de l’isolation du bâtiment et permettent de prévoir les gros problèmes d’humidité. Les frais d’énergie normaux pour une maison avec des plafonds de 8 pieds, une fenestration normale et un garage simple devraient avoisiner 1,25 $/pi ca. i.e. qu’une maison de 1 500 pi car. habitables avec un garage simple devrait coûter environ 1 875 $ par année d’énergie. On peut dire qu’une fourchette de 1,00 $ à 1,50 $ / pi car. conviendrait dans la majorité des cas : climatisation, piscine, sans garage, avec plus ou moins de fenêtre, exposé au vent, etc.

On peut appeler les fournisseurs ou demander au vendeur de fournir les factures. Dans le cas où les factures ne seraient pas disponibles, on peut communiquer directement avec Hydro-Québec, Gaz Métropolitain et le fournisseur d’huile pour obtenir les montants annuels d’énergie. (Hydro : 514-385-7252 pour Montréal et les environs Gaz Métropolitain : 514-598-3222)

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LA NÉGOCIATION

La négociation est le rapport entre deux personnes qui veulent échanger un ou plusieurs biens. La négociation requiert l’honnêteté et la confiance des parties. C’est pourquoi les négociations peuvent aller plus rapidement lorsque les parties se connaissent et se font confiance. Dans le cas de vente d’une propriété résidentielle, il est peu probable que les gens se connaissent et c’est pourquoi il est important de vérifier les informations provenant du vendeur et de fournir un maximum de documents de soutien pour appuyer ses affirmations.

La vente d’une propriété fait partie de la catégorie de la négociation compétitive ou "competitive bargaining" ou "win-lose bargaining" i.e. que les buts de l’acheteur sont en conflit avec ceux du vendeur. Par contre, cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas un terrain d’entente qui va satisfaire les deux parties.

Le vendeur-type établit trois niveaux de prix consciemment ou inconsciemment. Voici ces trois niveaux :

  1. Prix demandé

  2. Prix cible (l'idéal du vendeur)

  3. Prix plancher (le point de résistance du vendeur)

Ce dernier va toujours parler comme si le prix cible était le prix plancher. Il est du devoir de l’acheteur de réussir à :

  1. Découvrir le vrai prix plancher (point de résistance)

  2. D’influencer le prix plancher, s'il a un motif de le faire

Afin d’établir le prix plancher du vendeur il faut enquêter sur sa situation en lui posant plusieurs questions, en cherchant au Bureau de la publicité des droits pour connaître le montant d’hypothèque, le prix payé et la date d’acquisition, en parlant au voisin immédiat lors d’une visite et en établissant objectivement la valeur de la maison (propriétés à vendre et vendues).

Pour qu’une négociation ait lieu, il faut une plage de prix commune aux deux parties : il faut une intersection entre les deux positions. Si cette intersection n’existe pas, la négociation sera un échec. Si l’acheteur sort de la plage (" range ") du vendeur, il risque un bris de négociation ou, au mieux, le vendeur tentera de ramener l’acheteur dans la plage commune.

L’offre d’ouverture dépend énormément des informations recueillies au moment de présenter la promesse d’achat. La position de l’acheteur, la position du vendeur et la condition du marché sont les éléments- clés. Si l’acheteur tient à la maison et qu’il n’a pas d’autre alternative, il devra éviter les positions extrêmes. Par contre, si la maison est trop chère et si l’acheteur veut savoir si la plage de négociation du vendeur est élastique et peut rejoindre la sienne, il présentera une offre extrême.

Voici les avantages et inconvénients des positions extrêmes :

Avantages de l'offre extrême

Inconvénients de l'offre extrême

1- Offre plus de marge de négociation à l’offrant

1- peut être rejetée dès le début et arrêter les procédures de négociation

2- Agit comme message subliminal que les négociations seront difficiles et que le vendeur devra faire plus de concessions que prévu

2- C’est une approche de confrontation à long terme. Peu néfaste généralement dans le cadre d’une transaction résidentielle car les parties ne se revoient généralement pas

Les alternatives représentent généralement les meilleures armes de négociation car elles offrent une solution de rechange. Le vendeur qui reçoit trois promesses d’achat ne perdra pas beaucoup de temps à négocier avec un acheteur combatif. En contrepartie l’acheteur qui a le choix de trois maisons similaires sur la même rue aura beau jeu. Ces alternatives dépendent beaucoup des conditions du marché : Est-ce un marché de vendeur ou d’acheteur ?

