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FACTEURS À CONSIDÉRER LORS DU CHOIX D'UN PRÊTEUR


Lors du choix d'une hypothèque, on doit comparer les facteurs suivants. (L’emprunteur doit chercher le maximum de flexibilité au meilleur prix. )

À la fin de ce texte, vous pouvez télécharger la grille de magasinage

Facteurs importants à considérer

LES TAUX EN VIGUEUR, LES PROMOTIONS DISPONIBLES

Les taux affichés par les institutions financières étaient auparavant des taux relativement peu négociables mais depuis, quelques années, les taux affichés ne veulent plus dire grand chose. La majorité des institutions financières offre des bonis de signature qui peuvent équivaloir à une baisse jusqu’à 1% pour un terme de 5 ans. C’est donc dire qu’un taux affiché à 8,5 % peut s'obtenir à 7,5 %. Certaines institutions financières offrent des ristournes en argent de l’ordre de 3% du prêt jusqu’à un maximum établi (environ 3 000 $). Si on considère qu’un prêt hypothécaire de 100 000 $, d’une durée de 5 ans avec un taux de 7,50% rapporte environ 35 000 $ d’intérêt au prêteur, une ristourne de 3 000 $ représente une réduction d'un peu moins de 1% d’un taux d’intérêt.

LA DURÉE PENDANT LAQUELLE LE PRÊTEUR GARANTIT UN TAUX

Lorsque vient le temps d’acheter une première maison ou lorsque vient le temps de renouveler son hypothèque, il faut magasiner. Comme il existe généralement un délai entre le moment de faire une promesse d'achat et le moment ou on devient légalement propriétaire (chez le notaire), les institutions financières doivent garantir les conditions offertes pour une période de temps. Cette période varie selon qu'il s'agisse d'un nouveau prêt, d'un renouvellement de prêt ou d'un prêt pour une maison neuve. Cette garantie de taux est obtenue par le biais d'une demande de prêt hypothécaire pré-approuvée qui confirme le montant de l’hypothèque et le taux auquel le prêteur est prêt à consentir.

Par exemple plusieurs créanciers garantissent les taux pendant 30 jours à leurs clients existants et pendant 60, 90 jours ou même plus pour de nouveaux clients. Cette réalité confirme ce qui est avancé dans la section "le marché hypothécaire" i.e. que les prêteurs prennent pour acquis leurs clients existants en leur offrant généralement des conditions de prêts garantis pendant une période plus courte que celle offerte à de nouveaux clients.

Il faut comprendre que plus la période de garantie de taux est longue, plus les chances du client de bénéficier d'un taux avantageux sont accrues. Par exemple, si un client se fait confirmer un taux d'intérêt au mois de février et qu'il obtient d'une garantie du taux proposé jusqu'au mois de juillet, ce dernier bénéficie d'une plus grande période pendant laquelle il peut voir les taux diminuer et ainsi faire ajuster le taux garanti.

À titre d'exemple, le taux est généralement garanti 30 jours pour un renouvellement et 90 jours pour un nouveau prêt, parfois davantage. Encore une fois, les barèmes affichés sont discutables. Au mois d'août 2000, nous avons vu des taux être garantis pour une période de 6 mois, soit jusqu'en février 2001. Une telle situation offre une garantie incroyable pour un emprunteur qui pourra bénéficier des diminutions de taux d'intérêt d'ici février 2001, ou au moment où il devient légalement propriétaire. Dans le cas contraire, il est certain de ne pas subir de hausse de taux.

LES FRAIS DE NOTAIRE, D'ÉVALUATION, D'ENREGISTREMENT, SCHL, ETC.

Ces frais peuvent représenter plusieurs centaines de dollars. Depuis quelques temps, on remarque que les institutions paient plusieurs ou tous ces frais. Quoi de plus normal quand on cherche une entreprise à qui on veut verser 35 000 $ d’intérêt en 5 ans, que de le voir absorber les frais pour protéger sa créance. Il faut tenir compte de ces frais lorsqu'on compare les conditions offertes par plusieurs institutions financières. N’hésitez pas à négocier.

Il est certain que si le prêteur consent à une diminution très importante de taux d'intérêt, disons 1,15%, l'emprunteur doive payer ces frais. C'est pourquoi il est important de considérer les différentes conditions de prêt dans une vue d’ensemble.

LA PÉRIODE D'AMORTISSEMENT

C’est la période sur laquelle est amortie l’hypothèque. Comme le montant impliqué dans l’acquisition d’une propriété est substantiel, il est presque impossible pour la plupart de le rembourser sur des périodes très courtes. Comme la valeur de l’immobilier a tendance à croître sur une grande période, il est possible pour les prêteurs d’étirer la période sur laquelle ils acceptent de se faire rembourser, tout en ayant une garantie qui s’accroît.