Il est important d’éviter une offre initiale agressive en se disant que si le vendeur refuse carrément, on fera une deuxième offre. Cette approche accorde un plus grand pouvoir au vendeur car il note l’intérêt de l’acheteur pour sa propriété.

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LA STRATÉGIE

Établir une stratégie de négociation au préalable est important afin de minimiser l’influence des émotions et les coups de tête. Il faut préparer un plan de match : rester le plus objectif possible afin de minimiser les émotions, analyser le marché afin d'appuyer nos prétentions, tenir compte des conditions du marché, tenir compte de la situation du vendeur, consulter des conseillers, établir des balises, planifier l’approche de négociation selon les positions du vendeur et de l’acheteur.

Éviter les émotions. Avant même de parler de stratégies de négociations, il est important de bien comprendre l’importance de négocier en évitant les émotions. Quoi de plus difficile lorsque vient le temps d’impliquer des goûts personnels que de demeurer partial et sans émotions ! Impliquer des émotions nous faits souvent agir avec impulsion ou dire des choses moins objectives et qui peuvent être néfastes dans le cadre d’une négociation. Il n’y a rien de pire que d’attaquer le vendeur en lui disant que sa propriété a tel et tel problème et que la localisation est moyenne, etc. Si on fait une promesse d’achat sur cette propriété, c'est qu'elle ne doit pas être si pire!

Dans un tel cas, le vendeur se sent attaqué personnellement (on veut éviter ça) et il commence à prendre une position de défense et se referme vis-à-vis l’acheteur. L’ambiance de négociation devient de plus en plus difficile.

L’agent immobilier ou le conseiller peut jouer un rôle de médiateur lorsque les parties impliquées deviennent trop émotives

Des faits pour appuyer les arguments ! Il est préférable de recueillir le maximum d’informations provenant du marché afin d’avoir une base de comparaison intéressante et des arguments objectifs. Il est sage d’identifier les ventes du secteur immédiat pour les derniers 6 ou 9 mois et d’apporter les ajustements requis pour en déduire la valeur de la propriété sous étude. Il est très utile de présenter cette analyse des ventes en même temps que la promesse d’achat ou une contre-proposition car elle permet de mettre en perspective le montant offert. Voir le tableau d’analyse des ventes. Ce document en format pdf. (Le programme de visionnement Adobe acrobat Reader est requis). On pourrait également obtenir une opinion sommaire de la valeur de la part d’un évaluateur agréé.

On pourrait également transmettre au vendeur des informations concernant des coûts de rénovation.( Par exemple si le vendeur ne sait pas que la toiture est en mauvais état ou qu’il faut changer des matériaux importants, il est important de lui transmettre des soumissions écrites d’entrepreneurs reconnus).

Tenir compte des conditions du marché et des réalités du secteur ! Dans l’établissement de la stratégie de négociation, il faut tenir compte des conditions du marché et du prix demandé pour la propriété. Par exemple, la période du printemps 2000 dans le " West-Island " a été très active et les prix étaient à la hausse. Lorsque plusieurs maisons se vendent en 5 jours ou moins et qu’un vendeur reçoit 3 offres dans ce délai, on comprendra que les marges de négociation sont moindres. Par contre dans un tel marché il existe également des vendeurs qui sont " à la pêche ", ils essaient de vendre à un prix gonflé et il faut les reconnaître pour éviter de payer trop cher.

Tenir compte de la situation du vendeur ! Comme acheteur on veut payer le moins cher possible pour une propriété ! Afin d’établir une bonne stratégie de négociation il faut comprendre la position du vendeur et pour ça il faut poser des questions lors de la première visite : Pourquoi il vend ? Où s'en va t-il ? Depuis combien d’année on est propriétaire ? etc. Ce sont des informations essentielles. Évidemment dans un marché très actif et en croissance, peu importe la situation particulière du vendeur, il est difficile de négocier énormément en deça de la valeur marchande. Dans le West-Island, en l’an 2000, même les quelques reprises de finance restantes se négocient beaucoup moins. Le vendeur connaît l’état du marché et il n’y pas de raison pour qu’il diminue son prix plus que nécessaire. Encore une fois, il faut faire ses devoirs et considérer tous les éléments avant de faire une offre : à première vue la reprise peut être alléchante mais souvent l’état d’entretien laisse à désirer et la vente est sans garantie légale. Il faut comprendre que la première chose qu’un propriétaire de maison fait lorsqu’il est en difficulté financière est de cesser d'entretenir et réparer la maison et cela dure parfois durant une, deux ou trois années.

Parler en avec un conseiller, un agent, votre notaire ou un évaluateur ! Un intermédiaire permet de contrôler le niveau d’émotion dans le cadre d’une transaction. Il peut conseiller de manière plus objective, surtout quand sa rémunération n’est pas rattachée au prix de vente. Il faut cependant que cette personne soit disponible car si la bonne occasion s’offre à l’acheteur, il ne faut pas qu’il la rate par manque de temps. Souvent ce sont les mêmes maisons qui sont convoitées en premier sur le marché.

Quelle approche retenir pour la promesse d’achat initiale ? La réponse dépend du contexte global de la transaction et des alternatives disponibles. Si on se retrouve dans un marché de vendeur et qu’on désire la propriété, il faut s’attendre à très peu négocier à moins que le prix demandé soit gonflé. Si on se retrouve dans un marché d’acheteur et que les choix intéressants sont nombreux, il ne faut pas avoir peur de négocier et surtout, dans un tel contexte, tenir compte de la situation du vendeur.

Il faut minimiser les conditions inutiles car moins il y a de conditions dans la promesse d’achat plus le vendeur est intéressé à négocier. Par exemple, dans un marché de vendeur, une promesse d’achat conditionnelle à la vente d’une autre propriété sera très mal reçue, à moins que le prix ne soit bonifié. On veut éviter les irritants pour le vendeur et les conditions de vente sont d’importants irritants.

Les points essentiels ! La promesse d’achat est un document légal qui engage personnellement son signataire. Il faut donc s’assurer d’avoir les argents pour payer la propriété, il faut s’assurer que la propriété visée est en bonne condition ou à tout le moins dans la condition envisagée.

Voici des exemples de conditions qu’on retrouve dans une promesse d’achat :

  • Conditionnel à la revue et l’approbation du notaire de l’acheteur ;

  • Conditionnel à ce que le conjoint de l’acheteur voie la propriété (délai relativement court) et l’approuve ;

  • Conditionnel à l’obtention d’un financement suffisant et à des conditions déterminées. Prévoir 7 jours au minimum ;

  • Conditionnel à l’inspection de la propriété et au fait de s’en déclarer satisfait (incluant la fosse septique, etc.). Prévoir 7 jours au minimum ;

  • Conditionnel à la date de prise de possession et de transfert de la propriété ;

  • Conditionnel à la vente d’une autre propriété à un prix minimum de xx $;

  • Conditionnel à l’assumation de l’hypothèque existante (prévoir un délai de 7 jours pour l’acception du créancier existant) ;

  • Conditionnel à ce que le vendeur accorde un solde de prix de vente ;

  • Conditionnel à ce qu’une autre offre d’achat soit refusée ;

  • Toute autre condition qui peut influencer une transaction, par exemple un changement de zonage ou d’usage.

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LA PROMESSE D'ACHAT

Par écrit SVP ! La promesse d’achat doit être faite par écrit afin d’éviter toute confusion possible. Un vendeur habile pourrait réussir à obtenir plus d’information ou de concession que prévu de la part de l’acheteur. Éviter les négociations verbales à moins d’être relativement avancé dans le processus et, dès qu’une entente est conclue, il faut la ratifier par écrit.

Consulter son notaire ! Il pourrait être utile de consulter son notaire pendant 30 minutes pour s’assurer que l’offre est en bonne et due forme et qu’il ne manque pas d’éléments importants.

Que doit contenir l’offre d’achat ? L’offre d’achat doit contenir des informations qui identifient l’acheteur, le vendeur, la propriété et les conditions qui guideront la transaction. Les informations importantes sont les suivantes;

  • Le délai d'expiration de la promesse d'achat ;

  • La description légale de la propriété (numéro de cadastre) ;

  • Le prix d’achat ;

  • Les déclarations du vendeur ;

  • Les biens mobiliers inclus dans la vente ;

  • Les détails financiers, i.e. comment sera payée la propriété ;

  • La date de prise de possession et la date de transfert du droit de propriété ;

  • Les conditions rattachées à cette promesse d’achat ;

  • Le bâtiment n’est pas isolé à MIUF ;

  • Le bâtiment n’est pas affecté par la pyrite ;

  • La preuve que la fosse septique répond aux normes locales et ou provinciales ;

  • L’assurance que la propriété sera livrée dans le même état que celui au moment de la visite ;

  • Le demande pour que le vendeur fournisse à ses frais le certificat de localisation et un bon titre de propriété ;

  • La date et l’heure d’expiration de la promesse d’achat.