À l’inverse, les prêteurs n’acceptent généralement pas d’amortir un prêt pour une voiture sur une période de plus de 5 ans car une voiture a tendance à se déprécier au fil des ans.

La période d’amortissement varie généralement entre 10 ans et 25 ans: plus la période est longue, moins les paiements sont élevés. Par contre, plus la période est longue, plus le coût des intérêts est élevé.

INCIDENCE DE LA PÉRIODE D’AMORTISSEMENT

Montant du prêt : 100 000 $

Taux d’intérêt : 8%

Période d’amortissement (années)

10 ans

15 ans

20 ans

25 ans

Versements mensuels (capital et intérêt)

1 206,41 $

948,15 $

828,36 $

763,21 $

Versements cumulés pendant la période d’amortissement

144 769 $

170 667 $

198 806 $

225 963 $

Total des intérêts payés durant cette période

44 769 $

70 668 $

98 806 $

128 964 $

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LA DURÉE (TERME) DU PRÊT (6 MOIS, 1 AN, 2 ANS,…, 10 ANS)

Déterminer la durée du prêt, c’est choisir la période durant laquelle le contrat entre le prêteur et l'emprunteur est en vigueur. Nécessairement, ce choix affecte le taux d'intérêt qui s'appliquera au prêt car, généralement, les taux à court terme sont plus avantageux que ceux à long terme. Ce choix devrait également tenir compte des anticipations de variation des taux d'intérêt futurs. Si on anticipe une baisse à court terme, on choisira un terme qui nous permettra de bénéficier de cette baisse soit environ 6 mois ou 1 an; par contre, si on anticipe une hausse pour les prochaines années, il est préférable de se protéger à long terme.

Un emprunteur qui choisirait 25 prêts d’une durée d’un an serait généralement gagnant par rapport à celui qui choisirait 5 prêts d’une durée de 5 ans. Par contre, celui qui choisit des échéances très courtes se protège moins bien contre les fluctuations du marché. Donc, pour ceux qui sont plus restreints financièrement, il est préférable de choisir la stabilité d’une durée plus longue. Selon des informations obtenues de diverses sources, les prêts à taux d'intérêt fixe, pour une durée de plus de 3 ans, demeurent le choix le plus populaire.

Le choix de l’échéance doit également tenir compte de la période de détention anticipée de l’immeuble et de la situation financière du propriétaire. Si on pense vendre la propriété, il est préférable d'opter pour un terme plus court et un prêt ouvert, quitte à devoir payer un peu plus.

LE REMBOURSEMENT ACCÉLÉRÉS SANS PÉNALITÉS

Il est peut être avantageux d’avoir la possibilité de faire des remboursements accélérés et de bien en connaître les conditions. Il faut se renseigner auprès de son prêteur et s’assurer de comprendre les règles du jeu des remboursements anticipés. La majorité des institutions financières permette de verser un apport supplémentaire de l’ordre de 10% par année (non cumulatif). Certaines institutions ou certains individus sont plus généreux et permettent un remboursement accéléré jusqu'à 15% ou même 20% du montant initial de l’emprunt et ce, toujours une seule fois par année. Pour certaines institutions financières, ce montant doit être versé en une seule tranche alors que pour d’autres, le montant peut être versé en plusieurs tranches.

LA MAJORATION DES VERSEMENTS MENSUELS

En plus des remboursements anticipés, la majorité des prêteurs hypothécaires permettent d’accroître les versements périodiques dans l’année. Par exemple, le versement peut être augmenté de 10%, 20% ou même 100% du versement périodique habituel et ce, une seule fois par année. La banque HSBC permet, quant à elle, d'augmenter le versement à tous les mois de 20%.

Ces possibilités de remboursement anticipé sont intéressantes car elles permettent de diminuer le solde de l’hypothèque sans pour autant changer le versement périodique: il en résulte une diminution importante des frais d'intérêts.

LA POSSIBILITÉ DE SAUTER UN OU PLUSIEURS PAIEMENTS

Plusieurs institutions financières offrent la possibilité à l'emprunteur qui n'est pas en défaut, de "  sauter " un paiement dans l'année pour des raisons personnelles. Il y a même une institution financière qui offre la possibilité de manquer trois ou quatre versements si l'emprunteur a un nouveau-né|

LA POSSIBILITÉ D'AUGMENTER LE PRÊT PENDANT LE TERME INITIAL

Les contrats hypothécaires actuels offrent, pour la plupart, la possibilité d'accroître le prêt hypothécaire jusqu'à l'équivalent du montant initial de l'emprunt. Cette option est donc intéressante pour un emprunteur qui a remboursé une partie du capital de son prêt hypothécaire et qui a maintenant besoin de sommes additionnelles. Il suffit de poser la question au moment de négocier. Dans le cas d'un transfert de prêt (subrogation), il faudra référer au contrat hypothécaire initial.

L'HYPOTHÈQUE TRANSFÉRABLE

Les hypothèques peuvent généralement être transférées à un acquéreur éventuel. Voici deux situations qui peuvent démontrer l’utilité d’une telle possibilité.

Exemple : M. X est propriétaire d’une maison unifamiliale de 150 000 $ financée par une hypothèque de 100 000 $ à 6,30 % en vigueur encore pour 3 ans. M. X veut vendre sa maison pour habiter un logement à Montréal. Les taux d’intérêt en vigueur dans le marché, pour une période de trois ans, sont à 7,5%. L’hypothèque de M. X offre un avantage financier intéressant (3 000 $) pour un acquéreur éventuel et elle peut représenter une plus-value pour M. X. Il faut que le prêteur autorise le transfert d’hypothèque.

Exemple : M. Y est marié et contracte une hypothèque de 100 000 $ à 7,75 %, d’une durée de 5 ans, pour sa maison de 150 000 $. Cette hypothèque offre la possibilité à M. Y de transférer l’hypothèque dans le cas de la vente de la maison. Après 1 an, le couple divorce et doit vendre la maison. Le taux en vigueur pour un prêt de quatre ans est de 7,5%. Si M. Y vend sa propriété et met fin à son entente hypothécaire, il devra payer une pénalité de près de 2 500 $. En contre partie, le désavantage financier dû à son hypothèque est de 629 $. Si M. Y vend sa propriété tout en transférant l’hypothèque, il pourra économiser la pénalité de 2 500 $ mais devra possiblement consentir une diminution de prix pour compenser le désavantage financier.

Attention ! Il est important de s’informer des clauses qui régissent le cas où l’acheteur veut assumer l’hypothèque. Dans la plupart des cas, le vendeur (soit celui qui a contracté le prêt à l’origine) demeure garant du prêt, donc de l’acheteur, jusqu’à ce que le prêt soit quittancé ou remboursé en entier. Si le nouvel acheteur ne paie pas l’hypothèque, le prêteur peut tenir le vendeur (l’emprunteur initial) responsable du prêt et le poursuivre dans le cas où il subit des pertes. Le transfert d’hypothèque doit être fait de façon à ce que l’emprunteur original ne demeure pas garant du prêt en cas de défaut du nouvel emprunteur.

Généralement, les prêteurs qui acceptent le transfert complet des responsabilités de l’emprunteur exigeront que le nouvel emprunteur ait une capacité de crédit égale ou supérieure à celle de l’emprunteur original. Les institutions financières se réservent un droit de regard pour accepter ou refuser le nouvel emprunteur et c’est normal.

C’est au moment de la signature du prêt qu’il faut se renseigner sur les termes et conditions d’un transfert de l’hypothèque à un acheteur éventuel. Il est préférable de se renseigner auprès du responsable des prêts hypothécaires; il ne faut pas avoir peur de poser des questions.

METTRE FIN À L'HYPOTHÈQUE : LES PÉNALITÉS

Il est important de bien comprendre les clauses concernant le bris du contrat hypothécaire. Si pour une raison ou l’autre (divorce, changement d'emploi, raison de santé, etc.), l’emprunteur doit vendre sa propriété et mettre fin à son contrat hypothécaire, il devra payer une pénalité au prêteur. Ce montant varie d’une institution à l’autre, selon que le taux contractuel est inférieur ou supérieur au taux du marché et selon la durée restante du prêt.

Si une personne vend sa maison pour en racheter une autre et qu’elle emprunte un montant égal ou supérieur à celui du contrat initial, le prêteur annulera le premier prêt pour en faire un nouveau. Ce qui importe au prêteur, c’est de prêter un montant déterminé pour une durée déterminée. Dans le cas d’un changement de propriété, l’emprunteur devra cependant payer des frais de quittance hypothécaire et possiblement ceux pour enregistrer le nouveau prêt.

La pénalité généralement exigée pour mettre fin à un contrat hypothécaire est le montant le plus élevé de 1) ou 2):

  1. 3 mois d'intérêt sur le montant remboursé et ne donnant pas droit au remboursement anticipé annuel, le tout au taux contractuel ;

  2. La perte des revenus d'intérêts du prêteur pour le reste du terme. Ce montant est la différence entre l'intérêt généré par le taux contractuel pour le terme restant et l'intérêt que générera un prêt consenti à ce moment. C'est donc dire que si le taux contractuel est plus élevé que le taux offert pour un prêt hypothécaire d'un terme semblable au terme restant, l'emprunteur doit compenser la perte de revenu du prêteur.