Dans le cas des acheteurs qui retiennent les services d'un agent immobilier, pour l'achat d'un immeuble appartenant à une personne physique et dont l'immeuble contient 5 logements et moins, l'agent immobilier est dans l'obligation d'utiliser les formulaires standard de l'ACAIQ.

Il faut être prêt à démontrer la provenance de ses fonds si l’on n’a pas une pré-autorisation bancaire. Dans le cas d’un acheteur qui paie une maison au comptant, il peut être requis de faire la preuve de la disponibilité des fonds. Il ne faut pas s’offusquer d’une telle demande, c’est tout- à- fait normal.

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LE DÉPÔT DE SÉCURITÉ

Selon les régions et les habitudes des intervenants, il arrive qu’un dépôt de sécurité soit exigé avec la promesse d’achat pour démontrer la bonne foi de l’acheteur. Si la promesse d’achat est refusée, le dépôt est remis à l’acheteur; souvent le chèque n’est pas déposé avant que l’entente ne soit ratifiée. Dans le cas des transactions impliquant un agent immobilier, l’acheteur peut adresser son chèque au courtier inscripteur en fidéicommis (in trust). Il peut également adresser son dépôt à son notaire en fidéicommis et ce dernier lui remettra un reçu comme preuve de dépôt.

Contrairement à la croyance populaire, ce dépôt n’appartient pas automatiquement au vendeur en cas de défaut de l’acheteur. Il est possible qu’il y ait entente à l’amiable et que ce dépôt serve de dédommagement. Dans le cas contraire, le vendeur doit s’adresser à la Cour pour demander un jugement soit en passation de titre ou pour compensation pour dommages et ennuis.

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CONCLURE LA TRANSACTION

Suite à cette promesse d’achat, le vendeur fera sûrement une contre-proposition afin de modifier certains détails de la promesse initiale, en particulier le prix et la date d’occupation. À l’occasion, les délais, pour lever les conditions, seront raccourcis.

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LA LEVÉE DES CONDITIONS

Maintenant que l’entente est conclue entre les parties, il faut entreprendre les démarches pour remplir les conditions de la promesse d'achat dans les délais indiqués dans l’entente. Il faut prendre rendez-vous avec l'inspecteur en bâtiment identifié au début du processus d'achat. L’inspecteur devrait indiquer verbalement à l’acheteur les problèmes et détails à corriger et il lui fera parvenir un rapport écrit dans un délai de quelques jours.

Pareillement, les démarches doivent être entreprises avec l’institution financière pour faire autoriser le prêt hypothécaire pour la propriété choisie. Il faut comprendre que la pré-autorisation hypothécaire confirme la capacité d’emprunt de l’acheteur alors que la demande d’hypothèque confirme que l’institution financière autorise une hypothèque de tel montant pour cette propriété. Il ne faut pas perdre de temps à faire cette demande surtout si elle implique un prêt assuré avec la SCHL ou GE Capital car l’institution doit faire parvenir la demande à l’assureur qui doit à son tour l’autoriser.

Il faut s’occuper de lever chacune des conditions dans les délais prescrits et informer le vendeur de la levée de la condition.

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L'INSPECTION DE LA PROPRIÉTÉ

Dans une maison il y a plusieurs éléments qui peuvent présenter un problème sans pour autant être perceptibles au premier coup d’œil. Certains problèmes d’apparence banale peuvent finir par coûter cher. Afin d’éviter les mauvaises surprises et de connaître exactement la qualité de la propriété qu’on acquiert, il est important de la faire inspecter.

Cet inspecteur devrait être membre d’un ordre ou d’une association reconnue et détenir des assurances responsabilités professionnelles (erreurs et omissions) en cas d’erreur de sa part. Il ne faut pas négliger la qualité de l’inspecteur. Plusieurs de ces professionnels sont ingénieurs, architectes ou techniciens en bâtiment. Il est à noter qu'un rapport d'évaluation n'est pas synonyme d'un rapport d'inspection.