Par exemple, M. X a une hypothèque à 8% pour un terme restant de 3 ans et le taux marchand pour une hypothèque de 3 ans est de 7 %. Le solde non admissible au remboursement anticipé est de 50 000 $. Si on calcule approximativement l'écart, on procède comme suit:

Hypothèque contractuelle:

- Intérêt de 8% divisé par 12 mois: 8% / 12 mois = 0,67% par mois.

- Montant remboursé: 50 000 $

- Revenu d'intérêt prévu par le prêteur: 50 000 $ x 0,0067 = 335 $ par mois x 36 mois = 12 060 $

- Taux d'intérêt marchand: 7% / 12 mois = 0,58% par mois

- Montant remboursé 50 000 $

- Revenu d'intérêt théorique 50 000 $ x 0,0058 = 290 $ par mois x 36 mois = 10 440 $

Perte de revenu d'intérêt du prêteur : 1 620 $

En comparaison, le calcul exact donne : 1 915 $

(On peut utiliser le calculateur de "calcul de l'avantage financier d'une hypothèque". On doit seulement tenir compte de l'écart du coût de l'intérêt)

De toute évidence, si le taux contractuel est inférieur au taux courant, la perte de revenu d'intérêt du prêteur est de 0 $ et les 3 mois de pénalité prévaudront.

Deux aspects supplémentaires à considérer

    1. Lorsqu'une personne décide de mettre fin à son contrat hypothécaire, elle devrait au préalable se prévaloir de son droit de remboursement anticipé, généralement au moins 10% du montant initial du prêt, avant d'effectuer le calcul de la pénalité. Revenons à M. X, s'il avait emprunté initialement 100 000 $ et qu'il lui restait un solde en capital de 50 000 $ au moment où il pensait mettre fin à son prêt, il pourrait se prévaloir, s'il ne l'avait fait dans l'année courante, de son droit de rembourser 10 000 $ par anticipation sans pénalité. Donc, la pénalité serait calculée sur un montant de 40 000 $.

    2. La majorité des contrats hypothécaires stipulent que, dans le cadre du calcul du différentiel du taux d'intérêt (pénalité indiquée au point b dans l'exemple ci-dessus), on doit tenir compte du taux offert par la banque pour des hypothèques de terme équivalent au terme à courir sur le prêt en vigueur. Il y a donc lieu de distinguer les taux affichés des taux offerts. Comme on peut le constater, sur le marché les prêteurs consentent à des réductions de taux. C'est donc à l'emprunteur qui est pénalisé de "découvrir" le meilleur taux offert.

LES FRAIS DE RENOUVELLEMENT

Les frais de renouvellement sont généralement minimes, moins de 100 $, et dans plusieurs cas, ils sont éliminés par le prêteur.

LA DISPONIBILITÉ D'ASSURANCE-VIE ET INVALIDITÉ

La majorité des prêteurs offrent un service d'assurance-vie et invalidité pour les prêts hypothécaires qu'ils contractent. Advenant le décès de l'emprunteur, le solde du prêt hypothécaire est automatiquement remboursé par l'assureur au prêteur.

Par contre, il pourrait être important de vérifier à priori si l'assureur accepte d'assurer l'emprunteur. Dans le cas d'un refus, après avoir contracté le prêt, il devient difficile, sinon impossible de faire marche arrière. Ceci est un cas vécu par celui qui écrit ces lignes. À partir d'une simple déclaration qu'un médecin avait été consulté dans le passé pour prendre des prises de sang et qu'une mauvaise lecture avait été constatée au niveau du foie (lecture qui a été corrigée rapidement), l'assureur a refusé l'assurance.

LA QUITTANCE D'HYPOTHÈQUE OU LA LIBÉRATION D'HYPOTHÈQUE

C’est en fait le remboursement de la dette au prêteur. En retour de ce remboursement, le prêteur doit faire radier le droit réel qui affectait l’immeuble. Dans ce cas, le prêteur informe le public que l’emprunteur a remboursé son prêt et que cet immeuble ne sert plus de garantie à l’encontre d’un prêt. L’immeuble est libre de dette. La quittance doit généralement être payée par l’emprunteur et non le prêteur. Les frais peuvent varier entre 350 $ et 500 $.

Consulter la grille de magasinage des hypothèques (Le programme de visionnement Adobe acrobat Reader est requis.)


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