Selon un extrait de l'article de la revue "  Protégez-vous " de février 2000 produit par Charles Tanguay de L'ACQC on lit :

"Vice caché. Le Code civil du Québec impose au vendeur de garantir le bien vendu contre les vices cachés. Le vendeur d'un immeuble est donc responsable en cas de vices cachés, et ce même s'il ignore lui-même la présence du vice.

Le Code civil précise que l'acheteur, pour exercer un recours en vice caché contre le vendeur, doit notamment démontrer qu'il a agi en acheteur prudent et diligent. Il ne doit pas nécessairement avoir fait inspecter la propriété par un professionnel, mais dès le moment où une inspection pré-achat a eu lieu, ces critères de prudence et de diligence seront exigés de l'inspecteur qui agit au nom de l'acheteur.

Une bonne inspection permet de diminuer les risques d'un recours, ce qui est à l'avantage autant du vendeur que de l'acheteur. Trop souvent, les vendeurs taisent des informations et cette attitude peut leur causer des problèmes futurs qu'ils ne soupçonnent pas. Ils ont tout intérêt au contraire à collaborer avec l'inspecteur.

Vice apparent. Si l'inspecteur incompétent n'a pas vu un vice apparent, l'acheteur pourrait devoir payer la facture, si par exemple l'inspecteur n'a pas d'assurances professionnelles ou si le rapport est rédigé de façon à toujours limiter sa responsabilité, ou encore si la Cour n'est pas en mesure de connaître objectivement l'état des lieux lors de l'inspection (témoignages contradictoires et absence de photos). Ainsi, l'acheteur ne peut tenir responsable qu'un seul des deux intervenants: l'inspecteur si le vice est apparent, le vendeur si le vice est caché. "

L'inspection a donc beaucoup d'importance en regard des recours que l'acheteur a lorsqu'il découvre un vice important après la transaction.

L’inspecteur doit examiner le toit, les gouttières, portes, escaliers, balcons, fenêtres, fondations et revêtements extérieurs, la cheminée et le foyer, le terrain, le grenier, le système de chauffage, la climatisation, le système électrique, la plomberie, le sous-sol, les murs, les plafonds, les signes de moisissure et la qualité de l'air. L’inspecteur devrait monter sur la toiture. Un bon inspecteur saura également relever les éléments qui ne respectent pas les normes du Code du bâtiment. Il est à noter que, dans le cadre de son mandat, il ne doit pas démolir ou aliéner quelque partie du bâtiment que ce soit à moins de spécification contraire et d’obtenir l’autorisation du propriétaire.

Dans certains secteurs, principalement de la Rive sud de Montréal, la pyrite représente un problème et il faut faire des tests de sol. Généralement, le plancher de béton doit être percé en quelques endroits pour effectuer des prélèvements. Ces tests sont habituellement à la charge du propriétaire.

Même dans le cas d'une maison neuve, les experts recommandent de faire une inspection pour s'assurer de la qualité de la construction.

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LA VISITE AVANT D'ALLER SIGNER CHEZ LE NOTAIRE

Il est grandement recommandé de faire une visite rapide de la propriété avant d’aller signer chez le notaire. La visite sert à confirmer que la propriété est dans la même condition que celle qui existait au moment de la promesse d’achat et elle sert à vérifier qu'elle est vide de son contenu. Il arrive à l’occasion des surprises où l’acheteur arrive dans sa nouvelle maison après être allé chez le notaire pour trouver une montagne de débris dans le sous-sol. L’acheteur doit faire venir un conteneur et faire une réclamation au vendeur par la suite. Pour éviter tout problème de ce type,il suffit d’aller faire une petite visite sur place la journée-même ou la veille de la signature chez le notaire.

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L'ASSUREUR

Il est très important de faire assurer la propriété à partir de la date de changement de propriétaire, généralement la date de la signature chez le notaire. Dès que la signature est apposée sur le contrat notarié, la propriété devient la responsabilité de l’acheteur et, en vertu du contrat hypothécaire, ce dernier doit être assuré.

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ALLER CHEZ LE NOTAIRE

La date de signature chez le notaire est arrivée, il faut maintenant payer. Le notaire aura informé l’acheteur d’avance du montant à fournir. L’acheteur doit signer l’hypothèque quelques jours d’avance chez le même notaire afin que les fonds puissent être déboursés. L’hypothèque est enregistrée avant la vente afin de protéger le créancier.

Consulter le tableau présentant le rôle, les responsabilités et le coût approximatif des intervenants en immobilier résidentiel

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